诸葛科技:9月市场情绪继续探底 新政后北、深情绪指数提升

更新时间:2023-10-13 17:47:09作者:橙橘网

诸葛科技:9月市场情绪继续探底 新政后北、深情绪指数提升

根据最新公布的2023年9月份市场情绪指数数据,重点50城情绪指数连续7月回落,逐步靠近低迷区间边界。9月政策利好持续释放,但购房者对政策松绑敏感度降低,39周在二线城市限购限售松绑潮下,情绪指数反弹,随后再次回落,政策后劲显露不足。分城市来看,在“认房不认贷”政策执行后,北上广深一线城市房价上涨动力相对较足,预计短期内房价以涨为主。

一、重点50城情绪指数连续7月回落,39周短暂回升后下降,政策后劲不足

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年9月,重点50城市场情绪指数为-0.79,较上月下降0.01,连续7月回落,市场情绪继续探底,逐步接近低迷区间边界。9月以来,政策端利好持续释放,认房不认贷、放松限购限售的城市不断扩围,政策松绑迎来小高潮,据诸葛数据研究中心不完全统计,2023年9月全国出台楼市松绑政策144次,远超此前任何月份,达到年内峰值。从市场反应来看,情绪端尚未出现明显反应,本月市场情绪继续下探,购房者对松绑政策更加不敏感,加上宏观经济、就业形势等恢复不及预期,购房者入市积极性不足。从周度走势来看,情绪指数在短暂的回升之后再次转入下降通道,政策后劲不足,市场情绪的恢复曲折往复,市场全面回暖的条件尚未达成,后续政策端仍有放宽空间,比如在下调二手房首付和房贷利率等层面。


分等级来看,9月份一线城市情绪指数仍维持不变,二线、三四线城市情绪指数均降至低迷。其中,一线城市情绪指数为-0.5,继续维持领先地位。一线城市情绪指数连续3月保持在-0.5的水平,市场情绪稳固性较强。9月北上广深全部官宣执行“认房不认贷”政策,购房者入市积极性提升,市场情绪立即反应,第36周情绪指数触底反弹,随后再次回落,第39周情绪指数上升后40周再度下降,市场情绪的恢复并不是一蹴而就的。二线城市情绪指数为-0.82,较上月回落0.01;三四线城市情绪指数为-0.81,较上月回落0.03,至此,二线和三四线城市全部迈入低迷区间。

二、政策利好带动下北京、深圳、长沙等城市市场情绪回升

从9月各城市市场情绪指数来看,50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间,城市个数分别为1个、16个、33个,分别较上月持平、减少2个、增加2个。其中,上海稳居情绪指数榜首,连续两月稳定于平稳区间,其次为深圳,本月情绪指数为-0.33,较上月提升0.01,三亚位居第三,本月情绪指数为-0.45,较上月回落0.05。北京、重庆、成都、广州等城市情绪指数处于观望区间中高位水平,北上广深四大一线城市在本轮政策松绑后情绪有所提升。

从月度情绪指数变化来看,本月情绪指数上升的城市有11个,下降的城市数量为39个,较上月增加1个。其中,北京情绪指数继8月回升0.08后,9月再次上升0.03,市场情绪恢复显著。“认房不认贷”政策持续发酵,购房者置业信心提升。长沙市场情绪也获得明显提振,9月22日,长沙发布优化房地产调控政策,提出居民家庭在本市购买首套商品住房,不再需要提供购房证明,商品住房网签备案满4年可转让,对限购限售政策进行了松绑,市场迅速反应,情绪指数较上月提升0.03。深圳在“认房不认贷”政策的作用下情绪指数较上月回升0.01。

三、“认房不认贷”后一线城市房价上涨动力较足,北京涨势最强

根据情绪指数预测房价模型,监测的重点50城中短期内有8城房价呈现上涨态势,较上月减少6城,多数城市房价短期仍面临下行压力。

根据情绪指数模型,预测上涨的城市包括上海、深圳、广州、北京四个一线城市和成都、三亚、绍兴等部分重点二三线城市。其中,一线城市在认房不认贷政策后,市场信心提振,房价迎来上涨空间,上海2023年9月市场均价为74734元/㎡,环比上涨0.2%,根据情绪指数模型,未来4个月房价上涨超0.5%;北京9月市场均价为63674元/㎡,环比上涨1.38%,预测未来5个月房价累计上涨超2%;广州9月市场价格为39115元/㎡,环比上涨0.14%,预测未来2个月房价呈现微涨态势,累计涨幅在0.1%以上。

与此同时,约8成城市未来短期内房价仍有下降可能。其中,徐州市场情绪垫底,连续5个月处于低迷区间,9月市场均价为13080元/㎡,环比下降1.77%,根据情绪指数,预测未来2个月内房价仍难逃下降态势,累计跌幅超2%,作为长三角的弱二线城市,在周边的南京、合肥等城市放开限购等,产生虹吸作用,导致徐州房价失去上涨动力。环渤海的潍坊、青岛等城市,未来短期内房价大概率延续下滑态势,累计跌幅在1%左右。

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