本文来源：时代周报 作者：时浩

2008年，全球第一家亚特兰蒂斯酒店，在阿联酋迪拜的棕榈人工岛上开业。这座豪华酒店外观结合了波斯与巴比伦风格，中间有一扇巨大的拱门，一面朝向古老的阿拉伯国家，另一面则朝向代表未来的海洋。酒店内以海洋为主题，有着高达数米的水族箱和一座气势不凡的海神波塞冬座椅，代表着阿拉伯风格的极致豪华与浪漫。

迪拜-亚特兰蒂斯酒店

2013年，中国的第一家亚特兰蒂斯酒店，在海南三亚开始奠基，投资方是复星集团。

发布会上，复星的掌门人郭广昌介绍，自己全家几乎年年都到迪拜的亚特兰蒂斯度假，在那里找到了极大的乐趣。这也是复星把亚特兰蒂斯引进到中国的原因。

2018年4月18日，三亚-亚特兰蒂斯正式迎客。

除了酒店与度假项目外，复星还围绕亚特兰蒂斯开发了一批配套项目，总共为1004个可销售住宅度假单位，包括197个别墅及807套度假公寓。

三亚亚特兰蒂斯全景

空中泳池别墅涉嫌违建？

在某社交媒体的文旅酒店主题体验页面，搜索三亚亚特兰蒂斯，有一个住宿项目极为吸引眼球，关键标签是：“空中泳池别墅”，或者“海棠湾亚特兰蒂斯-5居1000平顶层复式+无边泳池”、“亚特兰蒂斯-棠岸”。

某社交媒体上的空中泳池别墅介绍

从社交媒体上的图片与视频来看，“空中泳池别墅”所在的位置，是亚特兰蒂斯项目的二期——3栋高层公寓的顶层。

对于这个项目，有施工方人士举报称：这3栋高层公寓的楼顶存在违建，具体包括：顶层镂空处二次浇筑楼板增加室内面积，楼顶增设泳池，屋面层新增飘板等，每栋楼违建面积为400平方米左右。

举报人介绍，“这些都是在政府部门验收后加建的。”当初他并不知道加建部分是违建。“违建从局部改变了建筑物原来的设计要求，也大大增加了建筑物本身的承载重量，存在安全隐患。”

该举报人同时承认，他参与了其中一栋公寓楼的楼顶加建工程施工，是项目的承包方。“对方有拖欠我的工程款。”

对于上述情况，时代周报记者年后在某旅行网站下单了上述标价为6666元一晚的“五居海景泳池别墅（高层海景-客厅-厨房-无边泳池）项目，并顺利入住。该房型配置为：5室1厅3卫，400平米。

记者入住房间后，发现上述“空中泳池别墅”，属于两层半的结构，第一层为起居空间，第二层为开放式露台，而“空中泳池”属于在开放式露台之上另外又加建的一层。

一楼到露台层的楼梯

露台层到泳池层的楼梯

进入泳池层，可以看到，整个泳道长约10米左右，池内水接近蓄满。泳池边的地面全部铺设木地板，边上有躺椅、沙发等休闲设施。

屋顶泳池层与酒店远处的酒店主楼

泳池层的全景

从泳池层看下方的露台层

从泳池层顶部看棠岸公寓的另外两栋顶层，也能看到均存在同样的泳池设施与结构。但因为距离原因，无法看清另外两栋的顶层是否同样蓄满了池水。

隔壁公寓顶楼同样存在泳池层

从露台看泳池下方的空间

就上述项目违建是否属实，三亚市综合行政执法局宣教科相关负责人夏先生告诉时代周报，此前已监控到亚特兰蒂斯·棠岸的相关问题，并安排专门执法人员介入调查。

“取证需要去顶楼，他们（亚特兰蒂斯）锁住门不给开，综合执法局没有很强硬的手段来解决问题，撬锁和强制开门只能由公安负责。”

夏先生同时表示，“综合行政执法局虽然可以独自进行调查，但并不具有法律效力，需要其他业务主管部门确认后，才有权力进行处罚。”

海棠区综合行政执法部门一位姓梁的副局长则表示，该地块属于私人住宅，后续调查进展会向上级领导请示后进行告知。截至发稿，时代周报方面未获得海棠区相关部门的进一步反馈。

公开信息显示，亚特兰蒂斯-棠岸项目为三亚-亚特兰蒂斯项目的二期，开发商为海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司（以下简称：亚特兰蒂斯商旅）。

《海南日报》2016年11月7日的报道显示，在亚特兰蒂斯酒店于7月份封顶后四个月，作为二期的“棠岸”项目开始开盘销售。报道称：“棠岸”全系产品均可享受“自用+经营”一站式托管服务，购房者全年可根据自身需求弹性使用，不自用期间交由酒店经营与维护，实现租用无缝对接。

