2024.05.10

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导读：如果和市场化置换相比，国资收购的性价比不高，改善族也有可能不为新政埋单。

作者 |第一财经 吴斯旻

“刚缴了几万意向金，还在等旧房估价。”今年“五一”假期前，王慧帮父母做了一个决定，将南京玄武区70平方米左右的“老破小”置换到栖霞区国企开发的一个改善盘。

但王慧对于这一决定也并不十分笃定。她表示，父母过去几十年都住在主城区没有电梯的老房子，近年来她萌生了为父母换房的想法，奈何犹豫之际，房价已进入下行通道。近一年，老房子挂牌价连降数次，依然“捂在手里”。“政府收购或许是一种办法，但如果评估价太低，我会考虑再退回意向金。”

王慧提到的“政府收购”是商品住房“以旧换新”的一种模式，即由国企平台或开发商收购旧房，售房款用于购买指定新房。相较于房企联合经纪机构对旧房优先推售，在一定期限内售出旧房、购买新房的模式，上述“直接收购”式的“以旧换新”模式还较为“小众”。但这一模式既解决了旧房“卖不出去”的问题，又形成核心区的保障房新增供应，一经推出，受到业界广泛关注。

目前，全国已有超过50个城市表态支持住房“以旧换新”，但根据第一财经记者不完全统计，今年以来，仅有江苏南通（如皋、海安、启东）、南京、无锡（梁溪区）、扬州、苏州（太仓、相城区），河南郑州，安徽宣城等不到10个地级市开展“收旧换新”。

“收旧换新”，业主埋单吗

王慧家庭换房的契机是4月底南京出台最新版“以旧换新”政策。

南京1.0版的“以旧换新”起始于去年9月南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会联合发布的《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》。该版本采取的是目前最普遍的“以旧换新”模式——开发商与中介合作，中介优先售房。但根据市场机构监测，南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但市场积极性不高，效果不明显。

时隔半年多，南京引入了“收旧换新”这一新的“以旧换新”模式。4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，提出试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。

按照计划，首批试点限额2000套，活动期限截至今年12月31日。这是近期地方性商品住房“收旧换新”中，一次性释放房源量较多的城市。

“但大部分较偏远，户型也偏大，属于高端改善型，再出20％也是一笔不小的投入。”有当地“置换”观望者表示。

“南京房产微政务”微信公号的“房源超市”显示，此次试点涉及14个项目，户型多在120~300平方米之间，有项目在简介中也言明是“藏品级大宅”。王慧相中的栖霞区的“颐和四季府”，是试点中为数不多拥有89平方米、108平方米户型的项目，但售价也略高于周围商品房，且为尾盘去化。

“89平方米已经售完，其他户型还可以选。”南京链家中介小侯9日告诉记者。但他也表示，受“置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%”限制，“政策的初衷就是鼓励往更大户型换房”。

根据多地新政，旧房需要在144平方米或者120平方米以下。换言之，如果业主有意“卖大买小”，难以被当前多地“收旧买新”的新政所惠及。

“事实上，这类群体并不在少数。比如，有的家庭，子女去外地上学和工作，家长不再需要大房子了。再如，有的业主收入下降了，不愿意为大房子交更多物业费、保洁费等，希望换小一点的房子。”一名接近地方住建系统的人士对记者表示，他认为“新房一定要比旧房价高”，这一限制不一定与“换房”群体的需求匹配。

此外，如果旧房尚有抵押贷款或者建成年份太早，也无法享受新政。在南京、南通、郑州等多地出台的“收旧买新”政策中均明确，存量房需要“不存在抵押或担保等情况”。对于房龄，郑州要求在15年以内，南通部分地市要求20年以内。

学区，是另一个让改善型家庭望而却步的问题。目前在多数试点城市，“收回”的旧房均在主城区，“换新”的房源则往往在主城区之外，教育等配套资源仍待完善。

江苏太仓是本轮最早开启“收旧换新”的城市，在去年的试点中，当地政府了解到了这一制约需求释放的因素。根据该市今年1月出台的新一轮“收旧换新”方案，自《存量商品房买卖合同》签订生效之日起2年内，教育行政部门保留“以旧换新”置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格。

除了上述情况，如果和市场化置换相比，国资收购的性价比不高，改善族也有可能不为新政埋单。

就新房定价而言，“收旧换新”与市场化买新差异不大。以南京为例，第一财经了解到，南京采取“一房一价”，价格并非参照标价，而是依据售楼处实际优惠情况，有的房源折扣力度可以达到8.5折左右。

但旧房估价却存在较大不确定性。第一重“不确定性”体现在估价标准在机构间、城市间存在差异，且估价细则透明度不高。

比如，根据江苏南通启东2月份开启的“收旧换新”，旧房价格评估只计算毛坯价。

大部分试点城市没有对估价标准进行干预，而是将权限交给市场化评估机构。然而，这也牵引出了第二重“不确定性”——估价机构的遴选存在区域差异。

记者梳理发现，大多数“收旧换新”的城市均采取第三方估价，评估单位通常有三家，取排序中间的评估值作为最终收购价格，换购人不承担评估费用。但不同城市估价机构的具体遴选方式不一样。

