最近市场关于黄埔的争议，非常多。

但无论如何，黄埔的基本面，还是十分稳固。

而且近期片区利好频出，无论是房票落地，还是旧改加速，或是地铁开通，最大的赢家，莫过于老黄埔。

三十年河东，三十年河西，老黄埔即将迎来价值爆发期。

我们来详细聊一聊。

| 老黄埔临江经济区

老黄埔旧改加速，祭出房票大杀器

我们都知道，全广州最多旧改项目的地方，是黄埔。

今年以来，黄埔各个旧改项目，也在努力活跃起来，截至11月，有超11个项目取得片区方案批复。

而这其中，老黄埔取得实质性进展的项目，是最多的。

比如在近期，我们就跟大家聊了很多老黄埔旧改项目的动作：

如中建八局，正式入主双沙旧改↓

289亿，央企杀入，老黄埔要变天了

｜双沙区位图

如中交四航入主珠江村，已经走到方案投票阶段↓

大胆，这里能不能靠江景找回场子？

如庙头旧改项目，恒大彻底退出，城投接手，首开区启动↓

恒大彻底退出了

｜庙头首开区开工

还有华润新溪，文冲东等，也有国企央企全面接手等等。

很明显，老黄埔的旧改开始加速，接下来城市界面，还有配套落地会很快，比如老黄埔如今很欠缺的商业。

我也粗略统计了下，老黄埔正在动的几个大项目，增加了百万级别的商业体量。

毕竟打造黄埔湾商圈，核心就是靠旧改。

如今旧改加速，商业建设加速，未来老黄埔的商业氛围，值得期待。

总之，一旦旧改完成后，不仅整个区域的城市面貌会脱胎换骨，连带产业会进行升级，进而反哺楼市。

区域焕新、配套完全起来，产业升级带来源源不断的人才，宜居价值会凸显，反映到楼市，这样的预期释放，老黄埔独一份。

要知道，黄埔大道沿线，几个项目的旧改板块投入的金额，超过1000亿。

整个广州都挑不出其他板块有这么大的手笔，还是连片的开发，未来的上限是非常高的。

更何况，黄埔还有房票安置的大招，足以扭转市场预期。

简单来说，就是以房票（可以理解为只能用于买房的货币）来替代过去的回迁房，房票使得村民的购买力只能定向流入楼市，且大概率是是本区的楼市。

这意味着，黄埔落地房票货币安置，将增加市场购买人群，减少商品房供应，这将彻底扭转市场供需的格局。

不止如此，房票的意义，还在于让回迁环节加快，缩短安置周期，从而加快旧改项目的推进速度。

据悉，黄埔房票安置会选择稳健国企旧改项目优先试点，老黄埔项目试点的概率还是很大的。

旧改的全面开花，让老黄埔有预期，有变量。

如果再加上地铁这张明牌，老黄埔的发展格局，将更明晰。

地铁利好兑现，助力老黄埔旧改连片开发

2023年最后两个月，广州已经确定要开通两条地铁线

一条是5号线东延线，一条是7号线二期，这两条线路都经过老黄埔。

可以说，今年地铁开通的最大赢家，就是老黄埔，既让老黄埔地铁路线更精细了，也说明板块在努力扩容。

当然，含金量最高的，5号线东延线当仁不让。

首先大方向上，5号线整体串联珠江新城，金融城，鱼珠几个核心发展轴线，珠城外溢影响延伸到珠江东岸。

而且，在东延线开通之前，5号线从珠江新城到第二cbd鱼珠核心板块之后，就断了。

老黄埔的临港经济区（海丝城）在独立于公共交通体系之外，交通不便。

而东延线开通后，珠江新城cbd-金融城cbd-鱼珠cbd-临港经济区被打通。

人来人往，也常常能产生更多经济效益，而且地铁与CBD的联通，也将在接下来老黄埔的产业、商业升级过程中，扮演重要角色。

对于老黄埔而言，各个旧改项目就如布片，而地铁则是起到穿针引线的作用。

将这些旧改项目牢牢链接在一起，连片发展，达到1+1+1＞3的效果。

最关键的是，地铁的开通对于沿线物业的价值，也有增长空间。

世联行数据显示，广州地铁房相较于非地铁房，溢价率在6-52%（平均值）。

如当年5号线开通的时候，其地铁溢价率就达52%。

可以说，有旧改预期+新地铁开通的老黄埔，正在迎来新的价值爆发。

抢占先机，已经有不少人在偷偷行动了。

近两周黄埔的成交中，老黄埔的成交量最给力，板块中的星航TOD成交更是突破40套，遥遥领先。

可以看见，市场对于老黄埔的利好及价值，认可度很高。

吃尽老黄埔发展红利，星航TOD实现突围

在此之中我发现了，老黄埔的一众项目中，星航TOD的表现未免太突出，成交甩开其他项目一大截。

风头都盖过了城光、富颐等网红盘，为什么突然这么火？

我跑了一趟现场，总结了以下几点原因。

其一，项目提前200天交付，购房者买的就是安心。

这两年，楼市行情特殊，不少房企在夹缝中生存，甚至出现延期交付，停工等等问题。

买期房，业主们也常为自己买的项目能否如期收楼而提心吊胆。

但星航TOD显然考虑到市场购房者的情绪，做到了提前交付。

而且还不是提前半个月一个月的，是整整提前了200天！

原定于明年六月交付的4-6栋，加速到今年年底就能交付。

