3月28日晚，万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线，实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

多重挑战下坚守安全底线

房企的融资表现一直备受社会关注。2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战。在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。财报显示：截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。

值得注意的是，万科获得了国资大股东的力挺。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委表示，有实力有能力支持万科应对各类风险。此后，深圳市国资委也协调多家国企与万科对接。2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。

此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

高质量交付新房28.9万套

自2022年7月中共中央政治局会议首次提出保交楼工作任务以来，保交楼成为2023年各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。 财报显示，2023年万科高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。

在开发业务方面，万科呈现出了较强的韧性。截至2023年年底，公司实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元。根据第三方统计，该公司2023年销售额稳居行业第二，同时，去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%。

除了开发业务，万科持续在长租公寓领域发力，规模和效率均持续保持行业第一。财报数据显示，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，累计服务客户超过80万人，全年出租率达96%。

物业方面，2023年，万物云实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。

REITs突破助力可持续健康发展

2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。

万科董事会主席郁亮此前曾表示：“REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。”

此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

经营性业务的REITs突破，不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

采写：奥一新闻记者 管玉慧