“保障性租赁住房”的概念，在2020年的“十四五”规划中首次出现。2021年7月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式推出“保障性租赁住房”，明确其旨在解决大城市新市民、青年人的住房困难问题。

上海自2022年开始加快发展本市保障性公共租赁住房。当下，保租房大多由国企开发和运营，也有纳入保租房体系的市场化房源。公开信息显示，截至目前，上海共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间）。根据规划，“十四五”期末，上海要建设筹措保障性租赁住房达60万套（间）、形成供应40万套（间）左右。

在随申办上，即可找到保租房申请入口，相应房源离地铁站较近，大多不超过1公里。这些保租房受欢迎吗？青年就业群体能否方便地享受到这一保障？2023年6月-10月，澎湃研究所研究员与意向租房者，考察了杨浦、闵行、黄浦、浦东等地的几处保租房项目。

公共空间需承担更多功能

澎湃研究所研究员发现，这些保租房普遍打造了特色公共空间。政策规定，保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。这意味着，接待亲友、邻里活动乃至一些生活事务，很多时候要在公共空间完成。

在浦东的城方世博滨江社区，澎湃研究所研究员看到，楼道尽头设置了较大的公共会客厅，未来可能需要持续运营。而在杨浦的城投宽庭光华社区，一居室户型的厨房只能做简餐，房内还设有烟雾报警器，租户如有需求，可使用社区设置的共享厨房。该社区的其他公共设施，还包括洗衣房、健身房等。但与一个社区几百户的体量相比，这些承担生活功能的公共空间面积较小，日后随着住户搬入，不知是否还会扩充。

城方世博滨江社区的公共空间。 王昀 图

要更懂青年人，满足个性化需求

抱有服务产业园区、有利于管理等目的，诸多保租房项目的户型，顺应了公司集体租赁宿舍的需求。比如，多居室的户型普遍设置了独立卫浴，这有利于工友同住保持隐私，却不太适合一家人生活。澎湃研究所研究员先后几次探访，都曾遇到对这类房型不满意的青年伴侣。他们之所以来看房，是因为各自上班较远，希望在地铁站附近租一套保租房，但发现房型都不太适合小家庭。

相关专业人士指出，上海推行保障性租赁住房，较多站在用人单位和企业集中申请的角度考虑。而当下很多青年从事自由职业。后续政策有必要对此完善，更多考虑居民个体户、自雇者的需求，推出相应的房型和产品。

保租房相对较少因应居民个体和家庭的需求，还表现在房屋往往家具、电器等配置齐全，却缺乏储物空间。衣物鞋帽存放多有不便。

更重要的是，房屋内采用一体化家具与配置，虽可拎包入住，但无法满足不同人的使用需求。租房者难以自行调整家具和电器，对空间使用形成障碍。比如，喜欢玩游戏的男生，想把自己的电竞椅拿来，换掉屋内的木椅子。但也许缺乏仓库和管理成本，物业管理方没有相应存放服务，只能白白占掉屋内空间。而现有的家具配置，也表现为对青年人普遍的生活状态缺乏理解。比如，在床和电视之间安置小圆桌。但这样坐在床上看电视，更像是当代青年父辈的生活方式。

2023年8月，城方滨江璟湾社区，为房子配置的家电正在运进来。 王昀 图

各处保租房内，这类冗余的家具和设施还有不少。不仅限制了租户的生活场景，客观上也增加了运营成本。这体现出当下相关企业的运营经验不足。实际上，针对个性化需求，可设置一些空房间，供租户选择。这也是同去看房的青年人的普遍想法。

需有效服务价格敏感青年群体

上海申请保租房的门槛非常低：只需在本市合法就业，且在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米即可。依照相关规定，保租房租金低于同地段同品质租赁住房，租金年度涨幅不超过5%，享受民用水电价格。

不过，保租房的价格和青年人的支付意愿之间，还存在一定落差。比如，刚毕业的青年人偏好合租。而在保租房项目中，即便三人一起住三居室，也只能提取一份公积金。而在市场上租房，三人可各自提取公积金，保租房也显得不划算。

另外，保租房的租金理论上低于市场价，但价格评估有效期为一年，在一些区域，其租金相比周边已降价的房子没有太大优势。对此，房产评估师指出，由于经济下行、保租房供给量较多等因素，对局部租房市场存在剧烈影响；管理层也在考量保租房供给量对市场均衡的作用。保租房与市场融合，会是个缓慢平衡的过程，还需要一些消化时间。

由于位置便利等，当下一些保租房仍然受到欢迎。“总有人愿意住。总体增加了供给，有利于市场更为平价。我们也能在旁边租到便宜的房子。”一位看过保租房项目的年轻人说。

与城投宽庭光华社区相邻的一片绿地。 王昀 图

总之，保租房项目要形成可持续的社区，还要让空间配置更为灵活，更有效地为价格敏感的青年群体提供住房保障，去适应青年人生活状态的发展变化。这样才能更好地利用市场化机制，让有限公共资源发挥更大作用，减轻开发和运营等方面的压力。所谓“租户可承担，企业可持续”。在这些方面，保租房还需要付出更多针对性思考和努力。

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