本文来源：时代周报 作者：梁争誉

经历三个月的风波，万科正在从失序回归有序。

近日，万科融资迎来重大进展，与招商银行等金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，目前已到账100亿元。

万科方面表示，此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。“公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。”

自今年3月卷入偿债风波以来，万科通过处置资产、跟进“白名单”项目申报、落实REIT发行、推进金融机构融资等手段积极应对，并取得有效进展——今年一季度新增融资146亿元，二季度多笔贷款已陆续落地。

偿债路上，万科已经看到“光”，但远未到松懈的时刻。

根据企业预警通统计数据，截至目前，万科债券存量规模530.44亿元，其中，一年内到期108.90亿元，1-3年到期286.53亿元，3-5年到期109.16亿元。万科未来的偿债压力仍不容小觑。

“公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。”万科方面表示。

图源：图虫创意

100亿银团贷款落地

传闻中的“500亿元银团贷款”正在照进现实。

时代周报记者获悉，近日，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，目前已到账100亿元。

根据可查询的公开信息，这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

中指研究院企业研究总监刘水认为，万科获得200亿元银团贷款，表明商业银行在加大对房地产企业融资支持。“万科作为房地产标杆企业，通过抵押获得银团高额贷款，具有示范和带动效应，有助于提升商业银行对房地产企业融资支持的意愿和信心，后续或还有银团贷款方式支持房地产企业融资。”

5月以来，万科的融资情况明显好转。

5月20日，万科公告称，为满足常州项目的开发建设，公司作为借款人向中国银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款12亿元，已提款12亿元。万科控股子公司常州旭程企业管理有限公司以持有的常州圣鑫置业有限公司100%股权为前述借款提供相应质押担保。

5月16日，万科成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年，进一步降低整体融资成本。

5月13日，万科公告称，向中国银行、农业银行、北京银行申请总计73.39亿元贷款。

值得注意的是，万科此次获得的这笔200亿元银团贷款或许只是融资开闸的起点。

此前，有市场消息称，万科与多家银行就银团贷款的抵押品达成初步协议，预计贷款提取金额不超过500亿元。

一名业内人士分析认为，万科本次银团主要是股份制银行，而此前500亿元银团贷款的传闻牵头是国有大行，意味着招商银行牵头的这一笔，要么是额外新增的，要么只是500亿元的“先头部队”，后续预计仍有银团贷款陆续落地。

万科操持多年的经营服务业务，沉淀了大量优质商业资产，足以为抵押融资背书。

在万科2023年度股东大会上，万科总裁祝九胜透露，“过往几个月万科跟银行在资源问题、资产问题，特别是押品问题上有很多交流，经过内部的资源梳理、资产盘点，基本结论是，我们的押品、资源、资产是相对充足的。”

刘水认为，万科还有商业等其他资产和资源，如果充分挖掘进行融资，金融机构给予积极支持，能够补充更多流动性，显著增强其偿债能力。另外，既然金融机构给予万科高额贷款，表明金融机构对万科克服经营困难有较强信心。

打响千亿市值保卫战

受偿债风波拖累，今年以来，万科A股价多次异动，市值一度跌破千亿。“股价下跌，无人受益。”万科董事会主席郁亮说。

截至2023年末，万科A市值约1161.52亿元，同比下降43.03%。今年年初，万科A股价在10元/股左右徘徊。

3月以来，偿债风波愈演愈烈，万科A股价加速下行。截至4月1日收盘，万科A报收8.98元/股，市值堪堪在千亿之上。4月3日，万科A报收8.19元/股，市值977亿元，失守千亿大关。4月26日，万科A股价盘中跌至6.45元/股。

可供对比的是，万科A股价高点在2018年1月，接近32元/股，对应市值约4524亿元。

股价大跌，股民损失惨重。知名作家紫金陈就是其中一员。紫金陈发布的交易截图显示，其买入万科A股票成本约18元/股，卖出时亏损近60%，合计亏损约91.3万元。

“今天股票这个表现，肯定是达不到大家要求的，也离我对自己的要求很远。股东对我们的批评、鞭策，我们完全应该接受，也不需要找任何借口。”郁亮在股东大会上说。

万科A股价近期走势，图源：Wind

5月17日，受央行“三支箭”以及国常会推出房地产重大举措的利好提振，万科A尾盘涨停，报收9元/股，市值约1073.76亿元，重新跨过千亿门槛。

“管理团队跟公司命运紧紧绑在一起，最核心的工作是要把公司发展好，在目前的情况下主要是做到避风险、改善基本面，同时要谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科提出聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案，大概分为两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式、降低风险；第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。

从目前的市场表现来看，虽然政策利好不断，但万科选择聚焦的房开主业仍然面临严峻挑战。

今年4月，万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额208.9亿元，同比分别下降20.36%、37.59%。今年1-4月，万科累计实现合同销售面积555.4万平方米，合同销售金额788.7亿元，同比分别下降33.25%、41.52%。

另一方面，万科的投资端亦处于停滞状态。今年以来，万科仅于1月在银川、昆明、贵阳新增开发项目3个，在佛山、济南新增物流地产项目2个，2月、3月、4月均无投资动作。

目前，万科A股价在缓慢修复中。截至5月24日收盘，万科A报收8.99元/股，总市值约1072.57亿元。Wind数据显示，万科A股价近一月涨幅为36.83%，但近三月跌幅为11.86%，近六月跌幅仍高达26.13%。