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以下正文

拆字一喷，喜提大奔。

今年重庆势必要在城中村的改造中加大火力了！

01

在最近官方发布的“2024年市级重点项目”的清单中，官方就公布了一大波城市更新的项目，这也可能是现阶段最详细的城中村改造进度的清单。

整个清单重点部分大致可以分为三类：

■ 今年预计新开工的项目；

■ 今年将持续续建的项目；

■ 今年重点研究的前期项目。

根据我们不完整统计 ——

主城区今年光是新开工的项目就有接近20个，其中既有一些体量庞大、涉及大量征收户的城中村项目，也有一些老牌核心区重量级的城市更新项目。

注：本文为不完全统计，因为有些路网建设、产业园建设都可能会涉及征收的可能性，但大量的信息中实在难以辨别，所以无法精确统计，如有错漏欢迎指正！

02

在这之中涉及宗数最多的是九龙坡区，

统计出来的城中村改造项目就有四个。

并且，九龙坡区的城中村改造所涉及的户数最多也非常多，光是统计到的这一部分超过了4000户。

另外，巴南区、高新区、大渡口、北碚区等四个区域的城中村改造也同样涉及了大量住户。

而相较于其他板块的大刀阔斧，江北、渝中和南岸就更多是主打一些重量级的更新项目。

比如南岸区备受瞩目的铜元局重庆时光项目。

该项目自身坐拥南滨路绝版临江地块，隔江对望鹅岭半山与规划中的菜园坝滨江城，拥有极佳的城市景观面。最近南岸区的融侨南开还有望新建校区，地点就在重庆时光周边的B5-1地块，更为这片区域增添了想象空间。

除此之外渝中区也不得不专门提到。

从去年底开始，渝中区的城市更新就火力全开。

就比如开年引起大量讨论的重庆市中医骨科医院化龙桥二期项目，去年底才开启征收调查登记，今年3月中旬竟然就已经结束了，简直迅速！而后，在渝中区长滨路片区的圆通寺，征收补偿统算下来更是超过了20000+/㎡。

像这类传统核心区就是这样。

不拆则以、一拆惊人。但凡是拿出来的东西，个顶个都是城市年度级的重量项目。

03

当然除了新开工项目以外，今年主城区还有不少续建项目：

今年刚开年，官方就公布了重庆2024年将会启动82个城中村改造项目，很显然我们现在统计到的改造项目还仅仅是冰山一角。

除了一些错漏的项目以外，还有包括涪陵、江津等区域也有大量的改造规划。然而这一切，对比起未来而言，似乎还都是开胃小菜。

04

除了今年新开工的项目以外，今年“重点研究的前期项目”同样也值得重点关注。

这里面所涉及到的项目，对于整个重庆而言都绝对称得上是一次史诗级的更新：

由渝中区和江北区为首 ——

一面是观音桥国际消费中心的火热建设；一面是母城渝中半岛史诗级的升级重塑。

无论从哪一面来看，

都无疑是重庆城市价值蜕变的里程事件。

当然，除了城市价值升级以外，城中村改造避无可避地也会对楼市产生非常明显的作用。

首先，房地产本身就是一个非常依赖城市价值的东西。其次，它还会进一步放大核心区的土地价值。

城中村改造的重头戏一直都是在核心区，城中村的改造不仅会重新释放出大量且不可复制的核心区宝地，同时还会伴随着城中村改造所带来的重塑与升级不断地赋能核心区。

最典型的就是观音桥商圈的扩容，以及未来渝中半岛的史诗级升级。

最后，它也能持续增加城市的人口虹吸能力。

除了城市发展带动的人口流入以外，城中村的改造还会同时伴随着保障房的建设。

很多人都认为保障房建设对于楼市来说是利空，但其实在我个人来看，并不是这样。一个城市想要保持长期的竞争力一定是需要对人口有持续的吸引力。而保障房建设，说到底其实是保障城市人口持续扩张的关键因素。

04

其实早在今年刚开年的时候，拆迁潮引发的效应就已经融入到了楼市中。

今年开始，楼市就接连出现一些“怪相”。

有很多万年不涨的老破小突然开始了暴走，甚至还有不少老破小创下了今年以来区域内二手房的最高成交单价！

就比如观音桥的野水沟社区。

这个社区在三月底刚刚成交了一套28㎡的小户型房源，然而令人意想不到的是，这套小户型居然卖出了近52万的成交价，折算下来每平米的单价高达18500元/㎡！

给不了解行情的朋友们介绍一下：

这个成交价已经是近期江北区贝壳二手房成交单价最高的一套！（注：截止撰稿时）

关键是，这套老破小的成交还非个别案例。

在最近一段时间，这个小区的二手房突然就像卖疯了一样。一个几十年楼龄的老小区，目前贝壳平台的挂牌均价已经高达16000+/㎡！

由于房源稀少的缘故，这个小区在二月初的挂牌价甚至曾经一度冲到过20400元/㎡！后来随着房源增加，挂牌价才慢慢降到16000+/㎡。

别看它的成交只有5套，实际上像这一类的老小区，普遍二手房的挂牌量一只手都数得过来。成交周期普遍也都是半年起。

所以像野水沟现在的行情，

绝对是算得上号儿的热盘！

然而诡异的事情还不止这一件，同一时间重庆有不少老破小在一夜之间迎来暴走。比如大坪的五棵树小区挂牌价也曾经一路飙升到18000+，目前也仍有17500+/㎡的高均价！

正所谓事出反常必有妖。

在这些老破小怪相的背后，藏着的是风险与机遇并存的大买卖。刺激这些老破小大涨的动机，其实就是“博拆迁”的投机心理。

江北区野水沟就是其中之一。

除此之外还有包括江北区的劳动新一村，目前该小区挂牌上架的二手房源在短短三个月内，已经被一扫而空。

这个小区现在只剩下1套在售。

一系列的疯狂举动像是藏在平静海面下的暗涌。

而它未来会走向何方，

我们只能拭目以待！

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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