楼市正逐步回归不限购时代。

5月9日，两大核心城市杭州、西安同日官宣全面取消限购。这意味着，越来越多城市房地产市场向全国人民敞开“大门”。

至此，除了海南省以外，尚未全面取消限购的城市只剩下北上广深和天津5个城市。

杭州、西安之后，天津大概率也将跟进放开限购，而北上广深一线城市“小步快走”式微调还将持续。

在成都全面取消限购之后，杭州、西安全面放开限购。

先是杭州，政策有三大关键点：

1、全面取消住房限购

2、加强住房信贷支持，同一区域无房或仅有一套且已挂牌，购房按揭贷款均按首套住房认定；

3、购房在积分落户中的赋分权重增加，买房即可申请落户。

从内容来看，这次杭州政策调整的步子确实迈得大一些。除了全面取消限购，信贷方面首次明确只要现有一套住房挂牌，再买也算首套房。

这意味着，在杭州买房不再有社保和户籍要求，并且对于大部分改善群体来说，已没有“二套”的限制。

梳理杭州限购政策变化可以看出，从局部区域放松限购到全面取消限购，杭州用了两年。这两年的调整之路，基本可以代表重点楼市限购政策调整路径。

杭州之后，西安也于当天下午全面取消限购政策，核心内容主要有：

1、全面取消住房限购

2、多孩家庭公积金贷款最高额度提高至现有额度的1.2倍

3、登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号

4、支持“以旧换新”购房模式，允许企事业单位、社会主体购买二手房以及居民家庭登记选房后的剩余新房等

在杭州、西安全面放开限购之后，除海南省以外，尚在执行限购的城市只剩下北上广深四大一线城市和一个天津。

全国楼市基本上已回到了不限购时代。

从主要城市解除“限购令”时间来看，上一轮全面放开限购潮是在2023年9月，彼时合肥、青岛、南京、郑州等11个城市先后放开限购，至2024年苏州、长沙、成都、杭州、西安跟进调整。

全面放开限购的刺激作用肯定是有，但是对楼市推动作用有多大以及持续性还有待观察。

整体来看，杭州政策力度会比西安大一些。尤其是限购全面取消，首套房认定宽松之后信贷支持力度有所加大，叠加购房落户权重提升，政策对于改善需求释放以及对人口的虹吸效应也将有所增强。

消息一出，杭州中介圈先沸腾了。

一位西湖区申花路附近中介经理告诉我们：“限购放开政策出来后，我们内部同行都很兴奋”，据他介绍，首套认定标准放松后只要房源挂牌就可以算作首套，目前杭州首套首付比例最低2.5成，对改善置换客户推动作用会比较大，具体效果还要一个月后再看。

杭州上一轮调整是在3月14日，彼时二手房全面放开限购、增值税征免年限调整为2年，政策意在刺激二手房交易，同时打通置换通道，进而带动一手房市场。

我们观察数据可以发现，政策短期效果显现，但持续复苏动力不足。

先来看二手房成交情况，3月二手房成交面积78万平方米，共成交8218套，环比倍增，但同比降幅仍接近20%。4月预估成交面积将下降22%至60.5万平方米。

截至3月底，杭州二手房源挂牌量近16万套，高库存压力下，以价换量仍然是二手房市场主旋律。

新房成交走势与二手房基本一致，新房成交面积在3月环比倍增之后于4月份环比下降近四成，成交面积同比已连跌11个月。

这也意味着，当下的杭州楼市成交节奏放缓，市场下行压力进一步加大，亟需突破性政策提振市场。

来看西安市场情况，西安上一轮政策放宽是在2023年9月，二环以外区域取消限购，随后的三个月，西安新房成交保持在100万平方米以上，同比涨幅也在六成以上。进入2024年，新房成交节奏放缓，1月和2月成交环比连跌2个月，至4月新房成交面积为64.5万平方米，同比下降50%，至此西安新房成交同比已连跌3个月，市场进入观望期。

从库存情况来看，西安新建商品住宅狭义库存规模已达到981万平方米，按照前12个月平均成交情况来测算，去化周期已达到13.1个月，为近一年来最高点。

二手房方面，西安同样存在“以价换量”的情况，且二手房源挂牌量仍在上升。

西安市场已基本完成规模筑底，政策及经济对楼市的复苏支撑有限，中短期销售规模难回高位。

实际上，当前楼市已进入高库存时代，，在这一背景下，过去的限制性政策将成为去库存任务中最大的掣肘。

2024年以来，一线城市和超大城市持续放松限购，但整体偏谨慎。

4月30日，政治局会议定调“去库存”后，政策调整进入活跃期。

一线城市北京、深圳率先调整，天津定向放松限购，杭州、西安全面取消限购。这轮“救市”的力度逐渐增强。

对比之前几次政策调整来看，都在短期内对市场成交略有提升，但长期效果有限，大多仅维持不足两个月的时间，并呈现政策边际效应递减的情况。

在整体观望情绪依旧浓重的市场环境下，过于谨慎的政策松绑或将在一定程度上加剧购房者的观望情绪，以期待更好的政策出台。因此相关限制性政策在一定条件下可全面放开，如限购、限贷、限价等，将会进一步放松乃至取消。

一线城市也应尽快放松限购政策，以支持刚性和改善性住房消费，尚未放开限购的二线城市“应放尽放”。

当前的市场现状，单一政策已经无法带来明显的行业提振，政策的下一步核心应该在于如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来政策还有进一步调整空间。