10月31日，无锡挂牌6幅宅地，其中锡山区鹅湖板块挂牌一幅低密宅地，综合起始楼面价为6391元/㎡，其中住宅起始楼面价为6467元/㎡。地块预计将于11月29日竞拍出让。一起来看看地块具体情况。

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地块具体解析

地块位置：锡山区鹅湖镇尚义路西侧、新园路北侧

出让面积：40955㎡

土地用途：商住用地

容积率：1.0-1.2

起拍楼面价（住宅部分）：6467元/㎡

起拍总价：31408万元

建筑限高：住宅建筑高度为4-6层，其它建筑高度≤12m 。

地块位于锡山区鹅 湖板块，毗邻8000亩鹅真荡，生态环境占据较大优势。

交通方面，地块周边锡甘路、新园路等主干道环绕，周边锡太公路、通锡高速道口直线距离约6公里以 内；距无锡东站仅15分钟车程，距苏南硕放国际机场20分钟车程。

商业方面，地块周边有润尚购物广场、上海华联超市、荡口古镇街区等。

教育方面，地块周边教育资源丰 富，包括荡口中心幼儿园、荡口实验小学（天一教育集团）、荡口中学（天一教育集团）、无锡市协和双语国际学校、华天双语学校（天一教育集团）。

医疗资源方面，地块周边有锡山人民医院鹅湖分院、鹅湖镇卫生院、鹅湖镇 社区卫生服务中心。

此外，地块周边休闲资源众多，环境优越。地块毗邻8000亩鹅真荡，4A级景区荡口古镇近在咫尺，秋香步道、玫瑰步道、玫瑰文化园、鹅湖文化休闲广场等距离都不远。

整 体而言，地块所处鹅湖板块环境优美，具有深厚的历史人文底蕴，依托生态优势，正全力打造江南滨水小镇。

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地块开发价值

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，近三年来，鹅湖板块累计成交2幅宅地，其中2021年8月，无锡和居竞得荡口古镇北地块，成交楼面价6469元/㎡，即如今的和居蓝城桃李春风，项目规划打造总高3-7层住宅、总高3层商业，目前尚未开盘。

2023年8月，润锡置业以楼面价6423元/㎡竞得鹅湖2号地块，与本次即将出让的地块相邻。

2. 新房市场、二手房市场

目前，鹅湖板块内没有新房项目在售。

二手房方面，地块南侧中洲花溪樾，最近一次成交为2023年3月，建面约102.33㎡总高6层的房源，成交均价14464元/㎡，该小区最新挂牌均价为17998元/㎡。

整体而言，地块周边新房市场空缺，板块内改善需求亟待补仓。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：100%，2023年12月25日前一次性支付。

2. 建设期限

自交地之日起12个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑高度为4-6层，其它建筑高度≤12m 。

4. 其他要求

地块要求建筑形式为简约中式风格，体现江南水乡风貌；

建筑色彩为黑、白、灰；

建筑外墙应使用一体板或同等品质材料。

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总 结

地块位于无锡、苏州、常熟三市的中心腹地，拥有得天独厚的休闲景观资源。板块近3年仅成交2幅宅地，且目前暂无新房产品在售，板块内改善产品亟待补仓。

该地块容积率仅1.2，预计未来或将打造洋房、叠墅等低密改善产品，开发潜力较大，待地块成功出让建成上市，将给片区改善人居带来新的选择。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。