乐居财经 李礼 11月17日，万联证券发布房地产行业跟踪报告。

行业核心观点：

　　房地产行业销售、开工等指标表现仍较弱，仍需政策端持续加码，根据中央金融工作会议，后续有望通过“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”以“促进金融与房地产良性循环”，推动供给端修复，通过持续优化需求端政策推动需求信心的修复，后续关于城中村改造等“三大工程”有望持续推进，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。

　　投资要点：

　　投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑。2023年1-10月房地产开发投资完成额下滑9.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct；10月单月投资增速下滑16.7%，较前值下滑幅度收窄2pct。在销售端修复进程反复、土地市场降温的背景下，投资端持续承压，关注后续城中村改造等“三大工程”推进情况。

　　土地：10月百城土地市场成交规模环比继续改善。从百城土地数据来看，近两月土地成交月度数据环比有所上升，百城土地1-10月成交总价下降21.9%，成交规划建面同比-16.5%，较前值下滑幅度有所收窄，10月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所增长。10月百城土地成交溢价率为3.34%，环比有所下降。

　　开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续。1-10月新开工面积同比下降23.2%，降幅较前值收窄0.2pct，10月单月下滑21.2%，环比变动-6pct。竣工端景气度延续较高，1-10月竣工面积同比增长19%，较前值变动-0.8pct，10月单月增长13.4%，增速较前值-10.5pct。

　　销售：10月销售回落，受高能级城市利好政策影响销售金额和销售面积表现有所分化。1-10月销售面积和销售金额同比变动-7.8%和-4.9%，较前值变动-0.3pct和-0.3pct，单月环比分别-28.4%和-25.9%。10月单月销售面积和销售金额同比增速为-20.3%和-14.4%，较9月增速变动-0.6pct和+4.82pct，销售面积下滑幅度扩大而销售金额下滑幅度收窄，预计或由于受高能级城市利好政策影响。1-10月销售均价环比基本持平，当月销售均价同比增速+7.4%，环比+3.6%。

　　资金：销售端脉冲回落预收款及按揭到位资金增速再走弱，房企融资压力仍较大，国内贷款及自筹资金仍下滑。1-10月到位资金来源同比下滑13.8%，较前值下滑幅度扩大0.3pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-11.0%/-21.4%/-10.4%/-7.6%，较前值变化+0.3pct/+0.4pct/-0.8pct/-0.7pct。10月当月到位资金规模9278亿元，环比-15.3%。

　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企信用风险持续发酵、房企盈利能力大幅下降等。

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