观点网 债务重组是近两年来房企面临的重大课题，9月18日融创近百亿美元债重组方案获高票通过之后，如今，沉寂良久的闽系房企正荣地产也有境外债重组方案浮出水面。

11月1日晚间，正荣地产发布公告表示，已与持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额27.1%的债权人特别小组成员订立重组条款书。以2023中期报告披露的39亿美元境外有息负债规模计算，此次重组金额或达到10.57亿美元。

受此消息影响，今日正荣地产股价上涨，截至收盘涨6.12%，报0.104港元，总市值4.54亿港元。

条款书显示，方案主要包括四个要点，分别为置换票据、支付同意费用、为新票据提供担保以及将若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

正荣地产称，这是实现境外整体债务管理方案过程中的一个重要里程碑。

方案底色

披露的条款书显示，正荣地产计划向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为四个系列的新美元计价的优先票据，期限为4至7年，自2024年1月1日的基准日起计算。

于重组生效日期，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付0.15%的同意费用，并向其分配第一系列新票据中1亿美元（如适用）的按比例份额。

同时，以集团的若干资产为新票据提供担保；将若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

具体来看，置换的四个系列新票据初始本金总额应与计划债权人新票据总额相等。四个系列初始本金额分别为2.37亿美元、8.53亿美元、12.79亿美元以及18.63亿美元，期限分别为四年、五年、六年及七年，利息均按照新票据未偿还本金额每半年支付一次，同时，如有任何额外计划范围内债务，则分别另加5.6%、20.1%、30.2%及44.0%的额外金额。

据了解，第一系列及第二系列年利息均为5%（以现金支付）或6%（以实物支付），第三系列年利息5.5%（以现金支付）或6.5%（以实物支付），第四系列年利息6%（以现金支付）或7%（以实物支付）。

本金偿付方面，基准日后第二年下半年，支付有关新票据未偿还本金额的0.5%；基准日后第三年上半年，支付有关新票据未偿还本金额的1.5%；下半年，支付有关新票据未偿还本金额的1.5%。

另外，新票据如若最终违约，将按年利率7.67%累计利息。

作为重组代价，计划债权人和永续证券持有人将有权就每1000美元，获得第一系列新票据本金额中的33.6美元，第二系列新票据本金额中的201.5美元，第三系列新票据本金额中的302.2美元以及第四系列新票据本金额中的440.4美元，共计可就每1000美元获得977.7美元新票据。

涉及到担保和赎回方面，正荣地产均表示将基于公司若干资产（如全部股份、任何应收账款等）进行担保和赎回。

此外，在重组生效日期方面，正荣地产将不迟于2024年6月30日或与特别小组或超半数的多数同意债权人书面协定日期的较后日期作为截止日期，并将于先决条件获达成或豁免起10个营业日内，在合理及实际可行情况下尽快落实。

公告中提及，截至2023年6月30日，正荣地产境外债约为39亿美元，其中包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续证券、若干由公司担保及总额为700万美元的票据，及总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

正荣地产表示，如果该方案获得接纳，将为集团提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，与独立国际财务顾问公司估计的清算情景相比，为债权人提供了更佳的回收价值。

效果未知

不过，对于正荣地产来说，这份方案最终能否获接纳也尚未可知。

其公告中表示，截至11月1日，彼此尚未签订最终协议。境外整体债务管理方案的实际条款可能与框架有所不同，具体取决于与境外债权人的持续讨论。

据了解，境外债务重组的支持率一般需要达到75%以上方能算得通过，而目前差距还较远。

IPG中国首席经济学家柏文喜向观点新媒体表示，正荣地产与境外债27.1%债务持有人订立的重组方案表明了公司的债务处理方式和经营理念。

他表示：“债务重组是公司持续经营的必要手段，通过与债权人协商达成新的债务偿还协议，有助于减轻公司财务压力，改善财务状况，从而更好地应对市场挑战。”

“不过对于这份方案的一些具体内容，从不同角度会有不同看法。例如，对于重组方案的细节、债务重组的具体条款和条件等，不同的人可能会有不同的解读。此外，方案的实施还需要考虑到具体的市场环境、政策变化等因素。”

“总的来说，正荣地产的这份重组方案是在当前市场环境下的一种可选择的应对措施，有助于维护公司的稳健经营和长期发展。但具体实施效果还需在未来的经营中观察和评估。”柏文喜如是说。

公告中，正荣也公布了对未来现金流的预测，在假设条件满足情况下，正荣地产预计2023年至2027年期间，现有物业开发可能产生的累计无杠杆现金流总额约为人民币500亿元至600亿元之间。其中包括出售集团及其合营企业及联营公司现有物业开发项目中的全部可售物业，预计总可售价值约为人民币1100亿元至1200亿元。

同时称，集团将视市场状况和资产经营情况，考虑在未来五年内逐步出售其投资物业，预计将增加流动资金约人民币50亿元至人民币80亿元。

实际上，自2022年以来，正荣地产经营压力便不曾减弱。

2022年初，正荣地产曝出无法清偿到期债务消息。也是这一年，上市5年的正荣地产首次尝到了由盈转亏的滋味。

今年上半年，该公司收益增加43.8%至185.01亿元；亏损收窄29.7%至15.85亿元及母公司拥有人应占亏损收窄43.9%至14.64亿元。

截至2023年6月末，正荣地产拥有总额为人民币299.33亿元的尚未偿还银行及其他借款、账面值为人民币48.304亿元的公司债券、账面值为人民币245.12亿元的优先票据、及账面值为人民币13.78亿元的优先永续资本证券。

其中，一年内或按要求偿还的借款总额高达579.95亿元，第二年偿还9.68亿元，三至五年偿还16.91亿元。

而今年前九个月，正荣地产的销售仍然未有起色。据悉，2022年前9月，正荣地产累计合约销售金额为270.06亿元，同比减少76.7%。今年10月10日的公告则显示，2023年前9月，其销售额同比减少52.6%至128.01亿元。