认定房屋买卖合同无效

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。根据《城市商品房预售管理办法》第九条：开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。

由此可见，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果开发商与购房者签订了预售合同，那么，这份房屋买卖合同是无效的。因此，您在买房前应该查看所购房屋的的证件是否齐全，如果不齐全，千万不要考虑这些问题房，防止日后带来的不必要的纠纷。