昨天，郑州楼市有两个热点，一个是市直“商转公”征求意见稿发布；二是房产“卖旧买新、以旧换新”细则出炉。

对于这两个热点，整体来说“有喜有忧”，这2类人注定要“失眠”了。

一、市直商转公

对于购房者而言，省直公积金一直可以“商转公”，但对于大多数人来讲，交的是市直公积金，所以，“商转公”的优惠政策一直没有办法享用。

所以，对于本次市直公积金能够“商转公”，这对很多买房时没有或者由于一些原因当时无法使用公积金的人来说是日夜所期盼的“利好”政策，对市直公积金能够“商转公”，可谓是“望穿秋水”。

举个例子，按贷款100万，商贷利率为4.2%，公积金贷款为3.1%，贷款周期30年，二者月供相差620元。在如今的大环境下，每月能多出620元的可支配收入，对一个普通家庭来说，大大增强了消费信心。

那么，哪些人符合市直“商转公”条件呢？

申请人符合公积金贷款条件；有房产证、没有抵押，没有查封、冻结，房屋有贷款且原贷款商业银行同意提前结清；申请人能够在规定时间内结清贷款。

关于市直“商转公”怎么转的问题，有两种转换方式：一种方式是借款人自行筹集资金进行转换；另一种方式，则是采取直接还款模式来实现这一过程，使得商业贷款转变为公积金贷款。

虽然是征求意见稿，但落地的时间应该很快，这对于大多数人是利好消息，但对于下面的这类人来说，可能要“失眠”了。

那就是在去年商贷利率没有下调之前，为了能省些月供，冒着较高的风险做了10年或者20年“经营贷”的这批人。

二、“卖旧买新、以旧换新”细则出炉

这个文件刚刚出台的时候，老赵连续写了两篇文章，表达了惊喜之情。

从昨天的细则来看，虽在仍然比其他城市力度要大，但少了期望中的“惊喜”，因为对于“以旧换新”的房屋对象要求有些“严格”了。

比如最初的《通知》中是不超过20年的房屋，但细则中进一步明确了是“不超过15年”，并且不是拿房产证的登记时间，而是房屋竣工备案之日起算至今。

房屋竣工备案之后，一般还需要3-5个月交房，交房后一般《购房合同》上约定360天内办理好房产证。

而且符事置换的房屋要求在“三环内”，且面积不超过120平，这样的话，相当于“以旧换新”的门槛提高了，以下最希望通过“以旧换新”的方式置换房产的业主无法参与这个活动，注定也会“失眠”。

一是2009年之前竣工备案的房屋；二是之前买了三环与四环之间、四环边上的房子；三是三环内的“老破大”、“老破小”，想通过“以旧换新”的方式置房就都无法实现了。

对于郑州来讲，收购的个人二手房经改造后将用于保障性住房，或许这也是要求“三环以内、面积不超过120平、年限不超过15年”的主要原因。

但老赵还是希望郑州在试点之后，能够在原有的基础上放宽这些政策，让更多真正想置换的人实现愿景。