来源 | 新财富杂志

作者 | 周雅婷

责编 | 韩玮烨

// 睿评 //

​从投资的角度来说，我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，三类公司会明显受益：具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企，具备地方资源的地方国企，具有租赁公寓类资产运营能力的公司。

超大城市深圳、特大城市杭州和东莞的案例分析表明，城中村改造中，三种改造方式比较重要。第一是综合整治类城市更新，多用于容积率较高、拆除难度较大的城中村；第二是功能改变类城市更新，多用于厂房类建筑，灵活的结构能适用不同类型的城市功能；第三是拆除重建类城市更新，多用于区位较好、临近轨道站点、容积率较低的城中村。

近期城中村改造的政策表态

城中村是指留存在城市区域内的传统乡村，是城市化进程中出现的一种特有现象。改革开放后的30多年里，一些经济发达地区，如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等城市的建成面积迅速扩张，之前分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，成为了“都市里的村庄”。2023年下半年以来，高层推出的城中村改造相关政策接连不断。

2023年7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

7月24日召开的中共中央政治局会议提出，要积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月17日，央行在二季度货币政策执行报告中指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

城中村改造的投资规模

市场比较关注城中村改造究竟有多大规模，虽然19个超大和特大城市大都出台了城中村改造或城市更新的相关计划，但由于各城市具体的城中村勘测数据不可得，因此准确数据无法计量。我们尝试根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市潜在的城中村规模进行估算。需要说明的是，由于自建房不一定完全是城中村，同时一户村民可能拥有多套自建房，因此测算出来的数或与实际数仍有较大偏差。以下是几个城市的具体情况。

北京的城市更新计划中，2023年力争完成核心区平房申请式退租或换租2000户、修缮1200户；老旧小区综合整治新开工300个、完工100个，支持配合中央和国家机关老旧小区改造项目；老楼加装电梯力争新开工1000部、完工600部；启动危旧楼改建和简易楼腾退20万平方米等。

上海的城中村改造计划中，2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目，每年新启动10个城中村改造项目。2023年计划改造老旧村居房屋不少于130万平方米，受益居民将达4000户。城市改造计划上，2023年完成零星旧改12万平方米、0.4万户；完成28万平方米旧住房成套改造；启动10个城中村改造项目。

深圳针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年启动了首批40个城中村统筹规划和整治提升试点，计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目，筹集保障性住房5.2万套（间）。城中村居住用地综合整治分区划定规模为5502公顷。城市改造计划上，2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷（通过城市更新供应不少于165公顷），其中，居住用地直接供应规模155公公顷（通过城市更新供应不少干110公顷）。2023年度全市安排土地整备资金200亿元，房屋征收项目资金50亿元。

广州2023年计划推进127个城中村改造项目，包含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。力争2030年底前，纳入城市更新五年方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设。城市改造计划上，广州市政府工作报告明确提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。到2035年拟推进旧村庄旧城镇改造项目297个，其中旧村庄改造项目281个，包括全面改造项目259个、混合改造项目22个，旧城镇混合改造项目16个。

北上广深连同重庆、成都、天津、武汉、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨共19个城市，自建房户数比例平均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。自建房户数比例较高的是长沙、济南、青岛，较少的是北京、天津、深圳和上海。

参考2013-2017年的棚改，5年累计货币化安置1000万户，抵押补充贷款（PSL）余额3.04万亿元，按户均30万元的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿元，按5年投资周期，每年约改造280万套，投资额8400亿元。由于自建房的户均套数无法得到准确估计，我们认为这个估算是相对保守的。

城中村改造方式

自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。我们参考该指引中的分类方法将城中村改造办法划分成三种类型。

第一是综合整治类城市更新，多用于容积率较高、拆除难度较大的城中村；第二是功能改变类城市更新，多用于厂房类建筑，灵活的结构能适用不同类型的城市功能；第三是拆除重建类城市更新，多用于区位较好、临近轨道站点、容积率较低的城中村。

从资金量需求来说，三种城中村改造方式中综合整治类较低，拆除重建类最高。我们对城中村改造的资金来源进行了情景分析。

首先强资金支持，国开行介入，重启万亿级别以上的PSL。在此种情境下，城中村改造将以类棚改的形式推进，进行拆迁和重建，形成新的保障性住房和商品房向社会供应。在此类假设下，我们判断对投资的拉动或超棚改，因为城中村的位置和密度都较棚户区更核心，需要投入的资金量将更大。对房屋销售的拉动则弱于棚改，城中村能得到货币化安置的只有村民，大量租户并不会得到货币化安置，因此对新房销售的弱于棚改。

其次是中等资金支持，国开行不介入，要求商业银行对介入城中村改造的民间资本和开发商进行倾向性贷款支持。在此种情景假设下，我们认为各个城市最终的改造方式将依照地块质量而定，核心区域的进行拆迁重建，非核心区域进行统租改建。在此种假设下，对投资的拉动弱于棚改，对新房销售的拉动体现在可能会加快一些优质旧改项目的入市供应。

