为促进德州市房地产市场平稳健康发展，实现房地产业向新发展模式平稳过渡，德州市住房城乡建设局会同有关部门起草了《商品房现房销售全国试点工作推进方案》《德州市开展商品房现房销售试点工作意见》《德州市新建商品住宅全装修管理暂行办法》。

德州市开展商品房现房销售试点工作意见

（征求意见稿）

德州市是现房销售国家试点城市，坚持解放思想，大胆探索，抓住先试先行机遇，市县两级协同联动，加大政策支持力度，有力有序推进现房销售试点工作。

1.完善基础配套。土地出让前，完成现房销售项目周边路网、水电气暖、市政管网等基础配套设施建设，优先配置现房销售项目周边教育、养老、医疗、商业等资源。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局、市城市管理局、市教育体育局、市卫健委、市民政局、市商务局、国网山东省电力公司德州供电公司，各县市区人民政府（管委会））

2.优化土地政策。适当降低试点项目土地出让价格，可按土地评估价作为出让起始价，降低开发成本。试点项目土地竞买保证金原则上按起始价的20%缴纳，签订国有建设用地使用权出让合同后竞买保证金转为土地出让价款，签订合同后首次缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%，余款部分12个月内交清，不缴纳缓交利息。（责任单位：市自然资源局、市财政局，市税务局，各县市区人民政府（管委会））

3.强化金融支持。现房销售不再进行资金监管。符合要求的试点项目享受融资“白名单”政策支持。引导金融机构加大试点项目房地产贷款投放。鼓励金融机构与试点项目相关的优质房地产企业建立战略合作和稳定的客户关系，通过签署战略合作协议、提供一揽子金融服务等方式，实现与房地产企业的长期合作共赢。（责任单位：国家金融监督管理总局德州监管分局、中国人民银行德州市分行、市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

4.加大公积金支持。对使用公积金购买现房销售试点商品住房的，贷款额度在原有最高贷款额度基础上增加10万元。购买的现房试点商品住宅为全装修交付的，公积金贷款额度再增加10万元。（责任单位：市住房公积金管理中心，各县市区人民政府（管委会））

5.加大教育支持。购买现房销售试点商品住房的，网签备案即可入学，满足人民群众需求。（责任单位：市教育体育局、市自然资源局、市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

6.加大销售支持。鼓励开发企业提前对接优质潜在客户，在不签订协议、不缴纳定金的前提下做好蓄客工作。对明确购买现房销售试点商品住房的购房业主，允许企业收取不超过房屋总价款5%的定金。收取资金全部用于项目建设，不得挪用。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，各县市区人民政府（管委会））

7.优化审批服务。试点项目凭借国有土地使用权出让合同，可申请办理建设工程规划许可、建设工程施工许可等建设手续。各有关部门单位要开通“绿色通道”，切实提升政务服务效能。对试点项目提供“交房即办证”全程服务，支持项目实现“交房即办证”。（责任单位：市行政审批服务局、市自然资源局、市财政局、市住房城乡建设局、市税务局，各县市区人民政府（管委会））

8.提升住宅品质。承担试点项目的开发企业全力打造高品质住宅，从产品定位、产品设计、施工管理、配套服务上进行创新提升，争创二星级以上绿色建筑标识项目，提高项目核心竞争力。（责任单位：市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

9.鼓励延链增值。推动房地产开发销售向开发运营管理转型，引导企业做好开发建设、装饰装修、物业服务全链条供给，延伸产业链，拓宽利润空间，减轻现房销售资金压力。（责任单位：市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

10.鼓励实行新建商品住宅全装修交付。制定出台《德州市新建商品住宅全装修管理暂行办法》，统筹设计、施工、销售、竣工交付各环节，加强全装修管理。对现房销售试点项目，鼓励由开发企业提供“菜单式”装修方案并负责装修，全面提升新建商品住宅品质。（责任单位：市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

11.支持评先树优。承建试点项目的开发企业，在年度综合评价时记入优良信息，给予适当加分奖励。在企业资质晋升、申报鲁班奖（房地产方向）等各类优质工程创建时优先推荐。（责任单位：市住房城乡建设局、市行政审批服务局，各县市区人民政府（管委会））

