21世纪经济报道记者李莎 北京报道11月15日，国家统计局发布1-10月房地产数据。1-10月全国商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额下降4.9%，降幅较1-9月均略有扩大。房地产开发投资同比下降9.3%，降幅比1-9月继续扩大0.2个百分点。

“从这些数据来看，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。”在11月15日国新办举行10月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华如是评价近期的房地产市场。

刘爱华谈到，长期来看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大的提升空间，整体而言我国住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

“金九银十”成色不足

8月底开始，各部门各地房地产政策井喷，重点指向销售端。在一线城市及重点二线城市带动下，各地掀起“认房不认贷”、取消限购限售、降首付等政策放松热潮。据诸葛数据研究中心不完全统计，9月房地产政策松绑次数达144次，创今年以来月度调整频次新高。

政策效应向市场端传导，9月楼市销售边际改善明显，商品房销售面积和销售额环比分别增长近47%和42%。但从年内数据来看，仍低于3月和6月的销售水平。同比来看，9月市场销售规模创近八年同期新低，仍然具备一定上升空间。

销售改善态势并不持久，10月市场再度降温，当月商品房销售面积7773万平方米，销售额8091万平方米，环比分别下降28.4%和25.9%，同比分别下降20.3%和14.4%。

一方面，10月政策出台频次有所下降，政策刺激力度减弱，据前述机构不完全统计，10月政策出台频次为86次，较9月明显减少。另一方面，之前出台政策效果并不持久，市场复苏持续性显露不足。

以代表性一线城市北京和上海为例，两城9月初出台“认房不认贷”政策后，当月成交明显改善，但两地分别于10月中旬和月底才调整公积金贷款的住房套数认定标准，另外在限购、限售等政策方面也没有明显利好政策出台。9月市场需求集中入市之后，10月新房、二手房成交量下滑明显。据中指数据，北京、上海新房成交环比分别下降12.1%和23.6%，二手房成交分别下降25.3%和15.6%。

但中指研究院市场研究总监陈文静认为，数据下滑背后，更深层次的原因还是市场预期偏弱。受房价下跌预期、居民收入预期偏弱等因素影响，短期市场修复持续性略显不足。

不过，易居研究院研究总监严跃进谈到，10月销售数据下滑也受十一假期居民看房减少这一客观因素影响。从各地市场表现来看，一些改善性楼盘、轨交沿线楼盘和总价可控楼盘的认购积极性还不错。

受10月数据影响，1-10月全国商品房销售面积下降7.8%，商品房销售额下降4.9%，年内累计降幅均有所扩大。

整体来看，中国民生银行首席经济学家温彬表示，房地产政策持续优化调整效果不够明显，市场交易继续趋弱，楼市“金九银十”成色不足。

房地产投资延续回落

1-10月全国固定资产投资同比增长2.9%，增幅较1-9月回落0.2个百分点。其中民间投资下降0.5%，降幅比1-9月收窄0.1个百分点；扣除房地产开发投资，民间投资同比增长9.1%。

英大证券公司首席宏观经济学家郑后成认为，房地产投资成为10月固定投资增速的最大拖累。

数据显示，1-10月全国房地产开发投资下降9.3%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点。其中10月当月房地产开发投资同比下降11.3%，降幅较上月11.2%略有扩大，单月同比降幅连续6个月在10%以上。诸葛数据研究中心统计发现，房地产开发投资已连续18个月维持负增长，特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，当前来看，房企投资信心继续探底，行业调整压力犹存，受到销售端恢复不及预期等影响，房企投资意愿在低位徘徊。

郑后成表示，虽然房地产领域刺激政策不断出台，但是受房地产行业周期性下行的悲观情绪以及居民收入增速承压的影响，商品房销售面积累计同比持续在负值区间下探，与此同时，商品房待售面积累计同比持续位于高位区间，在此背景下，房地产投资增速承压符合预期。

温彬认为，当前房地产市场仍处于“价格跌—销售弱—回款难—拿地下降—投资下滑”的负反馈链条中。随着政策效应边际转弱，需求中枢下移，房地产市场仍处于震荡寻底阶段。

“房地产市场进入深度调整阶段，行业风险仍在出清中，探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。” 陈霄说。

10月底，中央金融工作会议召开。在房地产政策方面，会议要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。

这些表述分别对应地产的供给侧、需求侧和长效机制。温彬认为，满足房企合理融资需求是缓解企业偿债燃眉之急、化解房地产市场风险的关键突破口；支持刚性和改善需求是促进需求释放、扭转市场下行的基础；而加快“三大工程”建设，则是带动市场预期改善、促进市场筑底企稳的主要支撑。

东方金成首席宏观分析师王青预计，年底前房地产投资降幅仍有可能继续小幅扩大。不过，接下来房地产支持政策“工具箱”在放松限购、下调新发放房贷利率、税费减免及发放购房补贴等方面还有较大潜力可挖。当前房地产行业已进入筑底阶段，2024年房地产投资同比降幅有望显著收窄。