（文/张志峰 编辑/马媛媛）房地产下行周期中，原本作为“细水长流”现金流主要来源的物管平台，日子应该过的轻松不少，然而头部物管企业之一的雅生活成绩单却差强人意。

日前，雅生活服务披露2023年财报，企业去年收入约154.43亿元，同比增加0.4%。其中，物业管理服务收入较2022年同期增长7.8%至108.06亿元；业主增值服务收入较2022年同期增长0.6%至23.34亿元；城市服务收入较2022年同期增长5.5%至13.87亿元；外延增值服务收入较2022年同期下降46.6%至9.14亿元。

然而，与收入增长截然相反的是，企业利润大幅缩水：毛利约26.45亿元，同比减少21.8%；毛利率为17.1%，同比减少4.9个百分点；净利润约6.98亿元，同比减少63.9%；净利润率4.5%，同比减少8.1个百分点；经调整核心净利润约15.51亿元，同比减少30.3%；公司股东应占净利润约4.6亿元，同比减少74.9%。

雅生活指出，净利润下滑的原因，一是业务结构调整，非周期业务（物业管理服务、业主增值服务和城市服务）占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备。

其中，贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元，同比增长14.9%。主要由于房地产市场供求关系发生重大变化，关联方客户面临阶段性资金流动性压力，导致关联业务结算周期增长。因此，公司谨慎地对关联方客户贸易应收款项的减值拨备金额进行评估，作出合理的会计估计。

而商誉减值损失和运营成本上升导致的毛利率下滑则主要受到此前几年大举收并购进行规模扩张所致。

根据公司历年财报数据，2020年至2023年，在管面积分别增长1.4亿平方米、1.1亿平方米、5693万平方米、4470万平方米，合约面积分别增长1.7亿平方米、1.4亿平方米、6840万平方米、3510万平方米。期间，2020年是增速最快的一年，在管面积同比增长60.2%，合约面积同比增长46.7%，2023年增速已经明显下滑。

截至2023年12月31日，集团在管面积为5.9亿平方米，其中来自第三方项目的在管面积占比约83.3%。

显然，通过此前几年的大举收并购，第三方项目已成为集团主要的在管面积来源。在管面积中住宅类业态占比为42.4%，非住宅类占比为57.6%。

对此，雅生活显然也心知肚明。据相关媒体报道，企业管理层在3月26日召开的电话会议中已经向投资者明确，公司未来将“做有质量的拓展”，即“以现金流佳、盈利能力强为基本原则，有选择地进行拓展，不单一追求规模，重视项目转化及品质口碑”，持续深化落实“一城一策”“产品分级”等拓展策略，持续保持领先的市场化能力。

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