在房企资金面普遍紧张的情况下，房地产商加大了促销力度，各种促销“奇招”诞生，如买房送猪、购房帮就业、发放购房消费券……借此吸引客户，提高销售量，去库存、加速回款，同时还能让客户享受真正的实惠。

但近期，一些地区的房地产商声称可以做到“零首付”“低首付”，重庆、深圳等多地出现房产中介甚至声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

所谓零首付，并不是购房不需要首付款，而是通常由买家先垫付首付款，开发商拿到银行放款后，再将首付返现给购房者；而负首付则是返首付的一种翻版，有的是开发商直接返款，也有的是通过不正规的手段套取高于房款的贷款，高出的部分就可以用于返客户。

看得见的是“馅饼”，看不见的是陷阱。要知道，零首付、负首付等存在很多问题。一方面，零首付、负首付多是通过阴阳合同做高合同总价或者直接免除首付绕过房地产金融政策来套取银行贷款，给金融秩序带来风险。另一方面首付款非自有资金，个人面临银行不批贷款的风险；就算贷款批下来，羊毛出在羊身上，即便首付压力减小，但钱终究是要还的，个人也会因为承担更多贷款，后期还款压力加大。零首付和负首付的广告宣传内容与实际情况不符，涉嫌虚假宣传，其暗箱操作还与监管政策相违背，涉嫌违法违规，早已被明令禁止。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手。日前，惠州市惠阳区住建局印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

房地产商为了快速回笼资金，房产中介为了卖出更多房子拿到佣金，暗箱操作，花招百出。但无论多少促销手段，购房者更为看重的还是房子本身的价值。当前形势下，盲目扩展、粗放建设、高债务发展模式已经不适合房地产行业，转型升级成为必经之路。房产商最重要的产品就是房子，房屋质量是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，通过打造精品房屋，重视商品房的售后管理，树立良好口碑，让购房者住得舒心，房企才能实现可持续、高质量发展。

对于购房人来说，在选择购房时应该审慎评估自己的财务能力和风险承受能力，避免盲目跟风，导致财务损失和法律风险。对于银行来说，要从严把关，严格审核借款人资质，持续完善风险防控机制。发放贷款后，银行应精准监测资金的流向与用途，确保贷款不被挪用。同时，监管部门也需要加强监管力度，打击违规销售行为，维护房地产市场的稳定和健康发展。