最近发现网上有不少唱衰房地产行业的传言：马云多年前预言的“房价如葱”时代要来了，行业优等生万科要倒了，行业清流滨江要被国企收购了…… 给人感觉房地产是一个没有前途，将被新时代抛弃的行业。

而笔者所在公司去年末刚拿地进入房地产行业，且最近又将收购一批房地产资产，那我们公司是接盘侠，还是成功抄底？

带着这个疑问，笔者围着房地产行业还会不会有春天作了如下探究和思考。

现状

坠入严寒的冬天

房地产行业以前有多风光，现在就有多落魄。

中国的房地产行业目前处于至暗时刻，进入了史上最寒冷的冬天，这股冷劲远远超出了大家的预期。

本来在新形势下，人们对房地产行业下行有预期，知道大干快上的好日子一去不复返，但没想到是加速坠落，从2021年初感凉意的初秋跑步进入了2024年冷气逼人的寒冬。

首先，市场端数据肉眼可见的难看。 2024年1-3月，房地产投资额同比-9.5%、降幅扩大0.5个百分点，3月房地产投资额同比-10.1%、降幅扩大1.1个百分点。

土拍市场冷淡，土地财政下滑，2022年全国土地出让收入同比-23.3%、2023年-13.2%。销售市场继续降温，2023年全国商品房销售面积比上年下降8.5%，销售额下降6.5%。

其次，供给端行业内的好企业、坏企业都出现暴雷。 虽然郁亮在2018年万科内部第三季度会议抛出了“活下去”口号，当时应该很多人不以为然，认为只是郁亮用来吓唬同行的新词，没想到六年之后竟然一语成谶。

大概率郁亮当年应该也没想到六年后万科作为地产行业的优等生、一面旗帜，从2018年来一直谨慎经营，也会陷入流动性危机，面临“活下去”的窘境。

最后，需求端人们的地产增值保值信仰彻底崩塌。 目前房地产投资者在积极退出市场，为了快速退出，甚至不少都在忍疼割肉。

笔者身边的同事在讨论房产的时候，不再热心打听房子卖了多少钱、赚了多少，而是互相打听房子卖出去了吗，不再关心赚了多少钱，把闲置的房产已经当作是烫手的山药。笔者身边更有甚者，将自己唯一的房产卖了，40多岁的人开启了租房生涯。

原因

屋漏偏逢连夜雨

首先，支撑需求端的人口红利消失。

根据国家统计局数据显示，我国2022年已出现人口负增长，人口自然增长率为-0.60‰，2023年末，我国人口140967万人，比上年末减少208万人，继续负增长，自然增长率为-1.48‰。

在已发布2023年人口数据的28个省份中，只有9个省份常住人口呈正增长，分别是浙江、广东、海南、上海、江苏、新疆、贵州、北京和天津。人作为地产的消费者和投资者，是地产市场的最终买单者，是决定市场需求规模的核心因素。

随着我国人口总体数量减少，地产市场的需求景气度必然出现不可逆的下降趋势。

其次，直接支撑行业发展的城镇化率已近尾声。

我国城镇化率2023年已达66.16%，与发达国家美国（2023年人均GDP81632美元）、英国（2023年人均GDP49099美元）、日本（2023年人均GDP33806美元）等80-90%的城镇化率虽然还有差距，但我国目前人均GDP(2023年12514美元)与发达国家差距较大，现有的城镇化率已超越了经济发展水平，说明我国其实已提前透支了与部分城镇化率。

根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任高国在2021年4月18日的中国城市百人论坛2021春季论坛发言，2035年我国城镇化率应该是达到70%以后，增速会进一步下降，保持相对稳定的平台期。

再次，为行业增长注力的产品端后劲乏力。

房地产行业产品端在推出住宅地产、商业地产后，虽然推出了产业地产、旅游地产、物流地产、教育地产等地产+产品，但目前为止没有一个地产+产品能与之前的住宅地产、商业地产的规模体量相当，不能支撑整个房地产行业像之前一样继续高速发展。

另外，不少地产企业纷纷转型开展代建业务，但代建业务本质上没有增加行业增量，只是行业内部之间开发企业的强强联合、优势互补，增加了单个企业的业务量，并没有做大行业整个蛋糕。

最后，中美博弈带来的金融战火上浇油。

本来前三个因素已经让房地产行业发展不堪重负，而中美博弈带来的金融战，是加速我国房地产行业坠落的那根稻草。

美国针对我国持续两年的加息周期，大大增加了我国房地产企业之前海外融资的债务偿还压力，进一步收紧我国房地产企业资金流动性。

同时，美国也知道房地产是我国最重要的金融资产，是我国老百姓最主要的投资产品，因此它也加强针对性攻击，期望通过房地产为突破口，拉爆我国经济，动用手里的标准普尔、穆迪、惠誉三大信用评级机构，自2021年下半年以来，下调我国房企评级或展望高达300次左右，其中个别房企的评级调整间隔时间甚至只有短短几天，这与此前评级机构几个月或者半年以上的定期调整形成鲜明对比。

通过评级下调，直接影响资本市场对我国房企的信心，导致我国房企的股票、债券价格大幅下跌，增加我国房企境外融资的难度，还加速了存量债务到期，使得我国房企债务违约规模越来越大，形成恶性循环。

