郁亮说房产没有过剩,大家信还是不信

更新时间:2023-10-23 00:09:33作者:橙橘网

郁亮说房产没有过剩,大家信还是不信

房地产到底有没有过剩,政策还有用吗,万科的郁总给了我们答复,现在能在房地产发声的CEO不多了,进去的进去,努力留在国内工作的工作,还债的还债,还能搞搞媒体会的万科算是比较难得了。就在10月20号,万科一年一度的媒体交流会上,万科老大郁亮谈了今年的房地产形势表示到,目前的住房合理需求每年在10亿-12亿平方米,而预计今年开工量不到7亿平方米,是远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大,未来房地产市场会产生向上修复的力量。



他表示,现在市场主要是有两种声音,一种是过剩论,就是房子太多了,不需要再盖房子了;另一种则是“政策没用了”。这两个方面的情绪都比较悲观,影响了市场的信心。对于过剩论来说,郁总是不认可的,他的意思是咱们房子并不过剩,城市居民的住房面积被平均,并且实用居住面积仅相当于日本40年前的水平。根据第七次人口普查来看,城镇居民人均居住面积42.3平米,但是一二线只有34.3平米,所以就会觉得大城市被小城市平均了,城市居民被小镇居民平均了。

但是咱们仔细推敲一下,现在房子是否过剩,之前说的6亿栋大家应该都知道了,然后再看看去化的周期和库存,不管你人均面积再大,只要新建的房子能卖出去不会一直变成高堆积的库存,相信大家就认房子是不过剩的,证明很多人都还在不断买房。而根据易居研究院的数据显示,截止今年5月,全国100个城市的新房去化周期达到了16.4个月,去化周期最长的景德镇甚至达到了65.6个月,相当于不建新房的情况现有的房子都可以卖上5年半。



而一线城市去化周期在12.3个月,二线15.2个月,三线达到19个月。而合理的去化周期应该在12个月以内,超出这个范围的话都算是比较大的库存,就拿一线来说,别看整体只有12.3个月,但是上海当时的去化周期只有5.7个月,而广州、深圳的去化周期则远超出合理范围内了,所以广州是最先明牌松开限购的,深圳还在边缘地带不断试探。



而且今年7月高层已经定调了当下楼市的供需关系发生了重大变化,如果还不能清醒的认识到这一点的话,只能说是镜花水月的去判断了,当然,这是鼓励大家买房的基础,毕竟,如果现在说房子过剩了,甚至持有成本将会不断提升,很多刚需就会望而却步了,咱也不要看万科老大说什么,看他做了啥就行了,万科在商业、物流、租赁住房目前都在积极准备搞不动产信托基金,这个东西的重要性不亚于当初搞得按揭买房,一旦打通后,万科就可以从单纯的房产开发到不动产经营服务商的转变。所以可以看出来,如果房地产还是继续高速发展,那继续高周转的拍地拿地必然还是万科的重点,而现在不是了,所以房子是不是过剩大家心里应该也是有底了。

然后针对政策没用了,郁总的观点是政策肯定是有用的,但不是万能的,不能指望一个政策就能彻底扭转局面,这句话还是比较精确的,因为现在的楼市已经不是单纯的依靠政策就能拉升的,这是综合方面的因素,现在的杠杆率的高企已经让很多人难以承受了,目前是62.1%的杠杆率,这个数据低于所有发达国家居民杠杆率数据,发达国家目前是72%左右的水平,日本是67%,美国是78%,韩国是106%,而杠杠率过高就会造成存在潜在的风险,美国在2007年房地产泡沫破灭前,居民的债务压力到达了130%,日本在上个世纪90年代初也到达了120%的高位,但都爆发了相关的危机。

虽然咱们现在距离危机还有一定的差距,但是要知道,咱们的各项保障没有跟上发达国家,比如现在的三座大山,拿教育大山来说,咱们教育成本和鸡娃的钱位居全球第二名,所以很多年轻人不敢去生娃了就是这个原因,还有医疗保障,可能生一场大病就直接返贫了,这也是很多人不敢加太猛杠杆的重要原因,加上现在房价不涨反降,那购买的欲望就更加低一些了,没有存款的话,很多人是没有底气的再去买房的,所以大家不能光看数据,还要结合背景来分析,政策应该还会继续出,但是效果只能说是杯水车薪了。