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新政一周，市场情绪确实开始反转了。

从公开数据来看，最近几天多个城市楼市又开始火起来了。

新房方面，深圳、武汉等城市短期热度大幅提升，杭州、南京等城市售楼处到访量也有明显提升，上海豪宅项目再创单日31亿销售额。

二手房方面，北京新政后首个周末成交再次突破1000套，上海、深圳等城市二手房成交量也再度冲高。

肉眼可见，市场率先活跃的城市主要有两类：第一，传统一线城市；第二，新政落地速度较快的高能级城市。

聚焦本地，这一轮市场轮动能否传递到苏州呢？我们又该如何看待新政对于苏州的影响呢？本文一起来聊一下。

苏州政策仍有待落地发酵

5·17新政当天，苏州公积金中心火速发文，明确跟进公积金相关利率调整政策，并对增量和存量利率的执行节点均作出了明确回应。

苏州公积金中心明确表示：

对于2024年5月18日以前已经发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日开始，执行调整后的利率。

对于2024年5月18日前申请且未发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。

2024年5月18日后申请的个人住房公积金贷款，按照调整后的利率执行。

5月24日晚，苏州住建公众号发文，即日起取消首套和二套房个人住房贷款利率下限。

另外，苏州商业贷款首套和二套首付比例均已下降，首套降至15%，二套降至25%。

这也就意味着，从信贷端来看，苏州已经全面执行新政，迎来信贷最宽松期。但由于刚刚公布取消首套和二套利率下限，具体政策执行还有待观察，政策发酵还需时间。

除此之外，“5·17新政”还涉及政府收储，其主要目的还是为了优化库存。相信伴随着这一宏观口径的调整，苏州肯定也会进一步加强这方面政策的落地力度。

分析师认为，参考政策已经大力度落地蓄力的城市来看，苏州地方政策仍有待全方位加强。如果能有全方位政策落地，苏州房地产市场信心将得以提振。

市场变动不明显，但观望情绪正在“动摇”

相比于文章开头提到的那些城市，“5·17新政之后的这一周苏州楼市活跃度并没有明显变化。

新房方面，5月17日过后的周末，苏州市区重点项目来访情况并没有明显提升，依然处于阶段性低谷。

但值得注意的是，本周个别核心区楼盘首开和一些纯新盘的开放营销活动，明显带动了到访认购量的增加，而周五房贷利率下限的取消，也带动了周末不少售楼处客户到访量的提升。

二手房方面，从贝壳公布的苏州行情数据来看，截止到本周六苏州二手房看房量也并没有明显提升。

◎截图自贝壳app

从数据端来判断，楼市热度抬头的先行指标肯定是到访量和看房量的提升，而这方面数据如果没有明显提升，就足以说明市场观望情绪仍较为浓厚。当然，观望情绪浓厚的一个重要原因还是在于供需两端都在等待本轮新政的苏州版落地。

相较于杭州、武汉等已经落地了一轮全方位新政的城市，苏州本轮新政落地较慢，包括房贷利率下限取消后到底执行什么样的新标准，大家也都在等新消息。

虽然如此，我们依然可以明确看到，大家对于新政的关注度很高，有一部分有切实需求的购房者观望情绪正在动摇。

眼看5月即将结束，相信即便新政继续落地，成交端在5月也难有数据反馈。但随着新政落地发酵，预计上半年苏州楼市将在6月出现翘尾行情。

普通购房者该如何应对？

随着本轮“史诗级”救市政策在各城市的落地，市场肯定会给予积极的反馈。尤其是商业贷款首套和二套利率的同步下降，肯定会在短期内刺激需求入场。

聚焦苏州市场来看，当前无论是买房还是卖房，都要保持理性。

当下苏州楼市仍处于“以价换量”的通道，不少区域和板块都内卷严重。即便新政全面落地之后，市场发酵也需要时间，按照市场逻辑来看，成交量连续三个月的明显上涨，才有可能止住价格下行，现下新政带动房价上涨的逻辑还并不成立。

那当下，到底要不要买房和卖房呢？简单说一下分析师的看法。

对于买家而言：

如果你是刚需购房者，分析师认为你可以开始看房了。

毕竟苏州对于刚需购房者的支持力度已经够强了，再看看苏州版新政怎么落地，很有可能还会有惊喜。但是，需要提醒你的是，量力而行，不要硬上。

如果你是改善购房，当前也是一个相对好的窗口期。

一方面，这一两年改善房源优惠折扣都在逐步释放，以提升销售速度。包括最近我们看到一些核心区纯新盘，首开就直接给到了很有诚意的优惠折扣，这在以往是没有的。

另一方面，我们认为当前苏州的新房产品力已经卷到了一个新高度。限价取消后，苏州新房产品从内到外全方位提升，这个内指的是户型内的装标，外指小区会所、车库、立面及社区景观等。

而且随着土地供应减少，未来新房供应也将减少，今年至今也就成交了三宗地，还都是超低密宅地，未来改善房源供应也不会也太大的增量空间了。

所以，面对当前这样一个产品力高峰，价格又有优惠的现状，如果你有明确的改善甚至深度改善需求，又有足够的购买力的话，完全可以开始行动起来了。

对于卖家而言：

史诗级救市力度下，分析师认为当前有两类卖家要加速卖房了。

第一是老旧房源的持有者，随着这次大力度的政策落地和发酵，市场活跃度肯定会有一定提升，老旧房源还是会有不少刚需购房者愿意买的。但是，当前这种行情想要套现依然是只能让价，这类房源涨价可能是不大的。而且过几年，随着保障房量的增加，老旧房源想要套现就更难了。

第二是置换类卖家。向上置换这件事情我们一直在说，政策导向和市场发展方向无一不指向产品力升级，未来商品房市场主力就会是改善及以上房源。如果有强烈的置换需求，在如此大力度的政策下，就不要再捂着手里的房子了。

综合来讲，无论是想买房还是卖房，大力度的新政落地都为大家提供了好的时机。不过也都还是需要理性看待，不要被轻易带节奏，作出情绪化决定。楼市短期看政策、中期看经济，长期看人口的逻辑依然是不会变的。

从刺激需求端到供应、需求两把抓，压仓底的大招不断释放。

我们有理由相信，市场信心确实正在重建。

我们也有理由相信，本轮市场活跃度轮动提升很快就会传递到苏州。

最后提醒各位密切关注苏州房地产政策端的变化，及时调整置业策略。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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