未来

冬天来了，春天就不远了

房地产行业的链条长、场景广，涉及关联的产业众多，关乎国计民生，它在过去20年是我国经济增长的火车头，占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%。

虽然中国汽车工业协会在4月10日发布了2023年中国的汽车总产值达到了11万亿人民币，占全国GDP的比重接近10%，首次超过了房地产，但汽车产业间接带动的产业数量不及房地产，房地产行业仍是我国经济的第一支柱行业，它的发展好坏对我国经济发展非常重要。

笔者猜测政府应该基于此，在前期已出台不少扶持地产新政的背景下，五一前夕，北京、天津等政府又出台购房重磅政策，解绑购房限制，刺激房地产市场消费。在政府不会放弃房地产行业的大背景下，又有以下因素支撑，房地产行业的春天不会太远了。

首先，有中国的国运助力。

虽然中美博弈目前处于胶着状态，贸易、科技、金融等处处受美国打压，对我国经济高质量发展造成很大影响。但是中国的发展是历经各种困难挑战才走到今天，过去没有因为“中国崩溃论”而崩溃，现在也不会因为“中国见顶论”而见顶。

今天的中国，持续推动高质量发展，持续推进中国式现代化，充满自信地走在正确的道路上。中华民族全面伟大复兴是是势不可挡的。房地产行业势必也会随着中国式现代化推进，迎来新一轮发展机遇。

其次，房地产是中国的新质生产力发展落地主要场景。

针对中美博弈，政府在之前推动构建双循环新发展格局和去年推进中国式现代化基础上，今年进一步针对性提出大力培育发展新质生产力。

新质生产力大量涌现，将出现一大批新的生产工具、消费产品、工作方式、娱乐方式等，推动整个社会发展发生质的跃迁，房地产作为覆盖人们日常生活、工作与娱乐的场景载体，其产品功能属性势必也会随之发生大的变化，对应的住宅地产、商业地产、工业地产、物流地产、文旅地产等需要随我国新质生产力发展壮大而升级，向高端化、智能化和绿色化转型，承接新质生产力落地和助力人们享受新质生产力成果。

如绿色节能的材料更广泛应用到房地产产品，更加智能化的技术系统运用到房地产产品，房地产产品设计也可能随着新质生产力发展发生颠覆性变化，更好地适应绿色低碳、智能数字化的生活、工作、消费与娱乐。

最后，房地产行业发展与人们日益增长的需求仍存在差距。

即也存在“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从房地产供给端看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从房地产需求端看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。

房地产行业前二十年发展，基本上是卖方市场，房地产商未深入系统挖掘市场需求，大走的是“短平快”规模化发展模式，而且产品与服务同质化发展严重，长期忽视不同类型社会客户群体的差异化需求。

如老旧小区改造、保障性租房、康养地产等与老百姓生活息息相关的房地产产品，房地产商大多投入少、创新不足，目前与人们期望的差距较大，这些领域正是房地产商未来可以大力发展的市场空间。

对策

跟随国家战略，积极创新转型

对于房地产商来说，春天具体在哪里即市场机会在哪里呢？

上面提到了房地产行业是中国经济的第一支柱，与我国国运关系紧密，那么房地产商要想穿越寒冬迎接春天，就需要与国家战略紧密捆绑，通过跟随国家战略，大力开展创新转型，抢抓市场机遇，分享房地产市场下一轮的发展红利。

一是加大国家政策热点业务领域布局。

2023年7月24日召开的中央政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，这预示未来房地产市场热点领域将长期围绕这三大工程。

郁亮在4月30日股东大会提出主业由“单一地产开发”转变为“综合住区、物业服务和租赁住宅”新三大主业，笔者认为其提出的“综合住区和租赁住宅”两大主业就是要围绕三大工程积极投入资源，加大业务布局。

二是进一步强化项目的精细化开发建设能力。

政府力推的三大工程领域都是有公益性质的微利项目，房地产商需要学习制造型企业，进一步加强开发建设过程中的精细化管理，在不断提升质量的同时，要打造“拧干毛巾也要拧出三滴水”的成本管控能力，向管理要利润，坚持做难而正确的事，夯实自身穿越冬天的能力底座。

三是响应国家部署创新房地产开发模式。

房地产关于构建房地产发展新模式，住房和城乡建设部提出了“建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度”。房地产商当前需要围绕房地产全生命周期开展业务创新。

如在新房开发方面，积极参与建设完整社区；在存量房方面，积极介入存量房更新改造与资产管理，在住房租赁、养老房产、存量房更新与资产管理等领域开辟新赛道。

在物业服务方面，在现有小区物业服务基础上，探索打造街道单元内的全业态全周期服务场景，实现老旧小区物业基础运营、民生综合体空间运营、数字化生态运营“三位一体”，推动物业服务由墙内到墙外、从小区服务向城市服务延伸，开辟物业服务新蓝海。

结语

4月30日召开的政治局会议提出，要“消化存量房产和优化增量住房”，这意味着新一轮去库存即将开始，而优化增量住房，也为后续很多规划设计松绑埋下伏笔。

经济发展有周期，行业发展也有周期，房地产也不例外，从长远的历史角度来看，之前高光了二十多年，在当前大环境下形势不佳的背景下，出现几年发展低谷，在所难免。

但是我国国运处于上升期，房地产商只要紧跟国家战略，积极创新转型，必将穿越眼前的严寒冬天，迎来生机勃勃的春天。

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