12.大力宣传推介。多途径多形式加大对现房销售试点项目的宣传推介，提高群众对现房销售模式的关注度。抓好试点先行，示范推动，每个县市区每年度至少推出1-2个现房销售试点项目。（责任单位：各县市区人民政府（管委会））

13.加强指导服务。对现房销售项目重点开展全周期、全流程、全要素“三全”集成服务，定期分析研判试点进展情况，研究解决制约瓶颈，顺利推进项目建设交付。对违规销售限期整改不到位的试点项目，不再继续享受相关支持政策，并作为不良信息按规定计入企业综合评价。（责任单位：市住房城乡建设局，各县市区人民政府（管委会））

14.坚持分类实施。新出让土地项目享受以上全部政策。已开工未办理预售许可项目享受除第1条、第2条以外的政策。分期开发项目，仅实施现房销售的当期享受除第1条、第2条以外的政策。

15.强化组织领导。成立现房销售全国试点城市工作协调机制工作专班，统筹组织现房销售试点工作。专班办公室负责定期会商和督促协调，推动研究事项落实和试点工作开展。专班成员单位密切配合，结合职责制定配套政策，凝聚工作推进合力。各县市区具体承担现房销售试点工作，落实落地政策措施，确保试点工作取得实效。（责任单位：各县市区人民政府（管委会））

德州市新建商品住宅全装修管理暂行办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强新建商品住宅全装修（以下简称“住宅全装修”）管理工作，全面提升新建商品住宅品质，更好满足人民群众品质化住房需求，建设节约成本、绿色环保、安全耐久的全装修高品质住宅产品，保障购房者合法权益，按照《中华人民共和国建筑法》《住宅室内装饰装修管理办法》和《山东省建筑工程装饰装修管理办法》等政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 住宅全装修是指在住宅交付使用前，户内所有功能空间和公共部位的固定面全部铺装或粉刷完毕，给排水、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能，可直接入住的住宅。住宅全装修应当以整栋楼为实施单位。

第三条 本市行政区域内，自本办法印发之日起，新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程应执行住宅全装修交房；

已取得国有土地尚未规划建设的住宅项目，鼓励开发建设单位在规划设计阶段采用全装修一体化设计并进行建设；

已办理规划许可尚未建设的住宅项目，提倡开发建设单位与购房者协商签订“购房合同”，由开发单位提供“菜单式”装修方案并负责装修；

鼓励引导非全装修交房的业主在交房之日起半年内进行全装修，开发建设单位给予设计、技术、原材料、施工等方面的支持。

第四条 加强土地供应源头把控，自本办法印发之日起，国有土地出让时，将新建商品住房全装修交付作为重要内容，在土地招标拍卖挂牌公告、文件和国有建设用地使用权出让合同中予以载明。新建住宅项目开发建设单位应承诺落实全装修要求。

第二章 装修施工

第五条 商品住宅通过实施住宅全装修，推动新技术、新材料、新设备和新工艺的推广应用，达到节能、节水、节材和环保的目的；推进实施土建、安装、装修的设计和施工一体化，确保质量和效果。

第六条 住宅全装修设计应当由开发建设单位委托具有相应资质的设计单位进行建筑装修一体化设计，并进行施工图设计文件审查。住宅套内全装修要求应在施工图中体现，施工图审查机构在进行施工图审查时，应对住宅套内全装修设计进行把关。确需变更全装修设计的，应当由原设计单位出具设计变更文件，并由原施工图审查机构进行设计变更审查。

第七条 实施住宅全装修的，全装修工程和建筑主体工程一并办理施工许可、质量监督手续。

第八条 实施住宅全装修的，鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

第九条 住宅全装修工程实行施工总承包管理，开发建设单位应当将全装修工程和主体工程一并发包给总承包企业，总承包企业（具有相应资质）自行施工也可以根据有关规定将全装修工程分包给具有相应资质的施工企业。

第十条 实施住宅全装修的，自然资源、住建、行政审批等部门在住宅项目规划条件书、建设用地规划许可、建设工程规划许可、预售许可等行政许可中应注明为全装修，并加强事中事后监管。现房销售住宅项目鼓励实行全装修交付。

