第 2053期〡2024/5/20

你曾留意过小区的人防工程使用情况吗？

近日，有家住西安高新区融创星美御项目的业主反映，小区地下人防工程空间去年8月开始对业主售卖使用权，作为“小仓库”用途，大多不超10㎡，且价格不低，每平方米价格约1万元。

但如今，交了钱的业主仍未等到交付。

《每日经济新闻》记者前往现场，发现此事并非单纯“缺钱”，在这个曾由融创一手打造的小区，由于融创地产与物业间拆分上市、财务分家，出现了双方因手续不全、沟通不畅而影响动工的情况……

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曾约定去年年底交付

资料显示，融创星美御项目位于西安高新区CBD核心区域，丈八四路与锦业一路交汇处，开发商为西安海天投资控股有限责任公司（以下简称：海天投资），主要为高端洋房及高层住宅，安居客APP显示，项目已于2020年竣工。

本次涉及维权的是小区负二层人防空间使用权，该空间主要用途为储物间，通过将地下空间分隔成独立的数十个小“仓库”，按需将使用权租赁给小区业主，每平米约1万元上下，单个“储物间”价格在3万-15万元左右不等，据业主统计，总共租金或超过200万元。

根据业主向记者提供的合同及聊天截图显示，2023年8月，销售人员开始向小区业主出售“储物间”，合同显示，约定交付时间为2023年12月31日，甚至有业主表示，当时销售人员口头承诺为2023年10月交付。

但截至目前，该人防空间分割而来的“储物间”仍未交付，也未开始动工隔墙。

“我们报警到派出所后，才知道小区一共有28户（租户）。”5月15日，在派出所调解下，相关负责人再次承诺：一、5月30日前，完成储物间合同双方签订事项，并将合同返还业主。二、6月30日前，完成项目人防备案并开始施工，如无法兑现承诺，将给业主退还房款。

值得注意的是，该负责人似乎并非开发商海天投资员工，也非小区物业人员，而是来自融创西安另一项目负责人，以受海天投资委托名义前来处理此事。

根据转账记录，上述租金被要求转账给同样非开发商，也非物业的西北融创晟达（陕西）控股集团有限公司（以下简称：融创晟达），而签订合同时的甲方却为海天投资。

企查查显示，收款方融创晟达、物业方均在融创旗下，但海天投资则在2023年6月8日发生股权变动，融创系将99.87%股权转让给海南恒泽臻润地产控股有限公司，实际控制人变更为郁鹏，海天投资已非融创旗下公司。

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原因是尚未备案？

对于业主而言，付钱自然是希望交货，对于开发者而言，该项目施工成本并不高，施工后百万租金即可落袋为安，显然有利可图。

利益冲突并不复杂，为何落得如此局面？

实际上，人防空间改造成仓储空间出租售卖，历来较为“灰色”，根据西安市发布的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，人防工程平时开发利用实行备案登记制度，也即需要类似《人防工程使用证》的手续后才可开发利用，且常有业主对人防空间商用不满。

此前，就有诸多报道曾反映开发商或物业违规无证售卖人防空间使用权，还有不少业主以担心存储危险品、害怕小区人员流动复杂等原因“举报”手续齐全的商用人防空间。

例如，2023年6月领导留言板上就有人反映，西安市高新区某小区地下车库人防区域被划分成一间间小房子，安装了防盗门，请领导协助解决此问题。

彼时，西安高新管委会回复称：国家鼓励人防工程平时使（利）用，发挥平时经济效益，平时由投资者使用管理，可以实行有偿使用，收益归投资者所有，符合人防相关法律法规即可。

至于融创星美御项目为何迟迟不动工，小区物业曾表示，“储物间”需要走备案手续后才能动工，如果地产方无证动工，后续被投诉拆除受损失的还是业主。

但一些维权业主对此并不认可，其表示，目前人防空间备案并不困难，主要原因是融创资金紧张，以及融创物业与地产方的利益纠葛等导致，“购买时的一次性租金是大头，都被地产方拿走了，后续物业费对于物业方来说收益不大，所以没什么动力去推。”

记者前往融创星美御物业办时，物业人士也表示：“储藏间从头到尾是地产售卖的，物业没有参与过任何工作，具体卖了多少，卖给谁，物业是一概不清楚，我们虽然都属于融创旗下，但地产跟物业两个都是独立上市的企业，说白了这两个是分开的。”

融创地产方人士向记者表示，动工进展慢应该属于我们内部问题，可能有各方的顾虑，沟通的有点问题。我们在执行层面可能会有一些意见冲突之类的，但是肯定是以服务业主的这种利益优先，跟业主承诺的这些肯定会做到，像5月底给手续以及6月30号完成不了会给大家退费之类的。

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融创的“危局”与“自救”

目前，融创旗下有两家上市公司，一为主营地产开发的融创中国（01918.HK），二为物业服务的融创服务（01516.HK），后者被前者于2020年拆分上市。

眼下，高周转的地产公司陷入危机，“挣慢钱”、搞服务的物业维持稳定是业内常态，融创也不例外。

2023年，融创服务营收70.09亿元，同比下降1.64%，公司拥有人核心净利润7.9亿元，同比增长3%，经营性净现金流8.6亿元，较2022年增长12.5亿元，较为稳定。

而融创中国则还在流动性危机中寻求化债，2023年业绩报告显示，公司2023年全年营收1542.3亿元，同比增长59.4%；公司拥有人应占亏损约为79.7亿元，同比减少约71.2%；有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元，负债有所降低。

本次“储藏室”收款方融创晟达的母公司——融创房地产集团有限公司情况也不容乐观，企查查显示，公司现存694条被执行人信息，被执行总金额超221亿元，还有多条限制消费令、失信被执行人和终本案件信息。

此外，海天投资虽然已经“转手”，但仍然涉及诸多司法案件，企查查显示，公司被执行总金额141.62万元，存在9条限制高消费记录，涉案总金额 266.33 万元，公司法人亦被限高。

图片来源：企查查

但同时，融创也正在积极自救。

先是融创中国，2023年11月，其完成了900亿元境内外债务重组，成为当年首家重组成功的大型房企。这让融创暂时“喘了口气”，但资金压力并未完全消除，融创还在通过剥离自身资产的方式获取现金，且有配套贷款持续落地。

落地至西安各个项目，据融创西北区域官微消息，2023年3月31日，西安海逸长洲与以工商银行牵头的2家银行（民生银行、秦农银行）组成的银团达成融资合作，本次配套贷款总金额合计7.83亿元。同日，西安融创东方宸院获得建设银行陕西境内首笔“保交楼”配套贷款1.5亿元的投放落地。

至于融创星美御，在业主多种渠道维权下，似乎也有好消息传来，据业主反映，5月18日下午，融创地产方到达现场，经过和融创物业电话沟通，初步商定5月19日开始进场放线，准备施工。

5月19日，施工人员在现场勘查后认为，由于楼盘已经入住，地库停放车辆较多，一些“储物间”施工难度大，业主称“融创方相关人士表示，对此将积极协调，不具备施工条件的要不换地方，要不就退钱。”

至于此前颇为“关键”的备案证怎么办，业主称，融创物业和地产相关负责人向他们表示，可以边施工边申请备案……