“一箩筐”政策利好出台,广州楼市预期即将改写

更新时间:2024-05-26 03:48:36作者:橙橘网

“一箩筐”政策利好出台,广州楼市预期即将改写


前有央行“三箭齐发”(公积金利率下调、商贷利率下限取消、首付比例调低),后有“以旧换新”。


截图来源:财联社APP

为进一步激发楼市活力,刺激市场复苏,上面花大力气接连出台利好政策。

一套组合拳打下来,究竟是玩噱头,还是实实在在的利好?能将进入ICU的广州楼市救起来吗?


5.17新政初显

市场预期和购房情绪转好

先来说说,5.17新政后,尽管广州仍未发文落地,但市场已传来正面反馈。

据贝壳看房监测,新政后的首个周末,两天看房量直逼3万组 (5.18:15159人次,5.19:14001人次) 客户。换句话说,新政后平均每天有过万人加入看房大军。


截图来源:贝壳找房

合富研究显示,新政当周一手来访环比上周上涨近15%,成交套数环比上涨近16%。


从首付比例,到利率水平的全方位宽松,无疑对购房者释放了巨大诚意。

市场预期和购房情绪转好,楼市基本面看强。


来源:小红书


广州100+个楼盘可“以旧换新”

但业主褒贬不一

而继家电、汽车等消费品之后,房地产也迎来“以旧换新”的热潮。

据相关机构统计,2023年以来已有杭州、安徽、淄博、济南、南京、宁波、郑州、长沙、南昌等超过30个城市表态,鼓励和推进商品房市场的“以旧换新”。

5月22日,广州也加入了支持“以旧换新”的行列!


从各大城市“以旧换新”的举措看来,大致可以分为四种模式,分别为:

三方联动模式(也称“联合帮卖”模式)、房企收购模式、政府收购模式和政府补贴模式。

广州采取的是三方联动模式,即由房企、中介机构、与购房者三方联动。

具体如何操作呢?

首先,购房者在开发商处选好新房房源,并签订合同,缴纳定金。

然后委托房地产中介机构通过流量倾斜、聚焦推广等方式优先售出旧房,加快换房效率。

倘若旧房未售出(一般规定是90天内),则退还新房认购金,交易中止。倘若成功出让,签订合同生效,缴纳定金转为首付款。


对置换客户而言,“以旧换新”至少有2点好处:

1、订完新房后等二手房卖出再签约,相当于“卖一买一”,减少置换客“买空”的风险;

2、中介优先大力推售置换买家的二手房房源,缩短换房周期。

首批参与“以旧换新”的中介机构有12家,新房项目共122个。

其中,越秀、珠实、中海、华润、保利等多个央国企开发商参与其中,项目价格跨度也很大,有单价1万+的项目,也有10万+的项目,覆盖多层次的购房需求。


参与到“以旧换新”的项目节选

对于这个“以旧换新”政策,房小擎也采访了几位业主,他们对目前广州的“以旧换新”政策,褒贬不一。

业主A:这可以啊,我的房子放了快一年,没有几个人来看,帮我做一下宣传是好事。卖成了再买新房,资金不会断档,也不用做过桥了。

业主B:说实话,这种“急卖旧房”肯定会被卖家砍一大刀的,中介会不间断试探你的出售底线。而且比方别人买房有7天交首付98折、30交首付99折,我们很可能享受不了这些优惠。这亏上加亏的,谁受得了。

业主C:没有卖不出去房子,只有卖不出去的价格。很明显,这政策出发点是帮开发商“去库存”,开发商、中介比购房者获利更多。个人认为雷声大雨点小,效果有限。

也有中介表示,这跟渠道分销差别不大,只是客户多了90天的资金缓冲期。

少年君认为,“以旧换新”政策尚在试水阶段,以后合作模式也从「开发商+中介机构主导」升级为「上级监督参与」?有增加额外优惠?或会不会像新能源车拥有金融贴息活动?让子弹飞一会,市场的反应还有待观望。


等等党依然不在少数

为什么他们不心动呢?

尽管利好政策接连出台,但不为所动的等等党依然不在少数。

为什么他们不心动呢?少年君私下问了我们的粉丝,他们给出这样的答案。

其一,这些观望的买家其实不是因为拿不出首付钱,而是担心没有稳定的收入来源。

过去房价是长期上涨,买到房就是赚到了,而且还能抗通胀,一举几得。

因此,月供过万元,还贷30年,这样的房奴比比皆是。

如今楼市进入下行通道,经济不太景气,甚至网上有个段子:每天睁开眼还能赶着去上班的,应该感到幸运。

看了看官方数据,才发现,这真的不只是段子。

4月份全国城镇调查失业率为5.2%,翻译一下就是 平均每20个人,就会1个会失业。

担心如果背上30年房贷后,有没有持续还钱的能力,担心自己会不会买了房收入下降甚至失业,担心买了房房价跌 幅比自己工资还高 ......

一旦失业和降薪的事情激增,未来的不确定性就会被放大。

在很多人眼中,这个时候还说买房子,就是老骗子,大忽悠了。

随着利好政策不断出台,新房实用率将会越来越高,今天的新房会被明天的新房打败。房价还在阴跌,以价换量是主流,更加不急。

其二,衡量之下,认为7倍杠杆,风险过大。

过去上涨周期,杠杆越大,收益越高。

但是收益和风险成正比,杠杆越大,风险越大。

3成首付,3.33倍杠杆;

2.5成首付,4倍杠杆;

1.5成首付,撬动近7倍杠杆,让你买一套房;

如果跟进首付比例调低政策,买二套的首付,比原先买首套的还低,间接增强了房子的金融属性,同时抗风险也随之增大。

当资产价格下降,杠杆会越降越高!

道理不复杂,100万的房子,负债70万,负债率70%;一旦房价降到70万,负债就变成了100%。

其二,楼市的主要接盘侠已经慢慢转向90后。

少年君采访了几个90后、00后,很多年轻人不愿意做房奴。

有的认为租一辈子房更划算,不愿为买房降低生活质量;

有的认为结婚生子不是必选项,自然婚房、学位房的需求就不是刚需;

有的父母辈已留下房子,认为有房住就行,无买房需求。

这次的新政,虽然是史上最强,但短期效果,很难“立竿见影”。


二手挂牌量还将继续增加

老破小还能不能买?

新政之后,广州二手挂牌量还将继续增加。

目前新房有媒体、中介集中造势,声量较大。二手房尤其老破小,在市场竞争中处于相对劣势位置。还能不能买?

答案是,可以。

关于老破小的行情,市场已经给出了回答。 目前, 不少低总价的老破小,几天内立马成交的,可谓是“逆风翻盘”。



截图来源:贝壳找房

这是一个明显的信号!

老破小,虽然房龄老、内部设施破旧、面积小、没有电梯、缺乏物业管理更,但不能否认其价值。

首先,地段值钱,位于市中心。

其次,因为房源面积小,所以总价低;没有电梯,没啥物业,所以维护成本低。

还有,一些老破小的租金回报率高,既然买房和租房的成本差不多,干脆买下来。


图片来源:微信公共图库

从市场角度看来,经过最近一两年的房价下跌后,老破小的性价比和保值能力凸显,证明其并不是“垃圾资产”,而是“高性价比产品”。

所有的调控政策都只能实现降房贷利率等,都无法做到真正降房价。

少年君最后说一句,买房量力而行,不要强加杠杆上车。

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