文/子木

近日地产股突发暴涨，源于全楼市热传一则消息：

相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，改成保障房。该方案可能会启动国债或者让银行直接提供贷款，启动资金规模庞大。

紧接着昨天杭州临安区下发通知，确定向市场收购1万平米商品房住宅，从某种角度证实了市场传言。可以说，如果这件事情一旦落地，将对楼市产生历史性拐点作用。

今天展开讲一讲。

4月30日高层会议再次提出“统筹研究消化存量房产”，那时候我就在星球里写过，国家队下场收房会是大概率事件。

其实早在一年前就已经开始秘密试点了，比如郑州的目标是3年收10万套，每套大概30万（公寓便宜，而且收购有折扣）。

这次传言应该是部分城市试点效果不错，要考虑大面积推广到全国的二次发酵。

这轮去库存的决心比较深刻，大会后第一步就出台了新规，要求商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停土地出让，历史少有。

而且全盘部署该如何快速去库存。

历史上有名的去库存方法是货币化棚改。

棚改货币化的逻辑是，用PSL资金给楼市灌水，凭空创造需求，涨价去库存。

但这个选项，副作用太大，会加速炒高房价，透支居民购买力，而且当下很多城市不具备大量城中村的改造条件，同时居民部门杠杆和薄弱的资金实力，也很难再支持新一轮库存消化。

所以国家队下场收储，成为有且唯一的答案。

这个方法有一石三鸟的好处：

1、大量资金入市，盘活新房库存，对楼市进行全面托底，强化城市房价预期，止跌企稳。

2、将活水引到地产上下游，实现产业链上的居民收入增长，创造新一轮消费条件。

3、将库存转移到保障房或保障性租赁住房，加速落地房地产双轨制，解决城市新居民居住需求。

整体来看，可以在不伤民本的情况下，从源头解决房地产当下遇到的困难，要比棚改货币化好太多。

坏处是，加大货币的流通量，向楼市注入庞大资金后，会引发社会性通货膨胀，但好在现在是微缩的环境，两者可以互相对冲，但只要冲破阈值后，市场会快马加鞭走向通胀。

当然这次并不是所有城市都救。

根据数据统计，2024年3月，全国二手房库存大约在44亿平方米左右，即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存和有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也能达到26.3亿平方米。

如果按照把所有城市的库存降到18个月以内，那么就需要花资金解决7.7亿平方米的销售，国家起码要拿出7-8万亿的资金规模。

目前来看即使有PSL和国债助力，也不可能一下子放这么多水，所以唯一的方法就是“分阶段、分城市”进行阶梯式收房。

理论上一二线城市会优先启动。

因为去库存的根本目的是还是为了刺激经济，给新兴产业发展提供原始资本和腾挪空间，所以根本逻辑上还是优先会照顾能产生“投资收益”的城市。

这些城市先从郊区的新房库存开始，然后再往城区的二手房库存走。比如杭州方面已经率先启动了。

杭州临安区发布通告，在区内收购一批商品房住房用作公共租赁住房。

房源基本条件如下：

1、房源以整栋作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平米。2、收购房源需要搭配一定比例的车位，60平米以下，车位比是1:0.6，60平米以上是1:1。

但从细则可以看出，主要收购的产品是“远新小”。

这些房子政府收购后，引进承包商，进行全面改造升级，然后对市场进行公开租赁，价格会比市场平均价低一些，当然也会对资质有一定要求，比如学历、社保、年龄等等。

保障经适房，就不考虑地段和通勤了，只要价格足够便宜就会有需求匹配。

很多人问我，那么地方收购房屋，做低价公租房，不会出现亏损吗？答案是一定不会。

因为这笔钱是上面给的，以借的名义，只还利息不还本金，只要租金收益覆盖利息支出即可，而且这种特别项目收购资金，跟当初国开行发放的PSL一样，利息非常非常低……

据说贴心后资金成本不到1%，一般租金收益率达到2%就可以完全跑通这个模式。

结合即将到来的万亿国债来看，相当于国家借未来资金来解决当下房地产困局，只要通胀系数起来，30-50年以后的本金可以变毛。

国家大量收购房子后，会产生怎样的市场影响呢？

除了对楼市进行托底以外，宏观上会增加一二线城市的虹吸效应。

一二线城市就业机会多，但生活成本尤其住房成本高，现在大量的保障性租赁住房会拉低新市民的居住成本，这样会有效吸引年轻人涌入大城市发展。

助力城市的抢人大战，加速马太效应的分化速度。这也符合城市群战略的核心目的，集群人口、资金和资源。

微观层面上，利空城市“远新小”的租金收益。

郊区的保障性租赁住房多了，没有被收购的同质住房就失去了竞争力，租金上不去，整体的投资价值也会大打折扣。

那么三四线城市的房子，国家会给资金收吗？

逻辑上是肯定的，因为现在全国房屋库存问题并不在一二线，而是三四线，三四线如果房地产去不了库存，那么土地买卖会永久搁置，城市缺乏财政收入，城市运营和招商引资都会陷入恶性循环。

只有把三四线城市开发商经济盘活，将三四线城市居民手里的房子兑现成货币，才能培育新一轮消费购买力。

中国经济最大的问题不在于前20%，而是后80%，换句话说，人均资源拥有量太少了，任何东西14亿人一分都没了，所以三四线经济发展依旧是备受关注的问题。当然逻辑上还是“帮优不帮劣”，像鹤岗这样的城市，国家收房子，可能都租不出去，因为没有人。

到头来你会发现，美国回购股票，日本政府拼命买国债，而我们就是大量回购房子，各国支柱产业不同，但遇到问题解决问题的方法一样，可谓三大周期，殊途同归。

近日楼市的第二个利好消息是，美联储很可能会超前进行降息动作。

昨天鲍威尔一再强调降息周期已经在下半年内确定，而且通过一系列表态，修饰市场对于降息的预期，开始为降息演戏。

我查了以往加息周期，基本上都是2年，而且缩表掉头后，一般是两个月就会降息，所以最早7月就可能看到美联储降息，很可能比市场理解的节奏要快一些。

降息后，全球会进入新一轮QE。

国外各大央行也会跟着纷纷降息，欧洲已经提前确定，法国率先会在6月降息，都绷不住了。

降息启动后，全球购买力加速复苏，叠加补库存周期，作为全球制造业产能输出大国，进出口数据会一路走高。

同时美联储降息，美元贬值，美国资本巨头会从美元池里释放出来，在全球寻找抄底目标，此前外资抄底港股就是前兆，这段时间距离大资金最近的深圳楼市也开始蠢蠢欲动。

国内货币周期必然会跟全球实现同频共振，一旦共振，人民币压力减少，就会打开货币操作空间，所以接下来6-7月份，央行可能也会跟着进行降息。

利率是货币的价格，当利率持续走低后，社会资金会变得泛滥起来，资产荒再现，纷纷寻找出处。

会不会再次跑到楼市，最快大家在7月份就能看到效果。