本报（chinatimes.net.cn）记者陶炜 张智 南京报道

4月16日，一个名为“冯仑风马牛”的公众号发了一则地产大佬冯仑的短视频，称商铺要赶紧卖，未来不会有什么价值，因为电商太发达，商业形态发生变化。就在当天晚上，小商品城（600415.SH）在2023年年报中表示，已对市场到期商位的租金平均上浮5.5%，且预计未来三年增长率将不低于5%。同时，公司还在扩容线下市场。

在商业地产低迷的大环境下，小商品城凭什么涨租金？

“因为全世界的外国人都来义乌买东西。”小商品城证券事务部一位工作人员对《华夏时报》记者说。而且，小商品城里卖的早已经不只是小商品，光伏面板、新能源汽车，什么都有，“世界有什么需要，义乌就卖什么。我们整个义乌有两百多万个商品品类。”该工作人员说。

小商品城涨租+扩容

小商品城是义乌市场的主要经营者，旗下拥有义乌国际商贸城、宾王市场、篁园市场、义西生产资料市场等，经营商铺多达7.5万个。根据2023年年报，公司去年实现营收112.99亿元，同比增长48.3%；归母净利润26.76亿元，同比增长142.25%。其中，来自市场经营的收入为30.74亿元，仅占收入比例27.21%；但市场经营收入的毛利率为71.83%，远高于其他业务；因此，来自市场经营的利润占据利润总额的73.76%。

就在2023年年报中，小商品城透露了涨租与扩容线下市场的信息。“当前的经济环境下，租金价格体系的合理性对于市场的健康发展至关重要。为了更好地适应市场变化，促进各行业的均衡发展，公司结合义乌指数，建立了一套行业评价体系。该体系通过引入我国GDP增长率、市场化租金价格的波动情况、市场景气指数、市场商品价格指数、行业景气度指数以及区块繁荣度指数等指标，构建了一个商位租金差异化定价模型。根据上述定价模型，报告期末小商品城已对市场到期商位的租金进行调整，租金平均上浮5.5%，预计未来三年增长率将不低于5%。”

年报中用长长的一串话给出了这样一个信息：涨租了，而且后面还要涨。

而且，小商品城不只是在涨租金，他们还在扩容线下市场。2023年，小商品城二区东新能源市场开业，新增建筑面积13.1万平方米，一至三层新增商位650余间，其中三层已经于去年12月完成招商定位，线下市场进一步扩容。此外，国际商贸城二区东数字市场样板建设也在加速推进。

《华夏时报》记者注意到，浙江建投近日发布公告称，其子公司浙江一建已成功中标浙江中国小商品城集团股份有限公司的“春风大道与诚信大道交叉口东南侧地块（义乌全球数字自贸中心超高层工程）”项目，中标金额达到10.81亿元。

看来，小商品城说扩容线下市场是来真的，但是凭什么？

全世界外国人都来义乌买东西

由于电商的冲击，近年来大多数商铺的景气度并不算高。但小商品城做的生意与绝大多数市场不一样，他们做的是出口贸易。由于大多是批发生意交易量大，因此有了较强的面谈需求，需要一个线下的交易场景。而小商品城敢于涨租与扩容的底气，就是义乌兴旺的外贸生意。

2023年，义乌市的进出口总值达到5660.5亿元人民币，同比增长18.2%。其中，出口首次突破5000亿元大关，达到5005.7亿元，同比增长16.0%，创下历史新高；进口额为654.8亿元，同比增长 38.8%。从贸易区域来看，2023年，义乌对非洲和拉丁美洲的进出口额分别为1049.0亿元和897.6亿元，同比分别增长24.9%和25.4%。对印度和沙特阿拉伯的进出口额分别为304.2亿元和141.3亿元，同比分别增长24.7%和38.4%。同期，对共建“一带一路”国家的进出口总额达到3497.1亿元，同比增长19.5%。

贸易的兴盛刺激了市场经营主体的增长。2023年，义乌市场经营主体总量达到105.46万户，增长17.4%，新设量为25.8万户，占浙江省的七分之一。国际商贸城的日均客流量超过20万人次，常驻义乌的外商数量提升至2.1万人，首次来义乌的人员超过40万人，创下历史新高。

进入2024年，义乌的外贸增长还在加速。2024年1至2月，义乌市进出口总值达1166亿元，同比增长47.3%。根据小商品城2024年一季报，今年一季度，义乌国际商贸城日均客流量超21万人次，日均外商3523人，同比增长160.2%，日均车流量 99514车次，同比增长6.8%，景气度高于2019年及2023年同期水平。

另外，小商品城里面，卖的早已经不只是小商品。在公司新建的新能源市场里，有光伏面板在展示销售，还有电动汽车，这种不论是个头还是单价都绝对不能算小的商品，但一样在小商品城的商铺里面卖。

“到市场里面转一圈你就发现了，这里什么都有。现在全世界的外国人都到义乌来买东西，那肯定是世界有什么需要义乌就卖什么。我们整个义乌有两百多万个商品品类。”前述工作人员说。据介绍，作为全球最大的小商品集散中心，义乌市场汇集了26个大类、210万种商品，每天有超过万款新品上市，向全球输出小商品的质量、品牌和标准。

“在当前线上交易日益普及的情况下，线下实体市场的价值依然存在。小商品城通过不断扩容和提升线下服务质量，适应了市场变化，推出创新商业运营模式，进一步提升了线下业务的竞争力；其次，义乌小商品城位于中国东部地区，地理位置优越，交通便利，有利于线下业务的开展。同时，义乌还是全球重要的商品集散地，拥有庞大的商品基础，有利于线下业务的拓展。此外，小商品城在市场管理、商户服务、商品展示等方面持续创新，不断提升线下市场的吸引力，这也使得其线下业务越来越红火。”浙大城市学院文化创意研究所秘书长林先平对《华夏时报》记者说。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