今年年初，全知道曾说，云启之江之后，之江新城核心区就没有涉宅土地了，整个区块将正式进入存量房时代。

事实证明，我们还是太鲁莽了，没想到还有商改住这招……

昨天傍晚，杭州市规划与资源局发布了一则市地块详细规划局部调整公示图，将之江新城之江度假区单元的XH110205-02等地块进行了调整。

根据公示信息，之江度假区XH110205-02地块将从目前的商业/商务金融用地，变更为二类城镇住宅用地；而地块内的两宗规划绿地也对面积进行了微调。

这宗地块从商业用地调整为住宅用地后不久，立刻在之江的各大楼市社群引发讨论，有人说，这宗地块的位置非常好，开发成住宅又是一个预定红盘，还有人说，之江的商业太多太分散，把一些肉眼可见开发不起来的商业地块改成住宅，是十分明智的做法。

当然，也有担忧和反对的声音，一位粉丝说，“商改住”的口子一开，说不定很多商业用地都会变更为住宅，到时候板块更像是一座“睡城”了。

从卫星图上看，这块扇形形状的XH110205-02地块，由枫桦西路，江涵路、文景路合围， 地块北侧是之江财富中心，南侧是在建的中节能之江商业项目，西侧是永恒艺术中心以及之江文化中心，用地面积为4.29公顷，地块容积率为2.2。

因此，这宗地块的体量并不大，未来的住宅套数可能在500套左右，只是云启之江的一个组团。

如果把地图再放大，它的位置正好在之江新城核心区的最中间的一部分。从地理位置上来说，非常不错。

从地块周边的配套上来看，这宗地块也是占据了之江新城成熟的配套：北侧500米是之江银泰百货，南侧的中节能商业项目，未来有体量可观的沿街商业配套，距离地铁6号线之江文化中心站约400米，步行5分钟可达之江文化中心。

另外，它距离距离钱塘江仅约500米，未来部分视角和楼层还能看到江景，这也是地块的一大卖点。

更重要的是，它的位置也处在目前之江地区最热门的学区搭配，之江二小+之江一中的范围内。

不过，按照最新的教育设施规划以及就近入学的原则，等这个地块出让交付后，可能会划到未来社区的九年一贯制学校去。

这宗地块的情况，就介绍到这里。

昨天，在全知道的社群，大家对于这宗地块也引发了一些讨论，全知道也在这里做下总结——

一个是这宗地块的限价会是多少？参考它的容积率，限价可以参考云启之江，但可能会比云启之江略高。

还有粉丝说，如果定价差不多，这宗地块会不会影响到这个月要出让的两宗麦岭沙的宅地。

地块示意图 摄于2023年

全知道认为，如果限价差不多，那XH110205-02地块的优势就太明显了，但全知道也了解到，这宗地块还涉及到产权清算，虽然规划用途已更改，但不会很快就挂牌。

△ 建筑形体

最后，在社群中，大家对于“商改住”的各持观点，各有不同看法。

全知道的观点是：这宗地块的“商改住”对板块来说是一件好事。坦白说，这几年之江的商业地块以及商业项目的开发有些过剩，造成了一部分商住商办产品供大于求的市场现状。

同时，区域内的人口导入、配套提升、职住平衡的过程中，的确也需要通过变更土地性质来盘活一些地块属性过剩的地块。

就拿XH110205-02地块来说，如果是商业属性，南面有中节能，西侧北侧也都是商业项目，先不说竞争，扎在商业项目的堆里，它的存在反而有点边角料，而换成住宅，区位与配套的优势立即体现，能够很好的发光发热，发挥更好的作用。

当然，全知道也认为，“商改住”一定要因地制宜，那些宝地可不能随便地改了。

✍️主笔：小全 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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