@房财经 王哲

贝壳的确很“拉仇恨”。

过去的一年楼市一片哀嚎，贝壳却一举扭亏，从2022年亏损13.97亿元，变成2023年赚58.9亿元。

更可怕的是，它总交易额达到了3.14万亿，同比增20%。其中二手房贡献了2.03万亿元，新房贡献了1万亿。

这是什么概念呢？2023年中国一二手房的总交易额约为17.4万亿元，贝壳就占了17.4%。

外界盛传的“天下苦贝壳久矣”，这不是一句空话，尤其是在新房领域，它的渠道营销把地产商给绑架了，甚至在改写付款规则，实施预付佣制。

这种强势，是因为贝壳掌握了43817家二手房门店，捆绑了427656名经纪人。

2023年，贝壳总营收778亿元，增长28.2%。其中二手房业务为280亿元，增长15.9%；新房业务为306亿元，增长6.7%；家装家居业务为109亿元，增长翻一番；租房业务及其它为84亿元，增长194.8%。

虽然新房业务增长最低，但这已经是个奇迹。据国家统计局数据，全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，创2016年以来新低。

大势如此，贝壳凭啥逆势上涨呢？

它的业绩公告并没有披露详细原因，只是说干新房交易，主要来自链家团队和在贝壳平台上的外部团队一起完成，一个贡献了1932亿元，一个贡献了8099亿元。链家自渠比例增幅13.7%，而外部渠道增幅为5.1%。

贝壳的前身是链家，主营二手房线下交易，由已故的左晖先生创立。虽然目前新房的收入超过了二手房业务，但风险一直高居不下。

这一点，从贝壳的应收账款里可以读出来。

截至2023年12月31日，贝壳的应收账款（扣除了信用损失准备）为32亿元，同比前一年减少了10亿元。

减少的原因是，应收账款的周转天数从105天缩减为55天——而二手房为6天，这主要是“预付制”的功效。在整个2023年，贝壳新房业务应收账款的收款为335亿元。

通常来说，贝壳授予客户90天内信用期，但现实中有部分款项做不到，2023年应收账款具体构成是：3个月内20.56亿元，3个月至1年内6.17亿元，1年以上19.09亿元，共计46.83亿元，其中约15.66亿元为信用损失准备——大概率为坏账。

2022年贝壳的坏账为19.51亿元，2023年核销了5.59亿元，但又增加了1.74亿元——2022年没有新增一分钱坏账，一减一增，导致贝壳2023年的坏账约为15.66亿元。

2021年是贝壳坏账猛增的年份，新增了12.16亿元，年底坏账总额达到21亿元。那时，贝壳下决心推行预付佣制度，刚开始地产商抵制得很厉害，现在逐渐顺从了。

这些坏账，绝大部分是暴雷房企贡献的。从上面的数据看，贝壳2024年也有可能会新增坏账。虽然坏账对于贝壳整个盘子如九牛一毛，但毕竟也是一个亿级的“小目标”。

新房市场很难，但贝壳却想过一把地产商的瘾。

前不久，贝壳旗下的贝好家在北京下场拿地，虽然最终落空了，但名声大躁。有媒体挖出，中铁置业旗下的一个楼盘出现了贝壳创投基金的身影。

这是彭永东执掌贝壳三年的新动作。这位贝壳董事长曾于一年前被传出离开的迹象，但从目前看依然能稳坐钓鱼台，他2022年的总薪酬为4.746亿元——底薪加奖金2847万元，比恒大前总裁夏海钧和碧桂园总裁莫斌的年薪总和还多。

2023年贝壳业绩如此漂亮，彭永东的总薪酬会是多少呢？过一段时日，等着看贝壳2023年报。

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