这意味着，业主们不仅可以安心等待入住新房，还可以比预期的节省不少中间过渡的房租。

可以说，在交付方面，星航TOD直接向市场交了一份满分的答卷。

|星航TOD楼栋实拍图

交付力就是实力，不愧是越秀地产，其作为地产国企，深耕广州40年，在广州打造超150个住宅项目。

也正是有越秀地产这样稳健、雄厚的财务实力，才能支撑这场梦幻般的交付。

我去现场时看到，4-6栋的建筑已经建设完毕，其外立面也颇显高端雅致，美观大方，有图有真相↓

| 星航TOD楼栋实拍图

而且项目的园林实景，也非常惊艳，无论是楼间距、公共场景，都有明显的开阔感。

树影错落，园林间的一草一木都是无声的，但寄托着人们对美好生活的执着与信念。

|星航tod园林实景图

|星航TOD园林实景图

此外，项目的停车场也已建好，准备投入使用。

车库整体颜值在线，做到了美观大气，实用宽敞。

| 6栋地下车库出入口实拍图

| 星航TOD地下车库实拍图

当然，公区做得好，是一个项目的面子，但室内的交付也好，才是真正的诚意。

比如建面约101平的四房，一走进去就感觉室内明亮整洁，整体的通风和采光都很好。

卧室的空间也很大，而且区别于市面常见的单开窗，这里采用双开设计，可以更将室内通风效果达到峰值。

包括其他一些收纳的小细节，节省空间，提高实用性，设计得都更具人性化。

这样的交付品质，其实只有你真的走进去才能感受到。

值得一提的是，建面约101平的现房，目前仅余几套，总价只需390万左右，实现今年买今年交付。

其二，老黄埔的选择变少了，星航TOD吃到地铁红利，对刚需更友好。

除了准现楼交付的诱惑外，最关键的是项目还是如今老黄埔为数不多可选的地铁盘。

要知道，老黄埔鱼珠片区的项目，如城光已经接近清盘，而富颐则有口碑上的问题，选择余地不多。

这时候，许多购房者开始把目光继续放到老黄埔以东的地方。

5号线东延线开通在即，星航TOD所在的黄埔临港片区将链接上各大CBD，成为更好的选择。

| 5号线东延线庙头站站厅 图源广州地铁

单就房价而言，老黄埔文冲一带，早早享受了地铁红利，其核心项目，主流产品站稳5字头。

在预算不多的情况，并不能挑到很好的产品，要么是没地铁，要么是北向天地楼层。

而黄埔临港经济区，与文冲站仅相隔两个地铁站，但价差却拉开了1万/平，对刚需更加友好。

而且星航TOD，这波地铁红利吃得实打实，其妥妥是地铁上盖项目。

项目跟庙头地铁站，直线距离就80米，可以说走几步路就到了。

直接看图，家门口旁边就是地铁站，要多方便有多方便。

如果公司在珠江新城，那打工人从公司回家，不用风吹日晒雨淋，不用换乘人挤人，不用多走路。

我都不敢想，生活的幸福感得多高。

| 注：庙头地铁站建设中

其三，项目区位优越，吃到旧改红利。

星航TOD所在的临港经济区，如今旧改进度也是走在老黄埔前列。

如庙头首开区动工，双沙迎来中建八局入主，这两个项目紧紧挨着，未来可实现连片开发。

| 双沙规划效果图

值得一提的是，此前停滞过的庙头旧改，终于迎来了城投这个白衣骑士，作为国企，城投实力雄厚，相当于给项目打了一剂定心丸。

庙头改造进度也在加快，看看这张最新的效果图，有学校，有商业配套。

未来配套落地，星航TOD业主也能更好地享受到。

毕竟星航TOD在片区中，位置比庙头融资房还优越。

其更靠近庙头旧改配套的幼儿园、小学等，且距离在建的商业体也很近。

| 星航TOD旁边正在建设的交易园

未来配套落地，星航TOD业主无论是小孩上学，还是日常消费，都不用跑远。

最关键的是，庙头的加速，周边城市界面的改换天地也有望加速。

之前很多人在意的黄埔火电厂，在海丝城规划里，要跟文冲造船厂改造，也就是会拆掉，城市界面会有改善，会消除很多买家的顾虑。

其四，项目在售产品，性价比高，还能瞰江。

据悉，项目目前在售建面约98-137平的三至五房，其中98平的南向高层，更是有机会可以看到珠江。

站在98平的样板间的阳台上，可以清晰地看见珠江水在静静流淌。

不仅如此，再仔细看，金融城的地标建筑，也尽收眼底。

或许瞰江对于大部分人来说不是刚需，但确实是大大的加分项。

更关键的是，恰逢双十一，项目有优惠，建面约98平的三房项目，总价仅需380万起。

这个户型的部分高层单位还能望江，不止是在阳台，躺在卧室中，也能一览珠江水的奔涌，为生活更增添一分写意。

| 98平三房卧室，注：创意样板间实拍图，非交付标准

说真的，项目坐拥老黄埔核心地段，还有含金量最高的地铁，有旧改的预期变量。

再加上项目还是准现楼，安全，而且有园林、有江景、且低密，居住舒适度拉满。

难怪能在老黄埔一众项目中脱颖而出，实现热销。

不得不说，项目活动期间的价格，真的很香。

需要提醒的是，项目优惠名额有限，有意向的，快抓紧看房吧！