有的城市采取公开招标。比如，苏州市人民政府网站1月26日发布“苏州市相城住房租赁有限公司关于‘收旧购新’旧房评估的中标公告”，共三家单位中标。

海安市住建局住房保障与房地产监管科科长丁云峰4月份公开表示，在该市，目前旧房议价是以市面上二手房的纳税指导价为基础，在这个基础上进行上下浮动，双方议价完毕后即可选购新房，由江苏银行开具与二手房等价的房票作为新房首付款的流水进入按揭贷款环节，然后双方网签，进行交易。

郑州4月1日发布的“促进房产市场‘卖旧买新、以旧换新’工作方案”提出，由该市住宅与房地产业协会指导、协调优秀房地产经纪机构、房地产评估机构为全市二手住房收换购工作提供房源信息和评估服务。

在南京，首次试点的估价工作还没有完全开展。南京安居建设集团相关工作人员告诉记者，为了保障估价的公平和客观，会有三家评估机构分开上门进行房屋估价。

“还是比较忐忑。”王慧表示，有市场中介人士对其分析称，国资收购的价格可能低于市场价，学区等额外的溢价因素也大概率不会纳入。“如果小区这时候有房源成交价再‘跳水’，会不会影响成交？如果同小区有其他房源已经进行估价，是否会影响到下一处估价房源？”王慧提出疑问。

不过，前述接近地方住建系统的人士认为，以评估方式进行定价，如果评估的方法科学、评估选取的比较案例适当、评估的结果准确，以此定价还是比较客观的。“不太可能出现脱离市场预期的情况，并且要有足够的吸引力，否则老百姓都会选择退意向金。”

国资入局的城市数会增多吗

前述接近地方住建系统的人士透露，他所在的城市近期围绕“以旧换新”开了不少次会，也考察了一些试点城市，但至今仍没有决定是否加入。

至于国资入局的“收旧换新”模式，他认为，地方国资参与的积极性不会太高。“关键是回收用来做什么，是否能达到国有资产保值增值的目标。”

目前，多数试点城市，国资企业回收的住房多用于保障房、人才公寓等。

但这与此前通过市场化手段，将零散存量房源“纳保”相比，是截然不同的两种模式。国资企业“下场”买入存量房，再将其纳入保障房体系，是一种重资产投入，该种收购模式对城投公司及地方政府资金占用大，而且后续的保障性租赁住房还需追加改造投入，且未来回款周期较长。

中国社科院研究员王业强对第一财经分析说，国企的财务能力和债务约束受限，低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房是可以实现的。但在二手房库存较大的地方，大规模收购二手房是很难实现的。

“‘国资入局兜底收房’只是房地产库存的转移，即使有政策优惠，也很难真正实现库存的去化。”王业强认为，综合来看，只有那些经济比较发达，政府财力比较强，有潜在人口流入的大城市可以跟进试点。因为这些城市潜在的刚需暂时受到压制，待市场转好，国企收购的二手房有可能快速实现去化。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波进一步对第一财经表示，地方国资兜底收购二手房，主要面临几个问题：一是部分地方平台公司债务率较高，收购资金紧缺；二是房地产市场仍处在调整过程中，收购后的二手房能否实现国有资产“保值增值”要求，仍有很大不确定性；三是平台公司不一定具备房地产经营管理能力，有效管理和利用收购房源，面临经营管理人才、技术和资金等问题。

出于地方国资“收储”能力有限、意愿不强等多重因素，迄今地方“收旧换新”的体量整体不大。加之政策惠及人群有限，成交体量更是受限，截至目前，这一模式效果不彰。

以郑州为例，根据前述“卖旧买新、以旧换新”工作方案，郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。

截至4月底，经初审，郑州市符合收购条件的房源达194套，共有27套房源客户确认换房意向。

同月，江苏海安公布的数据显示，今年计划实施“以旧换新”100套。截至4月初，活动报名累计超过400组，其中，已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者分析说，多数城市旧房收购数量较少，不足以大规模释放置换需求。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪进一步对记者表示，部分居民担心新房价值可能下跌，这也影响了他们的置换意愿。

“未来是否会有更多城市跟进，还是取决于当地的政策导向，以及市场需求和供给的情况。”关荣雪说。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿预判称，作为一个提高市场效率的机制，未来可能会有更多城市以不同的方式予以实施“以旧换新”。“总体看以旧换新机制，还是可以有效满足部分置换家庭的需求的。但不同地区的具体机制不同，主导主体不同，有的是开发企业等行业自主为主，有的是地方政府为主，所以效果也有较大差异。”

冯波同样认为“以旧换新”是畅通一二手房良性循环的有效举措。此外，他还建议关注、解决换购中如税费较高等相关问题。

他举例说，一方面在卖旧房时，需要交1%的个人所得税（满5年且唯一住房免征），5.6%的增值税（大部分城市满2年免征），1%~2%不等的中介费；另一方面，在买新房时，还要交1%~3%不等的契税以及按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%缴纳住宅专项维修金等。此外，二手房交易信息不对称、交易环节繁琐等问题也会影响“以旧换新”。

崔光灿也表示，对于地方政府而言，应该更多通过税收优惠的设计、买卖机制的设计等，促进市场效率提高，一般不作为买卖主体“下场”参与。

微信编辑| 七三