新京报讯 （记者张晓兰）5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港举办。克而瑞集团副总裁张兆娟在现场发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》（简称“报告”）。报告显示，2022年，随着房地产融资政策“三支箭”等政策的提振，物业股开启阶段性修复，逐渐向行业合理范围内回归。展望未来，社区增值服务方面，有望释放更大潜能。

去年物企股价阶段性止跌回升

报告显示，2022年底，受到国家政策提振等影响，房地产行业和物业管理行业市场信心逐渐恢复，行业已经开启阶段性修复行情，重新站在新一轮周期的起点。从板块指数走势来看，物业管理行业阶段性修复能力强于地产开发板块。截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%。

股价走势方面，2022年，民企物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅，平均股价涨跌幅为-34.2%；央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。

估值角度来看，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值约为11.0，与2021年年底的17.3相比下降了7.3个百分点。不过，央国企、聚焦非住赛道的物业服务企业获得市场认可；2022年底，市盈率排名前五的企业分别为特发服务（41.8）、华润万象生活（38.6）、招商积余（27.0）、万物云（26.8）、新大正（25.4）。

此外，从市值方面来看，截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。

56家上市物企营收总额同比提升19.4%

报告指出，2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%；营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。此外，分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。

多重影响下，2022年上市物企普遍呈现出利润及利润率下降情况。报告显示，2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。与此同时，其平均毛利率为20.9%，同比下降4.1个百分点；净利率6.0%，同比下降6.6个百分点。

13家物企城市服务营收总额破百亿

值得一提的是，社区增值服务方面有望释放更大潜能。2022年37家上市物企的社区增值服务营收总额为257.6亿元，同比上涨4.3%，占营收的比重为14.1%，同比下降2.0个百分点。其中，社区增值服务排名前五的企业分别为碧桂园服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务和世茂服务，对应社区增值服务收入分别为40.2亿元、30.6亿元、28.5亿元、23.2亿元和16.9亿元。

此外，物企融入城市治理，积极布局城市服务，既是自我变革，也是适应新的时代要求。一方面，传统物管服务与城市服务的细分业务条线高度重合，业务延伸较为便利。另一方面，城市服务是城镇化发展的必然趋势。报告显示，2022年约有13家上市物企单独披露城市服务收入，营收总额首次突破百亿大关，达到116.9亿元，其中，碧桂园服务、保利物业和世茂服务位列前三。增速方面，2022年13家上市物企的城市服务收入同比增长33.5%，整体保持高速增长，其中，银城生活服务、招商积余、金科服务增速位列前三。

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