一、改变租赁用途能否解除合同

可以，改变租赁用途，出租方不同意的出租方可以解除合同。擅自改变租赁用途，且符合合同约定的解除条件，出租人可以解除合同。是否可以解除，以租赁合同的具体约定为准。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

签订合同的各方当事人协商一致决定解除合同；合同约定的解除条件出现时，一方当事人单方面即可提出解除合同，不过解除合同时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；当出现法定可以解除合同的情形时，解除权人可以行使解除权，单方面解除合同。合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。

二、超过最长期限的租赁合同有效吗

无效。房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

因此租期超过20年的租赁合同并不因此全部无效，而是超过20年部分租赁期限无效，在20年之内的租赁期限仍然合法有效。

三、租赁合同可以单方面解除吗

可以，房屋租赁合同在订立之后，当事人一方是可以单方面要求解除的。法律赋予出租人与承租人单方解除租房合同的权利，但是在行使该权利的时候，需要符合法定的解除情形或者约定的解除情形。否则解除行为可能构成违约，需要对另一方承担相应的违约责任。

房屋租赁合同不仅可能出现终止的情况，也有被解除的时候。然而，不管是作为出租人还是承租人，均是享有解除房屋租赁合同的权利。不过，在一方当事人提出解除租房合同的时候，另一方可以多注意一些，看看对方要求提前解除租房合同是否属于违约行为，若属于那么可以要求对方承担违约责任。

当事人私自改变租赁用途可以解除合同，租赁合同超过最长的期限是无效的，不受法律保护。租赁合同的诉讼时效是三年，从权利人知道合法权利受侵害之日开始计算，三年内都可以去法院起诉。对租赁合同来说最长的期限是二十年，超过二十年再去法院起诉，法院不会受理。