21世纪经济报道赵云帆 上海报道上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）苏州绿岸项目污染事件，随着公司百亿诉讼公告的披露，已然开始不断升温。截至11月9日收盘，陆家嘴股价日内下跌4.52%，创下今年3月以来的最大跌幅。

实际上，该事件距离其首次被陆家嘴项目子公司发现并对外界公示，已经过去一年半有余。

期间，陆家嘴公司陆续披露了多次苏州绿岸污染事件的进程，其中受污染地块也从最初的4幅、7幅，逐步到如今的14幅，涉及金额从最初的27亿、45亿到至今的百亿之巨。

但记者注意到，自始至终陆家嘴方面都未对相关项目的进行减值处理。

“会计准则要求出现这种明显减值迹象时，应该及时做减值测试，就算不及时，在12月31日资产负债表日也必须作减值测试。”一位资深审计师告诉21世纪经济报道记者，“当然这是会计准则的要求，至于执行到什么程度，就看各方博弈了。”

涉污染地块逐步增加

公开资料显示，2022年4月，陆家嘴首次披露苏州绿岸项目污染事件进展，称公司子项目公司绿岸公司意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险。

根据当时披露的涉风险金额，截至2021年末，受污染的四幅地块投入建设金额约为4.5亿元，对应的存货金额为22.42亿元。而由于上述项目未达到可使用状态，故尚未结转。

待到2022年陆家嘴年报公示之际，公司披露的绿岸涉污染资产范围又再度扩大。其中，苏州绿岸项目受污染地块提升至7幅，包括对应的存货账面价值已经提升至44.9亿元，相关联的在建工程金额则并未公示。

对于该项目的跌价风险，公司方面在2022年年报中表示，管理层认为苏州绿岸的存货不符合计提存货跌价准备的条件，未计提存货跌价准备。但“实际结果可能与陆家嘴股份管理层的判断存在差异。”

直至最新披露的诉讼事项公告，17幅地块中的14幅已经被检测出存在污染，且污染程度远超预期。

损失的猜想

公开资料显示，陆家嘴在2016年首次以支付现金和承担债务的方式，以85.25亿元对价获得该项目实施主体绿岸公司95%股权。此后逐年陆续开发该地块。

21世纪经济报道记者根据陆家嘴2017年-2022年公司财报数据统计发现，公司已经完成了苏州项目7幅地块的设施竣工，其累计总投资额30.76亿元。

而包括受污染事件影响导致停工的苏州12号地块已投入开发资金合计9.94亿元，前述总投资额则达到40.7亿元。

再计算前述投入金额，加上买地耗费的85.25亿元，容易得出陆家嘴要求的“百亿”赔偿金额实际占到了截至2022年末公司在该项目上总投入的80%左右。

而考虑部分项目已经完成出售，陆家嘴方面赔偿规模的比例无疑已经满足了公司对该项目进行大额减值测试的要求。

对此，一位投行人士告诉21世纪经济报道记者：“排除诉讼或然事项带来的收入，公司应该首先对财报进行分类处理，固定资产要先负责固定资产减值，赔偿金额则要视收入、确认或有资产等，两项工作互不影响。”

那么一旦陆家嘴进行减值测试，何种规模的资产金额会“灭失”？

一位资深审计师告诉21世纪经济报道记者，土地价值作为存货形式存在，其不太可能因为污染而完全灭失。因此通常会采取部分减值的方式，减计除拿地成本之外的开发投入资金，而保留拿地以及土地增值部分的金额。

某资深财务总监告诉21世纪经济报道记者，从行业惯例来看，一般出于审慎原则，会对项目存货资产计提30%-50%的减值损失。

此外他还表示，由于涉及污染而售出或出租的房产被相关客户要求退还的，会另外通过年度对“销售收入”的冲销或者计入销售费用的方式去体现，这部分金额目前不会在固定资产减值中体现，其要等到财报日才会披露。