文/乐居财经 靳文雨

“2024年是物业行业进入资本市场的第十个年头，亦是物业企业的破局之年”。年初，在谈到2024年的市场时，合景悠活集团首席执行官王建辉如是说。

对于刚刚过去的2023年，他则认为是合景悠活的“基础年和调整年，也是业务协同年”。这一年公司始终聚焦于优化结构去风险，提升项目的盈利表现，因此在管理风险、优化结构和稳健经营上，都做了充足的动作。

合景悠活一方面主动优化经营结构，追求高质独立发展，实现稳健经营。同时聚焦数字运营和服务设计两个核心构建提质增效新体系，逐步从传统业务服务模式向新业务服务模式蜕变。

呈现在业绩上，尽管2023年的市场环境依然充满挑战，但合景悠活核心盈利能力企稳，期内集团实现总收入约38.5亿元，毛利润约11.8亿元，毛利率30.7%，净利润约6200万元，盈利能力保持稳健。

此外，截至2023年12月31日，合景悠活第三方的收入占比从去年同期的78.6%提升至82.9%，第三方在管项目数占比约90.0%，高度市场化的业务基本盘，标志着合景悠活独立发展进程再提速。

核心物管服务稳中有升

合景悠活收入主要来自于两大业务板块，住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业营运服务。

2023年度，合景悠活总收入38.5亿元，其中住宅物管服务收入约17.44亿元。非住宅物业管理及商业营运服务部分实现收入21.05亿元。来自住宅非住宅占比为45：55，业态结构达到比较稳定水平。

在国内收入中基础物管服务收入是内核，2023年合景悠活住宅物业中来自基础物管服务的收入为13.4亿元，同比增长4.5%，主要得益于住宅管理规模增长以及独立第三方市场外拓成绩。

截至2023年年底，其住宅物业分布中第三方代管面积占比达到79.2%，非住宅物业分布的基础物管服务收入为18.3亿元。

另一方面，合景悠活也在持续打磨集团在重点业态服务专业度，在全国范围内树立专业品牌和口碑，助力市场拓展。截至2023年底非住宅物业分布的第三方代管面积占比达到95.7%。

此外，该公司贯彻经济发达区域深耕战略，期内住宅分布和非住宅分布在大湾区和长三角区域收入占比分别达到57.3%、73.8%。

独立性凸显，第三方收入占比达82.9%

合景悠活一直把独立发展作为集团运营的目标。在房地产市场承压背景下，该集团坚持走独立发展之路，2023年独立性进一步凸显。

截至2023年12月31日，合景悠活实现的总收入中，来自独立第三方的收入占比约达82.9%，相较2022年提升约4.3个百分点。

2023年，合景悠活在多个业态领域持续拓展版图，于报告年内实现“住宅+商业物业与运营+公建及城市服务”多业态布局，护航集团业务行稳致远。

细分业态精耕上，合景悠活与旗下企业深度融合，充分发挥全业态多品牌优势，形成自有品牌梯队。集团多管齐下高效赋能，双方聚力共赢提高拓展资源匹配效率，巩固成员企业在原有细分市场的独特优势。

同期，其在管项目中第三方项目数量占总在管项目数量比约达90%，第三方项目在管建筑面积占在管总建筑面积约达86.9%。在2023年新增外拓的项目中，第三方项目数量占总外拓项目数量比约达82.4%。

从项目区域分布情况来看，年内新拓项目中来自一二线城市代管面积占比达62.7%，来自发达地区、大湾区和长三角地区收入占比达66.3%，贯彻了重点区域持续深耕拓展的战略。

截至2023年12月31日，合景悠活成功拓展广州市天河区人民医院、广东省第二人民医院、唯品会南沙物流园园区、嘉定区文化馆和上海建设管理职业技术学院等医院、学校、机关、产业园业态标杆项目。

数智化助力提质增效

“物业行业唯数智转型方可高质量发展”，在2023年中期业绩发布会上，王建辉就曾作过如此表述。放眼整个2023年，合景悠活数字转型成果初显，助力业务进一步提质增效。

坚持有质量的发展，除了体现在收入结构上，还体现在经营效率上。报告期内，合景悠活借助数字化升级以及组织架构优化，实现集团人力成本元效同比提升10.2个百分点。在营业成本方面，期内合景悠活营业成本26.7亿元，同比优化4.3%。

值得一提的是，2023年5月26日，合景悠活曾与腾讯云宣布达成战略合作，双方围绕物业服务数字化转型展开合作，共建“未来社区”。此外，双方还宣布联手打造首个物业行业创新实验室。

对于被投企业，合景悠活从系统、流程、人才管理等多方面为成员企业提供支持及赋能，一企一策，接入符合其自身特点及目前发展阶段的在线管理工具及管控模式。

2024年，合景悠活将在集团现有的运营体系下，通过服务分级和品牌塑造，从住宅到全业态、从宁骏到全集团，构建高端住宅及高端商写服务体系和智慧公建及智慧医院服务体系。

合景悠活方面表示，在未来的业务中，集团希冀通过高端打造和智慧化体系进一步获得市场，以高端品质树立品牌标杆，强化集团多元运营能力。

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