是时候，说一说“新一轮房改”了。

因为，这事关未来房地产市场的走向。

11月13日，住建部部长倪虹在接受央视“权威访谈”中谈到：加快构建房地产发展新模式。

并提出保障性住房、城中村改造和平急两用基础设施“三大工程”建设。

用倪虹的话来说，房地产市场将建立以人定房，以房定地，以房定钱的新机制。

此前，《关于规划建设保障性住房的指导性意见》已经正式印发。

文件中有几个要点：

加大保障性住房建设和供给；

推动房地产业转型发展新模式；

在大型城市规划建设保障性住房；

让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

也就是说，未来的房地产市场将实现“双轨制”。

“意见”有了，行动似乎也有了！

近期有消息称，央行将批1万亿资金，支持“三大工程”建设。

这期间，保障性住房的出镜率最高，已经上升到前所未有的高度。

对于楼市来说，将会造成两个结果：

第一，租金下降；

第二，买刚需盘就像买车一样，没有资产属性；

刚需保障化，改善市场化。

刚需保障化，分两块。

一是保租房，二是保住房。

天津，作为全国保障性住房的试点城市，已开始启动保租房建设。

2022年，共筹集建设保障性租赁住房项目147个，5.16万套。

并且要在2027年，达到40万套保障性租赁住房的规模。

目前，已有多个保租房项目正在加紧建设。

其中包括和平的宝融大厦项目。

河西的佟楼TOD项目。

河西西江道的爱米斯项目。

同时，南开战备楼地块也将建设保租房。

发现了吗？这些保租房项目都是在城市核心地段，资源配套一点都不差。

要知道，之前的廉租房都是在城市边缘地带。

这些保租房在价值和生活便捷度等方面，早已出现“跳跃式”的变化。

长期来看，天津楼市也将出现租金下降。

普遍来说，新增的保租房租金是市场价格的9折，势必会拉低周边的租金水准。

同时，改善盘也会占据主导。

因保障性住房造成租金下降，最典型的例子就是上海。

上海是一线城市租金下降最显著的城市，幅度在10%-20%之间。

原因有很多。

需求端，外来人口减少、高收入岗位减少，导致愿意花高价租房的人减少。

供给端比需求端的影响还要大。

其中很重磅的要素就是保租房。

今年以来，上海新增了3万套保租房，共计4万套新增长租公寓。

设施齐备的新房、优质的地段……

再加上市场价9折的租金，以及租住门槛很低，谁也不愿意租“老房子”。

最关键的是，保租房项目还在持续增加。

天津，随着保租房的不断落位，也会面临这样的问题。

当前，天津市区的月租金水准大致在40元/平米左右，住宅租金的回报率平均在1.93%。

未来，房东的租金收益肯定会受到影响。

与此同时，天津楼市未来改善占据主导。

刚需保障化是大势所趋。

天津只启动了保租房，下一步也有可能启动保障性住房。

刚需买不起房的问题会一点点解决。

买房的难度已经大大降低，实在不行还能去租房。

意味着，未来买刚需已经没有资产属性，商品房市场只属于改善。

实际上，之前上层为了保刚需，做了很多调控，设置很多限制，以致于造成目前房地产市场很低迷，同时也造成了保增量刚需和存量资产定价的矛盾。

现在调控政策也在放松，对于改善的限制都在打开。

要知道，以前天津对于户均面积卡的很严。

即便是水上鲁能公馆这样的高端住宅，也得做到户均96平米。

更不用提，之前还有“7090”政策的限制。

现在不同，主打一个“放开”。

不仅打开了限售、限购、认房不认贷……

甚至连规划领域都有新的了调整，面积可以越做越大，露台放开、架空层放开，未来别墅也有可能放开，这些对改善来说都是妥妥的诱惑。

同时，取消土地限价，甚至取消房价限制，只要物有所值就可以。

这些，都是打开改善市场的步骤。

还有一点，不能忽视。

城中村改造。

当然，天津的城镇化率很高，无村可改。

所以，开始了大面积的城市更新。

要知道，城市更新都是在市区，所以这些地全部都是改善。

双轨制发展，相当于在刚需和改善之间建立起一道“防火墙”。

以前的发展模式已经把这两重需求交织在了一起，难免厚此薄彼。

这样一来，稳定了刚需，提振了改善，有利于市场的“正向增长”。

随着新模式的不断深入，对市场的影响将会在2024年逐步显现。

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