人的情绪总是会被放大，尤其是在市场底部区间，悲观情绪更加容易让人对一切市场信号草木皆兵。

最近，各种关于“二手抛售潮来了”的新闻到处刷屏。不少内容，也罗列出了详细的资料数据。

例如，广州的二手房挂牌量4月突破14万套，同比增长40%。北京的二手房挂牌量从2月的9.5万套，飙升至11.68万套。深圳的二手房挂牌量突破5.3万套……等等。

诸葛数据研究中心的检测数据也显示，4月份，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。

一些人拿着这些数据大做文章，炒作“抛售潮席卷全国”，甚至很多地产人也在到处转发，来问明源君的看法。

明源君只想说，作为一一个理性人，拿到一些未经证实的数据，首先应该做的是对数据真实性进行考证。

在确定数据真实性的前提之下，再来分析数据代表的含义和背后真正的原因。对于二手抛售潮的假说，我们应该冷静一点，思考几个问题：

1、目前各大城市的二手放盘量，真的很高吗？

2、二手房数量快速增加，是业主降价抛售，还是其他原因？

3、二手房数量增加，会对新房市场产生什么影响？

下面具体来说。

“抛售潮”说法太夸张

当前二手量价均在合理区间

分析数据，首先要有正确的数据。目前很多关于“抛售潮”的内容数据，都是在二手房平台网站上看到的放盘量。这个“展示数据”和“实际数据”之间本身就存在很大的误差，存在大量房源被重复统计的情况。网上最近盛传“上海挂盘量超过40万套”的数据就严重失实，抓住这类数据来做文章，没有太大意义。

而根据近期贝壳研究院发布的官方数据，5月份新增挂牌量的确有增加，增加了多少呢？

相较4月份日均挂牌量环比增加了10%。 而近3个月的新增挂牌量均值，较年初1-2月的均值，增长了约40%。

也就是说，最近三个月，的确是出现了放盘量的快速上升。

但是，如果我们拉长周期来看，这个数据其实依然处于低位，相较于2020-2021年同期均值， 少了25%以上 。

也就是说，近三个月新放盘的数量并不多，只是相较1-2月有所增加。因为，一二月份基数太低。疫情刚刚放开，加上春节假期，放盘量本身就很少，在这种低基数上，40%的增长不仅不多，甚至还很少！都还没有恢复到两年前的水平，更加谈不上“业主抛售”、“砸盘”。

当然，要分析二手房市场是不是供应过剩，除了看新增供应量，也要看一下库存量（总的在售挂盘数）。

根据贝壳研究院的数据，截至2023年5月末，重点50城二手房在售房挂牌量同比增长17%。

一年增长17%？还不是抛售潮？

还真不是。

一是，存量房本身就会自然扩容。随着市场逐渐成熟，新房规模会越来越小，存量交易规模则一定会越来越大。

因为每年卖出的新房，都会变成存量，最后会进去以存量为主的市场。

例如美国近两年，每年销售的新房大概是60-70万套，而二手房年销售套数多达500-600万套，占比接近1：9。

2021年以来，我国二手挂牌量的同比增速，一直都保持在15%-17%之间。今年17%的二手放盘量增长速度，其实属于正常水平，只是在悲观情绪下被过度解读了。

二是，存量房本身就存在一定的换手率。因为搬家、改善、置换等需求，是始终存在的。

一般来说，在其他国家的成熟市场，只要这个比例不超过10%，就属于正常波动范围。目前各大城市十几万套的放盘量规模，其实比例依然很低。

例如，深圳有产权证的商品房是200万套左右，目前的放盘量大概是5.3万套，比例仅占2.7%。

这种程度，不仅不存在“抛售潮”的情况，反而由于很多业主换房的成本过高，存在一定程度的挂盘活跃度被抑制的现象。

三是，销售放缓导致一定库存积压。也就是销售周期拉长了，积压的库存变多了。但是二手房和新房最大的区别，就是业主卖房周期的弹性很大。

所以目前，虽然挂盘量增加了，但业主挂盘价格其实依然非常坚挺。一些城市，甚至出现量价齐涨的情况。

如果把业主出于个人原因降价急售的案例放大传播，只会导致情绪性的市场误判，给现在本来就已经相当悲观的市场氛围，再加上一层阴影。

二手放盘增加

对新房销售有什么影响？

很多地产人担心，当前二手供应量的增加，会分流新房市场的潜在客户。

对于部分项目来说，可能确实是这样。但是整体上来看，二手放盘增加，对新房市场来说，其实竞争有限，机会更多。

1、增量和存量市场，供应结构和客户群不同

之前明源君在《》里有说过，目前二手市场供应的房源，主力都是刚需户型。

因为过去二十年，我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高，是二手放盘量的主力。

还是以上海为例，二手房成交结构是呈现出典型的金字塔型，越低总价成交占比越大。这些供应吸纳的是大量真正的刚需客户。

而新房市场从前几年开始，就已经全面转向改善时代了。目前的成交结构，呈现的特点是：

1、面积大。刚需、首改类产品成交比重全线收缩，尤其是80-100㎡面积段的刚需产品，120㎡以上改善类产品则成交占比全面上扬。

2、房间多。三房及以上户型是成交的绝对主力，2房及以下刚需户型几乎已经退出市场。

供应结构不同，决定了新房市场和存量市场的客群本身就有差异。

另外，现在不少城市，依然存在新房和二手房价格的倒挂，加上二手房税费、中介费等交易成本更高，导致不少刚需客户也在向新房市场回流。

今年三月份的市场回暖阶段，100个典型热销项目当中，刚需、刚改项目占比超过6成。也能看出就算是两个市场交叉的客户群体，新房市场在开发商回款需求的推动下，相较二手房市场也更占优势。

2、二手供应增加，反而是新房市场的潜在市场机会

根据贝壳的调研，目前的二手房业主挂盘的主要原因，并不是所谓的投资客抛盘离场，而是换房需求。

上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成。

二手房放盘量上升，说明在现在低利率、政策放松的环境下，业主置换的意愿正在上升。很多业主都是计划“先卖后买”，这些潜在购房者，对新房市场来说，就是最精准的目标客群。

另外，很多投资客也开始忙着进行资产的置换。

所以近期上海豪宅打新遭到疯抢，一些热点城市也出现了中签率很低的项目。真正有套利机会的项目出现时，投资客依然很踊跃，毕竟现在靠谱的投资渠道真的不多。

不管是出于居住改善还是资产置换的需求，这些二手业主开始放盘，对于高品质的新房项目来说，都是值得关注的市场机会。

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