7日下午，公开信息显示吴清接棒易会满，成为证监会第十任主席，此举为扭转连续下跌的股市提振了市场信心。

当晚，深圳连夜挂出楼市新政，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限 以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。该措施向市场释放了楼市放松的强信号，为冷清的市场吹起了一潭春水。

两件事的时机选择也许是巧合，但在春节前年二十八释出，其当机立断和紧迫性不言自明。证监会换帅，对外释放强烈信号，内地决心搞好经济。股市、楼市无疑是经济最重要的两个方面，而深圳楼市在内地一向有方向标作用。

01

财政适度加力，意味是扩张性的

今年的GDP增长为5%，意味着政策加码推动经济恢复的决心，释放积极信号。这可是比去年的5.2%更为挑战的一个目标，去年是在前年基数较小的基础上实现的，今年设定这个目标，表明财政和货币政策都倾向于更为积极和进取，政策总基调为扩张。

“加大宏观调控力度”“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”无疑是此注脚。

两会报告对财政政策的表述是“积极的财政政策要适度加力、提质增效”，重点是加力，这表明财政扩张是可预期的。“2024年赤字率3%，赤字规模4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元；拟安排地方政府专项债券3.9万亿元，比上年增加1000亿元。从今年开始连续几年 发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元”。

钱袋子放松，楼市都会受益。

02

货币政策灵活适度，宽松可期

对于货币政策，两会的定调是“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”，灵活适度，我理解为更倾向于灵活，视乎市场需要，预计继续降准降息。

央行在两会前的2月20日，就将5年期以上LPR超预期降息25个基点，已经向市场放出强烈启动经济的信号，也充分体现了利率政策参与启动房地产市场、推动房地产市场良性回 圈的政策意图。

怎么理解呢？5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准。需要注意的是，自2019年8月20日以来，我国共出现过8次5年期以上LPR利率下调，但过去下调幅度一般为5～15个基点。此次5年期以上LPR一次性下调25个基点，属于历史上有记录以来降息最猛的一次，释放出极大的降低中长期贷款利率的信号。

即使如此，两会传递的货币信号，对今年的货币政策，仍是降准降息可期。

今年的货币政策，还有一个较好的外部环境，就是美联储进入降息通道，这为各国央行货币政策提供更多腾挪空间，利好各类资产。

美联储降息只是时点上的问题，在于上半年或是下半年实施，但已经是板上钉钉，这向全球市场发出了一个强烈的预期。

03

权力下放，楼市出现重大变化

两会政府工作报告，对于房地产着墨300多字，远超去年，“优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险。”成为2024年房地产工作重要方向。

住建部部长倪虹表示，对于房地产，还是有很大的潜力和空间。

3月9日倪虹在记者会上讲了一句话，非常意味深长：现在已经充分赋予城市调控的自主权。城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。

倪虹讲这话啥意思？

倪部长的态度很明确，把手中的权力全都交给地方，让地方自己找出路，自己找办法解决问题。

地方城市可以想一切办法，无论是城市规划、旧城改造，还是楼市政策调整等等，现在住建部都不会追责。

这意味着，接下来，楼市调控政策，可能会有“质”的改变。

最近两年，楼市确实出台了非常多的刺激政策，比如降低首付，降低房贷利率，引进人才，不断降低限购门槛等。

此前很多楼市政策，虽然看起来很猛，实际上都是扭扭捏捏，不敢光明正大的支持。

这一次，住建部权力下放给各城市之后，可以预计的是，深圳等有价值的城市自主权更大，当然责任也要扛起来。以后没有稳住，那就是地方政府的责任了。

04

深圳的经济活力在内地最强（人口流入）

在北上深中，北京市域面积最大，是深圳的8倍，上海是深圳的3倍多。深圳人多地小，经济活力强劲，年轻人多，中小学生连年增长，住房需求最为殷切。

在3月8日，深圳地铁全网客运量又创新高！当天，深圳地铁全网17条运营线路，总客运量1025.9万人次，刷新了2023年12月31日创下的1017.2万人次纪录，当日地铁线网客流强度为1.84万人次/公里，位列全国第 一。