“空中泳池别墅”酒店的前台对时代周报介绍，他们的运营方是爱必侬。

天眼查显示，海南爱必侬度假公寓管理有限公司，是复星旅文旗下的酒店品牌，但与“亚特兰蒂斯商旅”不存在直接股权关系，两者同是上海复星旅游管理有限公司的孙公司。

繁华之下，还有沉渣

“空中泳池别墅”并不是复星-亚特兰蒂斯的首次违建举报。

据《中国房地产报》报道，早在2020年9月，就有工人举报亚特兰蒂斯酒店的主楼楼顶涉嫌违建。报道称，在2017年酒店主楼封顶后，2018年至2019年期间，亚特兰蒂斯酒店塔楼处原有的小两层建筑，被拆掉扩建，“承重梁和楼板都被打掉了，扩建了2000平方米左右”。“据说扩建部分是老板用来做高级私人会所。”

亚特兰蒂斯酒店顶楼中间的巨大建筑物

与近期的棠岸顶层违建举报方类似，2020年亚特兰蒂斯酒店主楼违建的举报方，也是来自项目的施工参与者。

时代周报统计发现，亚特兰蒂斯酒店及相关地产项目背后，因为工程量巨大，承包方、分包方与供货方、施工人员，存在大量的工程转包、建材赊购销纠纷，核心都是费用的拖欠与追讨。从裁判文书系统可以看到如下案例：

自然人李某与成某发生劳务纠纷，原因是，成某某承包了三亚亚特兰蒂斯水上乐园海水引入工程，李某被招聘做工，但2016年12月工程完工后，成某不支付李某劳务费，最终李某将成某告上法庭。

自然人刘某起诉鲁某，涉及亚特兰蒂斯裙楼项目木工的的劳务费。

自然人杨某与王某诉讼纠纷，涉及项目为三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目（二期）二次结构工程分包问题。

佛山装饰材料公司，与上海某装饰工程公司，就《铝单板购销合同》发生纠纷，涉及的项目是定做“亚特兰蒂斯酒店项目（二期）别墅幕墙工程项目”的铝单板。

三亚某钢管扣件租赁部，与上海某装饰公司、某贸易公司纠纷，涉及亚特兰蒂斯酒店购物街项目施工。

海南某建材贸易公司，与浙江某装饰公司，发生纠纷，涉及亚特兰蒂斯酒店水上乐园项目镀锌线管、W型铸铁管等货物。

宜兴某消防器材公司，与上海某装饰公司纠纷，涉及三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目（一期）入户门的供应与安装。

三亚某混凝土公司，与湖北某工程公司纠纷，涉及三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店及水上公园项目桩基工程采购的混凝土。上述纠纷的裁判文书中，甚至爆出，亚特兰蒂斯初期的桩基，出现大批量的工程桩成桩质量差，达不到设计要求，不得不进行了“补桩”操作。

魔幻与现实

3月初，有消息称：3月5日消息称，复星国际正在寻求出售其在海南三亚亚特兰蒂斯度假村的全部或部分股权，复星国际已经开始向潜在买家和顾问发送资料。

三亚亚特兰蒂斯项目持有方为复星国际旗下上市平台复星旅游文化（01992.HK）。

针对上述信息，复星旅文方面回应时代财经称，复星旅文始终审视并优化其业务组合，聚焦核心业务的成长，持续加强运营能力；目前，公司业务运营良好，财务状况稳健。

3月15日复星旅文的业绩会上，其管理层表示。“只要对我们战略认同，对我们价值认可的，有高度协同和资源互补能力的，我们都是打开的”。

复盘整个三亚亚特兰蒂斯项目的开发史，最早是在2013年，复星方面通过旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，以近20亿元的总价格竞得三亚海棠湾B1片区B1-f1-3和B1-f1-4共计53.77公顷地块。

复星方面披露，亚特兰蒂斯项目总投入110亿元。

与酒店的开发几乎同步，出售别墅与度假公寓成为复星从项目快速回笼资金的核心发动机：据时代财经梳理，在交付高峰期的2018-2019年，复星旅文分别交付764套、204套预售单位，对应确认收入33.9亿元、34.3亿元，回笼现金近70亿元。

从公寓楼顶俯瞰别墅与海岸

随着地产项目的接近售罄。亚特兰蒂斯项目的现金来源，目前主要依靠依靠酒店为主的文旅项目运营。

财务数据显示，2019年，亚特兰蒂斯的运营收入突破13亿元，2020-2021年分别达到12.27亿元、14.55亿元的营业额，2022年一度遭遇严峻考验，营业额只有8.77亿元。

但最新的财务数据显示：三亚亚特兰蒂斯在2023年度创造了历史新高，营业额达到16.75亿元人民币，同比增长91%。客房平均每日房价为2386元人民币，平均入住率为82%，到访客户达到608万人次。经调整的EBITDA达到7.45亿元人民币，同比增长158%。

尽管如此，依靠酒店为主的文旅项目运营收入，同时也存在巨大的运营支出与折旧，复星要收回成本，依然得是一场持久战。

高周转与资金压力长期并存的同时，亚特兰蒂斯已经把郭广昌的文旅之梦迅速生根发芽，从想法变成了现实。

但顶级豪华度假村的风光与奢华背后，也快速沉淀下一批施工者、包工方、承建方与建材提供方的激烈冲突。

这是属于亚特兰蒂斯的魔幻与现实。