作者：余飞

01

西安梭哈了

在不久前分析成都全面解除限购的文章中，我就说过，杭州、西安也快了。

果然，5月9日，杭州、西安均发布了新政，全面取消了限购措施。

关于杭州，昨天专门写文分析了，这篇文章来看西安。

5月9日下午三点，西安市住建局、自然资源局、公积金管理中心、税务局四部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容共10条，其中第一条便是：

全面取消我市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

这意味着，西安全面梭哈，在西安买房再也没有了任何限制。

同时，随着西安的加入，还留有限购措施的地区，就只剩下北上广深、海南与天津6个地方。

除了取消限购外，西安在第三条中松绑了摇号政策。在第六条中明确鼓励企业和法人组织购买二手房和居民选剩下的新房。

这一条是在效仿合肥、深圳。深圳前两天发布的新政中，就宣布允许企业购房。

关键问题来了，这些措施有用吗？本号的明确观点，在昨天分析杭州楼市的文章中已经列了出来：

当然没用。要是取消限购有用，去年就放松限购的武汉、南京、青岛、东莞、佛山、合肥等城市，楼市早就稳定了，但结果并没有。

逻辑在于，现在的市场压根儿就不是名额问题，而是信心问题，是收入问题，是确定性问题，是预期问题，是宏观大环境问题，是刚性债务问题。

02

西安全面取消背后

既然没啥用，西安为何最后的体面都不要了？

原因有点苦涩：

第一，上面的要求。4月30日会议，明确要求“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

第二，貌似没有其他更好的办法，大家都这样做了，只能随大流。这有点“尽人事，听天命”的味道。

相比于其他城市，西安算是最能扛的一个。在房价普降的当下，就连一向诡异的成都，去年的新房与二手房价格也双双转向。

然而西安的二手房价格虽然去年年中就转向，但新房价格仍在上涨。

国家统计局数据显示，3月份，西安新房环比上涨0.4%，这是西安环比连续13个月上涨。

此外，新房同比涨幅4.8%，连续三个月涨幅位居全国第一。

这并不是新房成交量暴涨拉起来的。

西安统计局披露的数据显示，2023年西安房地产开发投资比上年下降11.3%，其中，住宅投资下降9.0%。商品房销售面积1394.71万平方米，下降16.3%。

进入2024年，量跌趋势依旧。

机构披露的数据显示，西安4月份新房成交面积63万平方米，同比下降29%，相较于去年的月度成交平均值下降了20%。

同时，今年前四个月西安的新房成交面积218.09万平方米，同比下跌27.3%。

新房的量跌价涨背后，原因在于三点：

一是前几年高价地大批量入市，抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。

二是在这些高价地块上，房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍，当下，西安热点板块起步面积都在140平方米以上，在产品上也做了不少创新，例如第四代住宅产品等，好产品必然要匹配更高的价格。

克而瑞陕西数据显示，2024年1~3月，西安商品住宅成交主力为140平方米~160平方米的改善型产品，占比为24%；其次为120平方米~140平方米的项目，占比为21%，两者共计45%。

尽管西安的新房价格还在硬撑着，但在二手房内卷虹吸客源以及宏观大环境之下，西安的新房价格转向，也近在咫尺。

除了成交量压力外，经济层面上的压力也很大。

2024年一季度，西安GDP增速只有2.7%，在26个万亿GDP城市中位居倒数第二，仅比增量为负数的佛山略好一些。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

引发西安经济增速低迷的直接原因，是工业增速放缓，固定投资下降。

西安统计局数据显示，一季度西安第二产业（广义工业）911.07亿元，仅增长1.9%。

一季度，全市规模以上工业增加值同比增长2.7%。从规模看，大型企业总产值下降8.8%。汽车制造业总产值下降3.4%。

就连一向拿手的汽车制造业，也下降了3.4%。要知道，最近三年西安在比亚迪带动下，其新能源汽车一路狂飙。2022年更是超越上海，坐上了新能源汽车第一城宝座。尽管2023年，被深圳、上海反超，但其产量仍高达98.4万辆，位居全国第三。

有趣的是，陕西国资委披露的情况，刚好相反，“西安汽车工业领域重点企业一季度发展势头良好”。比亚迪、陕汽、吉利一季度产量都在增加。

来源：陕西国资委官网

莫衷一是，到底谁说得对？

一季度西安的各类产业具体数据没有公布，目前只能看到了前两个月的数据。

来源：西安统计局

透过前两个月数据可以看到，西安很多工业门类都在下降。包括其当家产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。

尽管当下调整中的房地产无法再为经济增长做出什么大贡献，但如果能够减少负累，那就是最大的贡献。

换句话说，现在各地对房地产的最低要求就是“别给我惹事”。这也是当下上至中央下至地方疯狂救市的根本诉求。

03

不限购是最基本要求

取消限购对当下的楼市有作用吗？

没啥作用？

第一，没有预期。

综合当前的人口、债务、宏观、城市化、政策形势和市场预期，房地产市场难止跌企稳，房价还将继续下降。

房价是一个意识形态产品，买房是一个饱含资产观的动作。无论你是刚需还是投资，买房必然带着预期，无论你愿不愿意承认。

一个没有预期的产品，即便价格降到了你的心理价位，如果不着急，你肯定也还是不会去买。

第二，悬浮的房票很难落地。

当下除了北上广深、天津与海南还保留限购外，其余都不限购。而且北京前段时间也增加了五环外的房票，深圳将非核心区的门槛降至1年社保，广州外围区不限购。

漫天都是房票在飘，但房票想要落地很难。因为房票虽然还是那张房票，但钱包早就不是以前的钱包。

如今的大环境之下，各种公用事业费用都在涨，唯独收入不见涨，反倒在缩水，这是大多数人的现状。

此外，中产人群的资源在上一轮房价大涨浪潮中，基本都消耗得差不多，如今在高房价与低收入面前，需求出现了断代，后继乏力。

限购虽然取消，表面上看，人人都有了购房的资格，但大多数在收入缩水、预期缺失之下，依旧只能望房兴叹。

尽管取消限购没用，但取消限购却是最基本的要求，因为这是对市场、对民众最起码的尊重。

因为没钱买不起房，很多人都认，这是能力问题。但你不能因为没钱，没有本地户籍，社保年限不够，就说没有购房资格，这就打了很多人的脸，这是尊严问题。

不仅要全面取消限购，还得全面取消各种限制。将一切权力交还给市场。

当年想要阻止房价上涨，本来有比限购更好的办法，比如大幅提高二套房的交易成本，比如惩罚性的税收，比如增加二套房以上的持有成本等等。

结果却偏偏选择了殃及池鱼的限购措施。

结果，限购不仅没有限住房价上涨，反倒让很多城市的房价出现了跳涨。

回过头来想，很多人还得多谢当初的限购，让自己没有成为高位接盘侠。