第三是弱资金支持，以地方财政为主，鼓励民间资本参与。在这种情景假设下，判断各城市的城中村改造方式将以地方财政实力为参考，选择不同的方式推进，概率比较大的是类深圳的统租模式，由政府和民间资本成立联合安居集团，对城中村进行收回翻新后再对市场进行保障性供应。此种情景假设下，对投资和新房销售的拉动都较弱。

我们分别选取超大城市深圳、特大城市杭州和东莞的具体案例进行分析后认为，以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。

超大城市城中村改造：以深圳为例

深圳经过多年发展，从当初的小渔村成为国际大都市，高速发展模式下形成了较多的城村二元化格局，多年来也一直进行城中村改造的各种探索和尝试，经验可供借鉴。

根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个（一个或多个自然村组成一个行政村），城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。截至2020年初，全市住房总量约1082万套（间），其中，城中村507万套；商品住宅189万套；工业宿舍183万套；公寓等其他住房97万套；单位自建房55万套。保障房51万套。

深圳水围村是以政府为主导的统租模式的代表。

水围村综合整治区域规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓。政府负责公共配套与市政设施、企业负责项目改造与运营、村集体股份公司发挥基层协调和配合。公共配套部分，由区政府投资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设施进行综合整治。深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司统租29栋村民楼，按照人才住房标准改造后出租给区政府，区政府再以优惠租金配租给辖区产业人才。水围公寓的租金中，由政府提供的补贴达75元/平方米，改造后公寓的总建筑面积1.3万平方米，政府年补贴1100万元左右，这部分补贴即政府统租改造城中村的成本。

拆除重建类，包括了深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村。

我们整理了深圳几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况，拆除重建后的容积率都在3以上，部分甚至超过了10，拆迁年限都在10年附近，拆迁补偿以物业和货币补偿为主。我们认为在强资金支持情况下，拆除重建类城中村改造比例将会提升，但考虑到拆除难度和时间，位置相对没有那么核心的城中村可能会得到更快的拆迁机会，拆迁后的补偿方案可能以“物业+货币+房票”的组合方式出现。

特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例

未来社区创新模式的，是杭州瓜山社区。

瓜山未来社区是浙江省重点项目首批24个未来社区之一，该项目是浙江省“未来社区”工程首批试点，是一个集公寓、酒店、办公、商业等业态于一体的大型综合型租赁社区，是全国城中村改造标杆项目。瓜山未来社区位于杭州市拱墅区上塘街道瓜山村，项目总建筑面积约27万平方米，共有270栋四层楼，划分为4个片区。改造前建筑为上世纪90年代村集体建设住宅，共涉及539户村民；改造后的新社区成为涵盖8500间房的长租公寓、1万平米的联合办公、4万平米的社区商业，以及民宿业态、室内体育馆业态、邻里中心等业态的综合社区，可容纳约1.5万人。

从模式上看，不同于传统城中村改造，瓜山未来社区项目采取了一种较为创新的方式，即对原建筑的外立面和环境进行非拆除整治，内部进行装修改造，通过第三方社会化运营公司直接与村里的原住民签订“一对一”租赁协议，政府作为见证方以及外立面改造出资方，整体租赁15年。整个过程中，由第三方运营公司进行内部装修改造以及整体运营管理，将原建筑改造成长租公寓社区后，对外进行市场化招租。对于政府，城中村改造的直接成本主要为外立面及环境的整治改造成本。

拆除重建类包括东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区。

东莞的城市更新起步较早。2009年《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》及《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》两个指导文件的出台，拉开了东莞“三旧”改造的序幕。而后至今，东莞的城市更新共经历了探索（2009-2014年）、稳定（2014-2018年）和改革（2018年至今）三个主要阶段，经过不断的摸索后，现已发展形成较为完善的城市更新体系，其中经验可供借鉴。

我们整理了东莞几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况，其中水涧头村为东莞CBD中唯一城中村，火炼树社区位于东莞市中心国贸商圈，碧湖片区项目则位于东莞市东南部，距离市中心较远。前述三个项目分别位于东莞市的核心商区和非核心地带，位置虽不同但均采取拆除重建类模式，拆迁补偿方面主要以物业和货币补偿为主，所需资金量相对较高。

房票安置及实施城市

“房票”安置通常是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，并抵扣房款。在目前新房库存压力较大的市场环境下，我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城中村项目。

在推进城中改造的19个超特大城市中，有5个城市已经发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。

从投资的角度来说，我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，三类公司会明显受益，第一种是具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企；第二种是具备地方资源的地方国企，第三种是具有租赁公寓类资产运营能力的公司。