由于每年又到了地产交易相对的“旺季”，所以我发现最近对于地产形势的关注度还是比较高的。然后，因为最近有朋友跟我说，近期老是听说一线城市地产有“大招”，但不知道是什么，所以心里有些发毛。

对于此类消息，我一向是持怀疑态度的。首先，能称得上“大招”级别的无外乎那么几个。另一个方面看，这些“大招”要么已经出了，要么就是很难出。

具体来说，第一是大城市因为换房群体比较多，所以“认房不认贷”肯定是大招，不过这个早就已经出了。第二是限购举措，这个不用想，一线城市大规模的放松肯定是不现实的。并且一线城市要大规模的放，肯定也是广州先放，然后是深圳，最后是北京和上海。目前广州也就放了一个120平米以上的限制，深圳都还没有跟进，所以北京上海更不可能。第三是房贷利率大幅度的下调。2月倒是降了25BP，幅度是有LPR的历史以来的最高水平，但放到当下的环境来看也绝对称不上是“大招”。

至于北京偷偷放了夫妻离婚的3年购房冷却期的限制，只能说是一小部分群体获益。前提还是有足够的购买力。

那么唯一的，并且摆在明面上的可能就是首套房贷利率了。

为什么这么说呢？

根据2023年央行出的政策，也就是“关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知”中要求的，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。换句话说，只要满足了央行规定的条件，首套房贷利率理论上可以疯狂下调。

那么结合实践来看，这个政策的空间还是很大的。目前央行给的下限是LPR-20BP，而四个一线城市里面，北京执行的是LPR+10BP（城六区），其余上海、广州、深圳执行的都是LPR-10BP。而目前突破下限以后，利率最低的代表性城市是厦门，执行的是LPR-50BP。

也就是说，如果一线城市满足条件，并且都执行类似厦门这样的低利率，那么理论上一线城市首套房贷利率可以再下调40-60BP。这力度比25BP下调大多了，确实算得上是“大招”。而且时间上也能对应的上，因为央行的政策要求是“每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期”，因此二季度的第一个月就是理论上许可的时点。

从一线城市的数据来看，目前广州和深圳都是符合的，北京和上海暂时不符合。但以北京现在的数据来看，估计也快了，上海估计还要比较长的时间。

所以，从这个角度来看，的确后面一线城市有可能满足央行规定的条件，进而下调首套房贷利率。但问题是：首先，一线城市会大幅下调到和厦门一样的水平吗？我认为不太可能，因为不少城市选择的是LPR-35BP，一线城市未必会跟厦门一样直接选择一个极低的利率。其次，即使下调到了厦门一样的水平，房价也未必会有起色。参考厦门的房价走势就知道了。第三，如果这个政策的确很有效，但是再来一个季度房价环比和同比都会正的话，按照央行的政策，需要把利率再改回来。参考近期被热议的石家庄。

如果最后所谓的“大招”就是下调首套房贷利率的话，其实效果现在还不好说。