在LPR下行、房贷利率调整、房地产业面临转型的背景下，银行房贷业务发展如何？截至目前，6家国有行和9家股份行均披露了2023年年报，南都·湾财社记者统计个人住房贷款相关数据发现，2023年六大国有行个人住房贷款余额同比减少5166.26亿元， 而2022年六大国有行个人住房贷款余额同比增加4725.27亿元，相当于2023年六大国有行的个人住房贷款余额回到2021年水平。

对公房地产业贷款余额方面，15家银行2023年对公房地产业贷款余额同比增加2206.65亿元。近年来，金融“活水”支持房地产市场平稳发展的政策相继出台，不少银行在2023年年报及业绩发布会上表示会加强对房地产“白名单”项目的金融支持。

2023年国有行的个人房贷余额回到2021年水平

房地产业或结束“狂飙”时代。据人民银行统计，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。从南都·湾财社记者统计的15家银行个人住房贷款余额来看，2023年15家国有行和股份行个人住房贷款余额为31.7万亿元，比2022年末减少5050.48亿元。

具体来看，作为房贷投放的主力军，六大国有行2023年个人住房贷款余额同比减少5166.26亿元，而2022年六大国有行个人住房贷款余额同比增加4725.27亿元，相当于2023年六大国有行的个人房贷余额回到2021年水平。

在六大国有行中，建设银行个人住房贷款余额最高，为6.39万亿元，工商银行和农业银行排名随后，分别为6.29万亿元和5.17万亿元。但三家银行个人住房贷余额均有不同程度的降幅，建设银行、工商银行和农业银行分别同比下降1.44%、2.23%和3.29%。

个人住房贷款余额下降，除了与房地产政策调整有关外，还受到提前还房贷的影响。针对此问题，建设银行副行长李运在业绩发布会上表示，存量房贷利率下调减少了房贷客户的利息支出，一定程度上有助于降低提前还贷的动力。该行前三个月房贷提前还款的规模相比去年四季度有一定下降。

六大国有行中，只有邮储银行2023年个人住房贷款余额有所上涨，为2.34万亿元，同比增长3.37%。邮储银行零售业务总监梁世栋在业绩发布会上称，该行2023年优化调整房地产业务策略，如抢占二手房市场、在高能级市场上发力、发挥网点优势增加县域投放力度等。

股份行方面，个人住房贷款余额排名前三的是招商银行、兴业银行和中信银行，分别为1.38万亿元、1.08万亿元和1.0万亿元。光大银行和民生银行的个人住房贷款余额均有5000亿元以上，分别为5840.99亿元和5463.00亿元。

从增速来看，9家股份行中，招商银行、兴业银行、光大银行、民生银行和渤海银行等5家银行同比下降，中信银行、平安银行、浙商银行和恒丰银行等4家银行则同比上升。其中，浙商银行和恒丰银行个人住房贷款余额均有两位数涨幅，分别同比增长28.54%和21.35%，不过两家银行2022年个人住房贷款余额基数较小，2023年浙商银行个人住房贷款余额从1072.49亿元增加到1378.53亿元，恒丰银行则从535.63亿元增加到649.97亿元。

8家银行个人房贷不良率上升

个人房贷不良率也是备受关注的数据。南都·湾财社记者梳理15家银行年报发现，有11家银行公布了个人房贷不良率，其中8家银行上升，2家银行回落，1家银行持平。

具体来看，六大国有行中，中国银行未公布个人房贷不良率，交通银行2023年个人房贷不良率最低，为0.37%，建设银行、工商银行分别为0.42%、0.44%，农业银行和邮储银行均为0.55%。从变动幅度来看，工商银行、建设银行、农业银行个人房贷不良率分别同比上升0.05、0.05和0.04个百分点。交通银行、邮储银行则分别同比下降0.07和0.02个百分点。

股份行中，除了兴业银行个人房贷不良率与去年水平持平外，其余公布了详细数据的股份行均同比上升。渤海银行同比上升0.2个百分点至0.97%，民生银行上升0.17个百分点至0.67%，中信银行上升0.08个百分点至0.50%，招商银行上升0.02个百分点至0.37%，平安银行上升0.02个百分点至0.30%。

为防范个人住房贷款风险，各银行也在积极“出招”。如工商银行为抓好个人住房贷款风险防控，严格落实真实“客户、交易、抵押、房价、首付”等实质风险防控关键环节；农业银行开展个人住房贷款专项监督，有效防范稳妥化解金融风险隐患。

又如民生银行副行长林云山在2023年业绩发布会上表示，该行每季度组织开展押品周期性重评工作，并已上线押品价值相关的监测系统，可对押品价值波动进行有效预警，及时评估借款人的还款意愿和还款能力。

银行将加强房地产“白名单”项目的金融支持

2023年，房地产业政策不断调整优化，如何促进房地产市场平稳健康发展成为金融机构发展的重要议题之一。上述统计的15家银行2023年对公房地产业贷款余额为6.21万亿元，同比增加2206.65亿元。

具体来看，建设银行、农业银行和中国银行对公房地产业贷款余额均超8000亿元，分别为8539.56亿元、8607.05亿元和8747.47亿元，分别同比增加10.81%、2.51%和13.04%。工商银行对公房地产业贷款余额为7622.26亿元，同比增加5.16%，邮储银行为2530.86亿元，同比增加19.65%，交通银行为4890.80亿元，同比减少5.92%。

股份行中，兴业银行对公房地产业贷款余额最高，为4374.50亿元，其涨幅也最大，同比增加22.87%。紧随其后的是民生银行、招商银行，分别为3462.98亿元、3266.67亿元，分别同比减少4.69%、13.12%。

近年来，有关部门相继出台金融“活水”支持房地产市场平稳发展的相关政策，金融机构也积极响应。2022年底，中国人民银行与原中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“房地产金融16条”），通知指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合引发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出要因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年两会期间，住房城乡建设部部长倪虹表示，目前，全国31个省份312个城市建立了该机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。 截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

在2023年年报及业绩发布会上，不少银行也公开表示会加强对“白名单”项目的金融支持。工商银行在2023年年报中表示，该行认真贯彻落实“房地产金融16条”等宏观调控政策，保持房地产融资合理适度，促进金融与房地产良性循环。民生银行党委委员黄红日在业绩发布会上表示，该行将持续落实城市房地产融资协调机制，提高“白名单”项目对接效率，有效区分房企集团风险和项目公司风险，支持项目合理融资需求，推动存量项目逐步盘活，修复项目价值。

另外，金融机构也跟随房地产市场变化调整信贷策略。建设银行在2023年年报中表示，该行大力发展二手房贷款业务，加大重点城市及重点县域贷款投放。加强业务创新，提前布局保障性住房个人住房贷款业务研究，探索建立与房地产发展新模式相适配的金融服务模式。中国银行则在2023年年报中透露，该行及时调整优化房贷授信政策，做好差别化住房信贷服务，持续加大房贷投放力度，2023年全年累计投放房贷超6000亿元。

采写：南都·湾财社记者 彭乐怡