2023年，一共7次创出新高，这与人口、经济等数据增长完全契合。龙年首个新高的到来，预示着2024年的新高也将接踵而至。

资产荒下，资金仍需要一个安全去处。现在富人最大的需求是什么？

他们要做的是，保住目前积累的财富。富人肯定不愿冒着巨大的风险去赚下跌趋势中的钱，所以他们会选择确定性的资产。

北上深无疑是内地最好的城市，也是最确定性最高的城市。几大城市中，深圳人口规模和品质、产业结构、气候因素都占优，更有中国矽谷之称。

有钱人的资金，仍是需要放到可保值、增值的地产，在内地外汇管制之下，内地富人的资金只能在国内腾挪找合适的地方。深圳无疑是最值得信赖的资金存放地。内地比较偏远地区，容易出现损害富人的事情，如前些日子贵州女企业家马珈伊事件，这在市场经济发达的深圳是难以想像的。内地资金最理想就是向几个头部城市流动，深圳市场化最强，城市包容力最好，无疑是资金最值得信赖的地方。

内地每年10%左右的货币投放量，资金捧在手里就会贬值。内地投资管道较为单一，基本只有股市、楼市，在股市尚待挽回股民信心之际，而各大金融产品，包括恒大、中植、鼎益丰等理财产品，雷声不断。放眼加顾，靠谱的保值增值产品不多。现在银行定存低于2%左右，而且还会再低，这也就解释为何会有小部分内地资金曲线流向香港的保险产品或者银行定存。拉长时间轴，几大城市的房子，还是能够跑赢通账，特别是深圳的房子，在内地一众城市中，它具较大确定性。

05

万科事件将促使政府出台有力度政策积极处置风险

3月初万科陷入股债双杀事件，一度引发市场恐慌，直到政府积极介入市场情绪才得以扭转。

万科作为行业龙头，具有标志意义。万科多年来一直都是行业和企业优秀经营的标杆，2018年就喊出要活下去的口号，经营一直很稳健，一直是个模范生。现在连万科也出现困难，主要在于销售端，整个行业都遇冷，行业拉跨，产品卖不动，房企都不好过。

规模越大，对现金流的需求就越大，万科今年一二月的销售就不太理想，导致外界担忧它的现金流能否兑付债务。我们认为事件反而提醒政府，应该快速推出政策，扭转预期。只有销售端火起来，才能最终救万科。救万科，是在救地产，是在救经济，是在稳定预期。我们认为这不是单一事件，是个分水岭，也是系统性政策的启动点。后续政策一定会出，直到效果显现。

这不，在3月15日，万科发布公告称，公司第一大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30% 。根据公告资讯，此次印力REIT估值为人民币39.59亿元，这意味着，深铁认购预估可能在10亿元左右。业内人士认为，这体现了深国资用真金白银坚决力挺万科。此次REITs认购，既不是深国资支持万科的起点，也不会是终点，可以预见未来会有更多支持举措落地。

06

香港撤辣，效果显著，它山之石，可以攻玉

香港干脆俐落全面撤辣，效果马上显现，这对于深圳来说，也是可以借鉴的。过往楼市“只听楼梯响，不见人下来。”让市场屡屡失望，浪费子弹不说，更是浪费了时机。香港这次措施虽然迟了点，但胜在力度大，诚意足，市场反应火热。我相信深圳政府也会看到这情况，后续政策一定会更有诚意。

另一方面，香港是中国楼市的天花板，香港市场回暖，有利于改变预期，推动深圳楼市的回暖。

深圳还有巨大的楼市政策空间。比如可以考虑取消非核心区的限购。只有这样，才能应对香港的“抢人”、“抢钱”大战，才能稳住内地楼市。

深圳的列车上人潮涌动，满载着步履不停的梦想。深圳人在这个春天期待满怀，热情似火。同时感受到春天到来的，还有这个蓄势待发的楼市。

文 | 林少喜

香港经济导报总编室主任

本文首发于香港《经济导报》2024第6期

此文为香港经济导报出品原创稿件

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