第十一条 实施“菜单式”装修，开发建设单位可以根据市场需求和户型设计，提供不同价格档次的全装修标准和不同装修风格的设计方案，供购房者选择。

第十二条 开发建设单位应当在销售场所公示全装修设计方案、全装修住宅价格、装修主要面材、部品以及设施设备的品牌、规格、价格。全装修住宅价格应当公示毛坯房部分价格和装修部分价格。以上公示的内容，应当在商品房买卖合同中予以载明。

第十三条 开发建设单位应当选择第三方造价咨询机构对全装修住宅造价进行核算，第三方专业机构对核算结果负责。

第三章 验收交付

第十四条 实施住宅全装修交付的，开发建设单位应当在申请商品房预售许可证之前建造样板房（间）。样板房（间）要真实反映户型、结构、尺寸及交付标准。样板房（间）对应的功能空间必须上墙明示与交付标准一致的装修内容。样板房（间）保留时间自全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月。必须实施样板房（间）保全影像公证。

第十五条 全装修工程竣工后，开发建设单位应当委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测，并对实体工程与样板房（间）的一致性进行核查。

第十六条 工程竣工验收前，开发建设单位应当组织各方责任主体进行分户验收（一房一验），未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。

第十七条 预售的全装修住宅，开发建设单位应当在完成分户验收后，房屋交付前设立业主开放日，落实“先验房后收房”，邀请购房者对房屋质量进行查验，建设各方应对查验出的质量问题及时整改。

第十八条 全装修住宅交付时，开发建设单位应当向购房者提供住宅装饰装修工程竣工图、住宅质量保证书和住宅使用说明书，并对其真实性负责。《商品住宅质量保证书》应当包含住宅全装修主要面材、部品和设施设备的生产厂家信息、规格、型号、性能指标及保修期限等内容，《商品住宅使用说明书》应当包含全装修以及设施设备的使用、保养和维护要求。

第十九条 开发建设单位在办理物业承接查验手续时，向物业服务企业移交的资料中应包含住宅全装修全套施工图及竣工图等相关资料。物业服务企业发生变动时，应及时将有关资料移交给新的物业服务企业或业主委员会。

第四章 质量保障

第二十条 在正常使用条件下，住宅室内装修工程的保修期限按照《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》规定的最低保修期限执行。开发建设单位是全装修工程第一责任主体，对全装修质量负首要责任；施工总承包企业对全装修工程的质量和保修负全面责任。设计、监理、检测等单位应依法依规，落实各自职责，确保工程质量。

第二十一条 全装修住宅交付后，购房者不得擅自损坏承重的墙、梁、板、柱，不得拆改供水、供电、供热、供气等管线及配套设施。确需拆改或者重新装修的，按照《住宅室内装饰装修管理办法》《山东省建筑工程装饰装修管理办法》有关规定执行。

第五章 监督管理

第二十二条 装修费用在买卖合同中予以明确，计入购房贷款基数，不计入监管资金。

第二十三条 有下列情形之一的，由住房城乡建设主管部门责令限期整改，并采取信用扣分、媒体曝光、增加检查频次等措施：

（一）全装修住宅未按审查合格的施工图建设的。

（二）全装修住宅公示的内容，未在商品房买卖合同中予以载明的。

（三）全装修住宅交付前未设立业主开放日的。

（四）全装修住宅未经竣工验收合格擅自交付使用的。

（五）存在其他违规或失信行为的。

第二十四条 加强全装修商品房买卖合同审查力度，对合同装饰装修条款内容未按本办法签订的，商品房网签合同不予备案。全装修商品房交付未按本办法执行的，不予综合竣工验收备案。

第二十五条 各县（市、区）要高度重视住宅全装修推进工作，强化组织领导，抓好工作落实。建立部门联动机制，密切配合、协调推进住宅全装修工作。推出一批新建住宅全装修样板项目，打造可复制的典型经验。采用多种形式积极宣传政策，提高公众对成品全装修住宅在安全、质量、环保、价格、工期、后期维修等方面优势，倡导绿色消费理念，促进全装修住宅落实落地。

第二十六条 积极引导装饰装修企业转型升级，适应绿色建筑和建筑工业化发展趋势，促进建筑业和房地产业实现高质量发展。

第二十七条 本办法自2024年 月 日起试行。

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