保利大都汇是北京通州区乃至整个北京市首个自持物业的碳中和大厦，也被称为“零碳大厦”。这中间有哪些从设计到运营再到管理的因素？

文｜胡嘉琦

ID | BMR2004

全球气候变化正对人类社会构成巨大威胁。联合国官网上对气候变化的后果做出一系列总结，包括“极端干旱、缺水、重大火灾、海平面上升、洪水、极地冰层融化、灾难性风暴以及生物多样性减少等。”

在《巴黎协定》签署5周年之时，中国向世界宣布“2030年前实现碳达峰，2060年前力争实现碳中和”的国家目标。

建筑业减碳因体量巨大成为实现“双碳”目标最难攻克的堡垒之一。中国建筑节能协会发布的《2022中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示,2020年,中国建筑全过程碳排放总量占全国碳排放的比重为50.9%。

通常，建筑业实现全面的建筑节能需要围绕建筑的规划、设计、运营、管理进行全生命周期的规划。

保利大都汇是北京通州区乃至整个北京市首个自持物业的碳中和大厦，也被称为“零碳大厦”。那么，在这座大厦的全生命周期规则中，有哪些从设计到运营再到管理的因素？对此，《商学院》记者来到保利大都汇，专访了保利（北京）房地产开发有限公司商业事业部总经理程再德。

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打造碳中和大厦

楼体的外立面造型，灵感来自附近碧波荡漾的通惠河，采用低辐射的low-e中空玻璃，整个节能设计同时采用折叠立面的设计，它能够减少33%的日照辐射。

保利大都汇位于通州运河商务门户，紧邻通州主干道新华北路。该项目由保利开发建设、自持运营管理，并有保利物业提供服务的甲级写字楼。

程再德向记者表示，保利大都汇在建筑设计阶段，开始融合低碳理念，从楼体设计、建材选择、低碳技术运用三方面落实低碳节能理念。

在楼体设计规划阶段，充分考虑对建筑结构方案进行低碳优化。不同建筑结构设计导致所需建材品类及建材数量不同，既而影响建筑全生命周期碳排放。

举例来说，应用BIM（一般指建筑信息模型）技术，将建筑设计流程化、数字化、参数化，在节省成本投入的同时加强对碳排放量和能耗的监测管理，提高节能效率。通过BIM对项目建造进行全流程管理，前期优化建筑及结构形式，中期三维模型确保机电管综，并对管线综合的标准化成果进行反向验证，后期结合BIM竣工模型方便运维管理，助力实现绿色低碳、节能环保。

“对绿色建筑而言，前端设计起到了关键的作用，它既决定了成本的80％，也决定了排放的80％。”程再德表示。

以保利大都汇幕墙的设计为例，楼体的外立面造型，灵感来自附近碧波荡漾的通惠河，采用低辐射的low-e中空玻璃，整个节能设计同时采用折叠立面的设计，它能够减少33%的日照辐射，折叠立面的设计每年减少的碳排放相当于170万千克，等价于334辆小汽车一年的尾气排放，相当于中和了一个小区的小汽车排放。

数据显示，通过一系列以降低碳排放为目标的综合设计措施，包括提升幕墙的综合热工性能、降低照明功率密度、采用热回收新风机、电梯变频调速控制、高效用水器具和景观节水设计等技术措施，保利大都汇项目实现年节能量约621兆瓦时、年总节水量为4153吨。

根据最新的电网碳排因子，按照建筑全生命期为50年计算，该项目可减少运营碳排放18378吨CO₂-e（二氧化碳当量，指各种温室气体在温室效应方面的相对强度相比于同等量二氧化碳的影响）。一般而言，大型公共建筑的运行碳排放为60kgCO₂/㎡·a（kgCO₂/㎡·a指不同建筑类别的单位建筑面积碳排放量），保利大都汇项目的运行碳排放达到36.16kg CO₂/㎡·a，其运行碳排放足可以降低40%。

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运营至关重要

通过对物业人员进行培训，推行精益管理理念，落实物业工作精益操作标准，降低运营期碳排放。

程再德认为，好的设计有助于从源头上减少碳排放量，而高水平的运营对于建筑节能提效至关重要。保利大都汇精益运营的中枢——楼控系统，将照明体系、空调体系、排风扇体系，新风体系集成到一个中枢系统，相当于整个大厦设备运行的一个中枢系统，把所有的这些设备设施都接入到楼控系统之后，就可以进行精益化地管控。

比如，照明分层控制，有平日模式，有“六、日（节假日）”模式，也有重大节假日模式，都是通过楼控系统操作。每一户空调的电子流量阀，也是通过楼控系统来控制，每一户需要使用空调，都能精准的投放，通过控制电子流量阀的开启，让能源能够精准到达每户所需要的地方，不产生浪费，甚至连卫生间开启一个风扇，都是通过设定好的程序进行精准管控。

保利大都汇的地下停车场也融入碳中和的理念。整个地下停车场采用光感和声感，人走过的时候灯光会加强，人离开的时候灯光会变弱，以此来降低能耗使用。2022年，保利大都汇改造了2002个灯管，据统计，每个灯管每天节省大约0.2度电，一天节省大约400度电，全年节省14.6万度电。

