现在房地产的问题很纠结，业主的房子卖不掉，刚需买不起，而最纠结的则是那些卖一买一的改善购房者，他们手中的房子卖不掉，就很难买新房。而一切都得刚需来加入才能形成循环的闭环。但是他们一时半会进不来。

房地产政策也在不断创新，如何破解当前的房地产难题？从最近一些地方的动作来看，大概能看出未来的一种政策端倪。越来越多的城市推行楼市“以旧换新”政策。

4月2日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布公告称，为支持改善型购房需求，提高市民居住品质，推出在售商品房“以旧换新”业务。

这是怎么回事呢？一般这种文件不应该是住建委或住建局发布吗？据查，梁溪城发集团控股股东为梁溪区人民政府国有资产监督管理办公室。公告显示：在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。

4月1日，郑州市房管局等部门印发方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，并将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台。一种可以通过市场自行交易，一种可以通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促成群众“卖旧买新”。

3月10日，安徽省宣城市城建集团联合宣城市国控集团发布了关于商品房的“以旧换新”公告。

全国各地“以旧换新”活动如雨后春笋之势在不断蔓延，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”“以房换房”等活动。都有一个特点，那就是政府开始接手了。

以前以旧换新活动也不少，但地方政府直接下场收房的并不多，多为“联合帮卖”和“房企接手”等方式。现在的模式基本是政府牵头房企、中介经纪以及购房者三方签订协议。旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。有的交代了要改造成保障房，有的没有交代。

4月3日，经济学家任泽平还在建议组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，利于改善民生、去库存救优质房企、缓解财政压力、促进经济增长。易宪容教授也曾提出类似观点，建议国家收购这些住房并将其列为保障性住房。

合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授也建议，“以旧换新”的最好模式应该是建立“住宅银行”，给旧房业主发放无息资金，可以用此笔无息资金作为新房首付款或房款。

任泽平等专家们的建议设立住房银行的思路其实跟现在以旧换新的模式可以打通的，只不过他提议收购开发商卖不掉的房子，这个可能需要商榷。但国家收购二手房是有道理的。

对于卖不掉房子又买不了新房的业主来说，以旧换新，由国家队出面收房绝对是更有保障了，解决了买不了新房的问题，同时，也解决了保障房供给的问题，同时还让更多的买不起房的人也解决了住房问题。也为政府花钱建设保障房提供了新思路，不用花钱就能解决保障房的供应。

最关键的是，市场流动起来了，开发商的库存化解了，似乎对谁都是好处，这对促进房地产市场活跃有积极作用。当然看起来简单，实际上并没有这么容易。

如何合理确定价格、如何平衡资金等问题，还需要地方认真考虑。还有就是大概只有卖不掉房子的业主才会选择这种模式，可是这也就意味着要高于市场价来收购，这样是否妥当？能否持续？等于国家在收购卖不掉的二手房。

总之，这条路值得探索，这是一种创新，需要通过实践来验证。