上周五一天，房地产政策的定调和力度都变了。

上午是定调：副总理何立峰主持召开全国切实做好保交房工作视频会议，房地产行业的政治性和人民性被重新认识——这句话不是虚头巴脑的官方用词，而是真金白银的政策。

从中午开始，金融职能部门做出了10多年来对房地产行业最正面的反应——宣布降低首付比例，下调公积金利率，取消房贷利率的下限，设立3000亿保障性住房再贷款，支持地产去库存。

到周六，市场有新传言，说住建部已经开始派活，督促地方抓紧行动去库存、保房地产了。

有用吗？当然有。但有多大的用呢？

周末我犯懒，没仔细看数，但稍微逻辑推演一下，结论是——

政策对行业止血效应明显，但康复效应可能有限，静待观望。

宏观上这些政策肯定是有意义的。首付比例降低，公积金贷款利率降低，相当于减轻购房压力，对于那些相对刚性的需求多少是个刺激。

但要说让行业雄起到可以保经济增速，促经济复苏，我觉得很多政策细节甚至施力方向都值得商榷。

比如说，目前政策主要在边际上降低了购买难度，对购房意愿的改善不会太大。

一方面，买房对绝大部分人来说，是要贷款的，相当于加杠杆。当大家预期收入不会增长，甚至可能下降的时候，加杠杆的意愿很难有重大变化。

另一方面，房产是占居民家庭财富70%以上的资产。当资产价格没有上行或者有下行预期的时候，人们的购买意愿不会发生质变。

换句话说，只有那些房产价格预期相对稳定的地方，购房需求能被政策释放。而这些地方主要集中在北上广深等7、8个城市的相对核心区域。这些区域很多仍然还受到限购的约束。

另外，在经济下行过程中，主要是中间层和低收入群体受损严重，那些收入（预期）没有遭到破坏的群体，大多有房，而且有多套房，他们对房产的资产配置属性更敏感，目前政策对这块的改善很有限。

再比如说，政策的实施难度比想象大很多。像政府出资收储存量房产，改成保障房，政策初心很好：希望一方面继续房住不炒，让居者有其屋；另一方面给房地产企业输血，缓解目前房地产企业的现金流问题。而且市场传言说政策态度很鲜明，说是周五消息公布后，各个地方都收到部委的指示要抓紧干活。

到干活这个层面，事情就微妙且具象了：现实中用什么价格收，收哪个城市不收哪个城市，收哪家那个项目不收哪家哪个项目，都是棘手问题。除了定价机制复杂外，这里面可能涉及道德风险，逆向选择……所以谁来干，怎么干，会导致演化路径和结果大不一样。

从地方层面，平台公司长期干相关的工作，是最顺理成章的选择，但央行明确规定，收购保障房的国有企业不得涉及地方隐性债务，不能是地方融资平台。所以现在谁来干这个活，地方上也需要斟酌考虑——毕竟，银行、企业、地方政府之间的风险收益既需要分清，又需要平衡。

除此之外，收储最大的约束就是“钱从哪里来”——全国起码有30万亿的存量房产嗷嗷待哺，这次央行给出的3000亿保障性住房再贷款，虽然不能说杯水车薪，但从规模上还是远低于市场预期的。

从宏观的角度看，真正能保经济、促复苏的政策需要能扭转预期，或者改善企业信贷和现金流。上周房地产的N支箭，目前来说在这两个维度上作用可能不够显著。

但换个角度思考，这次已经是过去几年最“实在”的政策，算诚意满满。更重要是，副总理何立峰亲自部署指挥，强调了房地产行业的政治性和人民性，所以市场也有一种“政策将连绵不绝直到起作用为止”的预期——如果今天或者近期跟进LPR降息，可能这个预期会被市场继续PRICE IN。

希望总是有的。

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