商户是保利大都汇运营的主体，在招商环节，保利大都汇进行精细化管理。程再德表示，保利大都汇项目位于运河商务区，它的定位是金融加总部的功能，未来要打造绿色金融港。因此，保利大都汇在选择客户时，首先确定招商客户是否符合促进整个区域经济发展的定位，更多地关注与金融相关的企业。在第一个标准上，保利大都汇会考量企业的性质，是央国企还是私营小企业。从经营角度来看，保利大都汇更倾向于选择稳定性强、抗风险能力强的企业来承租。其次，保利大都汇会考虑企业资质，是人员密集型还是人员相对宽松。实际上，在同等情况下，保利大都汇不倾向于人员密集型企业，因为人员过于密集，需要加大管理力度，同时品质相对较弱，因为同一栋楼里工作1000人和工作500人是不同的。

程再德认为，如果500人的产值与1000人产值相同，那么人多会更拥挤，交通压力增大，能耗提高。同时，管理难度和问题也会增加，因为人数越多，需求就越多。这也是一个需要考虑的问题。

这些因素不会择一而论，而是综合考量。在招商阶段，保利大都汇会对招商客户的资质进行筛选，先确定资质，合适才会签约。签约后，会建议招商客户更关注碳排方面的要求。在运营阶段，通过物业管理普及推广和双向战略。以物业服务为例，在为客户提供服务过程中，保利大都汇会做很多低碳方面的事情，例如绿色低碳出行。

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实现相对“零排放”

所谓“碳中和大厦”，不是指完全不排放二氧化碳，而是指大厦项目直接或间接产生的温室气体排放量，通过植树造林、节能减排或者通过购买碳配额、碳信用的方式将产生的碳汇量进行正负抵消，实现二氧化碳相对“零排放”。

碳中和处理可以采取多种方式。程再德提出，首先，通过节能减排降低碳排放。其次，采用负碳技术来吸附碳。例如，增加屋顶绿化面积，它是反向吸附碳的。在达到一定极限后，通过碳市场交易，将排放的二氧化碳通过购买碳汇的方式实现冲抵。

实际上，所谓“碳中和大厦”，不是指完全不排放二氧化碳，而是指大厦项目直接或间接产生的温室气体排放量，通过植树造林、节能减排或者通过购买碳配额、碳信用的方式将产生的碳汇量进行正负抵消，实现二氧化碳相对“零排放”。这就意味着，大厦的持有运营方需要一方面节能减排，另一方面又要积极通过认证、购买碳汇，实现碳排放数字的正负相抵。

北京绿色交易所官网信息显示，2022年5月，北京绿色交易所协助保利发展北京公司将保利大都汇项目打造成“碳中和大厦”，保利大都汇成为北京市持有运营商办领域、首个被北京绿色交易所认证的“碳中和大厦”。获得这个认证，也就意味着保利大都汇项目按照《公共建筑运营单位(企业)温室气体排放核算方法和报告指南(试行)》等相关标准，完成了碳排放量核算与评估、第三方核查、碳中和标的物的交易与注销、碳中和鉴证与宣传，碳中和证书授牌等工作。

程再德表示，2022年，保利大都汇整体是4400吨二氧化碳的排放，通过购买CCER（中国核证自愿减排量）的方式来进行了抵消，抵消完之后实现碳中和的认证。

程再德表示，从源头上的精益设计，到过程中的精益运营，再到根据测算出的年度二氧化碳排放总量购买中国核证自愿减排量、实现全部抵消，保利大都汇的碳中和之路到此完成闭环。

北京绿色交易所在接受《商学院》记者采访时表示，碳中和项目实施一般分准备阶段、实施阶段、评价阶段、申明阶段，具体工作步骤包括：首先，开展项目预评估，详细梳理项目有关资料，全面对接各相关方，对有关技术细节进行充分论证和探讨，确定“碳中和”项目边界和时间边界，确定“碳中和”抵消物（碳配额或碳信用指标）的选取原则和价格范围。

其次，进行碳排放量核算与报告编制。按照设定核算边界、识别排放源、收集活动水平数据，选择排放因子，汇总计算碳排放数据等步骤完成核算工作，并编制排放报告。范围主要包括排放单位固定源和移动源化石燃料燃烧产生的二氧化碳排放，包括食堂天然气和液化石油气的使用、业务用车汽柴油的消耗等；排放单位自用电引起的净购入电力/热力隐含的排放。

再次，开展“碳中和”抵消标的物的交易与注销。碳排放量化报告等成果文件编制完成后，在指定交易机构（北京绿色交易所）以交易形式购买与排放量相对等的CCER碳信用指标等抵消物进行注销，北京绿色交易所提供寻找优质卖家资源、交易撮合，进行交易鉴证、抵消量注销等服务，注销成功后出具注销凭证。紧接着，还要开展碳中和评价。对项目开展碳中和评价，确认项目按照《企事业单位碳中和实施指南》执行，开展各种形式的碳减排活动举措，主要碳排放量使用抵消物进行抵消，并在一定边界和时间段内实现碳中和。

最后，“碳中和”证书颁布与宣传推广。北京绿色交易所将颁布“碳中和”证书予以确认，并进行大力宣传推广，开展授牌仪式，提升企业碳中和影响力和宣传效果。

对于未来，程再德表示，保利大都汇的成功经验将推广到保利集团全国兄弟公司1000多个项目上，后续也会基于市场的变化，成立专业的商管公司。

程再德认为，“双碳”战略的落实，需要国资央企率先响应带动，保利发展作为国资央企，积极响应国家战略，发挥中央企业的引领作用，重点工作任务，是围绕推进“双碳”工作、安全环保工作以及践行ESG理念进行开展，碳中和大厦是保利公司根据自身情况践行“双碳”战略的开端，推广低碳、零碳、负碳技术的试点，是保利公司积极履行社会责任，加快实现高质量发展，是建设世界一流企业的重要举措。

（本文图片由受访者提供）

来源 | 《商学院》杂志11月刊