21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

随着第三批次土拍落幕，今年的上海卖地金额已达1838.2亿元，稳居同期全国第一。据房企人士透露，年内上海还将会进行第四批次土拍。

10月24日-25日，上海三批次第二轮10宗地块拍卖以整体溢价率约为2.3%结束，总出让金为478.84亿。加上10月12日首轮土拍的196.9亿元，上海2023年第三批集中供地成功出让17宗地块，共计收金约675.74亿元。

上海第三批次土拍看点不少：中海时隔四年重回上海土拍，一出手便拿下徐汇龙华地块；土拍首日，上海同时宣布金山区楼市新政，其中部分区域对外地单身人士的限购条件进行了优化，此举或许拉升了房企对郊区楼市的调控放松预期，导致土拍第二日，一幅青浦宅地被31家房企“围猎”。

一个事实是，进入第四季度的财报关键周期，房企一边在投资拿地上收紧预算，又一边瞄准高能级城市的地块。

同策研究院研究总监宋红卫指出，第三批次第二轮土拍仍然维持一定的市场热度。其中，10月24日诞生一宗总价240亿的“地王”项目，说明上海楼市在全国一枝独秀，仍然是开发商最看好的城市。随着上海进入楼市高质量发展阶段，土拍政策也出现边际改善，“70／90政策”的限制越来越少，使得项目更容易满足中高端需求；从企业来看，虽然三批次二轮土拍再现民企身影，但国央企仍是主力。

中海联合体豪掷240亿

从报名房企来看，上海第三批次第二轮土拍参拍房企依然以央国企为主，如华润、中海、保利、招商、建发、越秀、象屿等。中海更是时隔四年之后重现上海土拍市场，并与合作伙伴豪掷240亿拿下徐汇区龙华街道地块，成为年内上海总价“地王”。四年间，行业经历大周期波动，中海依然看重一线城市。

即便在上海，土地市场也是分化的。徐汇龙华、宝山大场、浦东祝桥和合庆地块均仅有一家房企参与报名，其余地块有多家房企参与竞争。最终，招商蛇口、港中旅摇中闵行浦江地块；建发摇中普陀桃浦地块；华发摇中青浦赵巷地块；象屿摇中嘉定新城地块；新南山溢价2.51%摘得嘉定南门地块；保利溢价7.12%摘得松江洞泾地块；中海、西岸开发联合体，华润、上海金桥、外高桥联合体，浦开、上海浦东发展联合体均以底价拿地。

值得注意的是，在以70亿竞得宝山区大场镇商住地块后，华润在上海今年三批次土拍中都拿到了地块。

青浦赵巷地块是本轮土拍的热点。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，此前在赵巷拿地的大华，曾获得了不错利润率。从出让条件看，青浦赵巷地块的利润空间较大，所以房企关注度比较高，24位竞买人（31家房企）均积极参拍。最终，在触及17.33亿元的封顶线后，华发摇中赵巷地块。

近年来，华发的投资策略已经由珠海大本营向高能级城市布局，大湾区和长三角区域的核心城市是其布局重点。其中，华发频频出现在上海土拍现场，就是其布局高能级城市意图的体现。当前，华发在长三角的销售金额已经超过大湾区。

另外，从财报数据可见，近两年华发的新增土储集中于上海、杭州、成都等地，这些城市的核心板块成为华发布局的重点。这也表明，华发对于经济发达城市中高端市场的关注度越来越高。

与华发投资策略比较相似的建发房产，也多选择在主城区拿地。在本轮土拍中，建发摇中普陀区桃浦社区地块，成交价25.63亿元，溢价率10%。

此外，赵巷相邻的徐泾板块在售刚需、刚改项目较多，去化压力偏大，导致房企的投资态度较为谨慎。

房企投资策略变化

随着楼市政策的集中释放，上海楼市在9月份曾迎来一波交易高峰。到10月，市场向平淡状态回归。据21世纪经济报道记者调研，目前只有高端改善类需求还保持着相对较强的购买力，刚需和置换类需求的交易已经回归常态。

另一方面，虽然是全国最好的市场之一，但是上海楼市的区域分化仍然比较严重，核心区域项目销售良好，非核心区域的去化压力仍然不小。

以金山区为例，同策研究院数据显示，金山区住宅的库存约7900套左右，规模位居全上海各区第二名，较年初增长了800套，去化周期达到25.6个月，去化压力上升明显。

政策层面，金山区正在进行产业升级以及人才导入。10月24日，上海金山区发布重点转型区域人才购房实施细则。其中提出，非沪籍人才在沪缴纳社保或个税满3年及以上且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

宋红卫指出，此举既有利于本区域产业人才建设及长期发展，还能解决区域内住宅库存压力的难题，同时，还能作为政策的试点区，为其他区域楼市调控政策提供一些参考。

宋红卫认为，在政策调整中，从楼市库存较大，价格较低的区域做试点也有合理性，这样不会对上海楼市的稳定性造成较大的冲击。从政策上看，上海楼市政策边际松动是大趋势，尤其金山松绑楼市政策更为市场注入了信心，这对于本轮土拍，尤其五大新城的地块都有一定支撑。

分析人士指出，从房企投资拿地策略的变化中，可以发现一个趋势：有产业资源及运营能力的企业，优势越来越明显。这是因为，综合类地块对于商办的自持以及产业导入都有一定的要求，这也是未来核心地块的无形门槛。

张宏伟指出，目前在上海土拍拿地积极性较高的有以下几类房企：招商、保利、华发等央、国企；重回上海土拍市场的三剑客：中海、华润和万科；象屿、建发、国贸等这两年逆袭上海土拍市场的新闽系；外地国企、小央企；绿城、大华、宝华等现金流情况尚可的混合制企业、本地民企。