楼市“小阳春”谁领跑

编者按进入3月份以来，楼市迎来所谓“金三银四”，尽管同比来看，市场整体热度不及去年，但环比来看，部分热点城市成交反弹明显。一方面多重政策利好，加上房价下行，刺激刚需入市；另一方面，置换也带来大量需求。本期地产周刊主要聚焦一二线热点城市，盘点首季市场表现，重点剖析哪些城市热度较高，领跑本轮反弹行情。

楼市半月谈

■中国经济时报记者 夏金彪

房地产市场仍处于调整之中，随着“金三银四”销售旺季来临，重点城市的房地产政策继续优化。

近日，北京市实施近3年的“离婚限购”政策被废止。该政策是北京市于2021年出台，其目的是打击通过离婚后财产分割、转移以获得购房资格的行为。“离婚限购”政策被废止意味着，继通州区取消住房“双限购”后，北京市的住房限购政策再度放松。

与此同时，深圳市也优化了房地产政策，深圳市规划和自然资源局发布通知，停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》。此举意味着房地产“90/70政策”退出深圳市的房地产市场。

所谓“90/70政策”，源于2006年住建部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。文件明确，自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。此次深圳市取消“90/70政策”，可以满足购房者对大户型的需求，提高房企拿地的积极性，有助于推动房地产市场企稳复苏。

国家统计局数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降9%，但降幅比上年全年收窄0.6个百分点。房地产企业投资购地的意愿有所恢复。此外，2月份，70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，二手房市场表现好于新房。这表明房地产市场开始出现企稳的积极信号。

3月22日的国务院常务会议对促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。会议提出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

业内认为，随着重点城市进一步优化房地产政策，陆续放松限购等限制性政策和降低购房门槛，合理性住房需求有望进一步释放。此外，推进房地产融资协调机制和优化土地供给政策措施效果落地，房地产开发投资状况也有望进一步改善。

会议还指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

目前，房地产市场供求关系发生重大变化，供给总量基本得到满足，但供给结构矛盾依然突出，尤其是保障性住房不足成为房地产业发展的短板。加大保障性住房建设和供应、构建新的住房供应体系也是构建房地产新发展模式的重要着力点，不仅能带来房地产投资增量、解决新市民和青年人的住房问题，还能通过“人、房、地、钱”要素联动，推动房地产发展新模式加快建立。

可以预计，随着重点城市政策的继续优化，比如优化大户型限购、优化郊区限购、降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等，重点城市的房地产市场有望企稳复苏。从中长期来看，我国城镇化率、人均住房面积较发达国家仍有较大差距，我国在新增城镇人口的住房需求及以小换大、以旧换新的改善性住房需求方面依旧具备一定空间。随着“市场+保障”的住房供应体系和房地产发展新模式的逐步建立、完善，房地产市场将迎来长期稳定的高质量发展。

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