对拼100%实用率？弱爆了！这个盘，挑战110%

更新时间：2023-11-18 21:00:04作者：橙橘网

前几天发布的建筑新规，很多人没看懂。11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》正式实施，自此广州允许做更大的阳台，更宽的飘窗，一手房实用率可超过100%。

图丨示意图

买家都在狂欢，这哪里是消灭公摊，分明是向天再要两平米。但在地产人眼里，新规却被视作悬于头顶的达摩克利斯之剑。一位从业十余年的建筑师叹息：“本以为大展身手的机会来了，如今却束手束脚。”
这句话，看几个「YES，BUT」案例就能理解：

图丨示意图

若干年后入住，你会惊叹70平的房子竟能配备10米阳台，却不明白为什么只能做到两房。更改善，更舒服，却未必更加实用。这，就是初见端倪的新规之困。那么在广州，有项目能做到「YES，AND」吗？有，但仅有极少数。

有一种开局，叫全城关注旧规作废之末，新规启用之前，有一段既能拥有超高实用率，又不受诸多设计限制的短暂窗口期：《广州市建筑工程容积率计算办法》自8月1日征求意见，又于11月9日一锤定音，整个过程仅持续70天，此后五年，广州都不会有同等机遇。期间报建成功的楼盘，一只手就能数的过来。路劲美的隽樾府，就是其中之一。

图丨路劲美的隽樾府

于是，项目第一次亮相，就是睥睨群雄的姿态。

图丨现场实拍

11月18日，路劲美的隽樾府首次开放售楼部，当天到访客户就超过百组。前来拜会的自驾客，甚至让番禺大道的早高峰提前一小时到来。在番禺广场，已经近十年不曾出现这种场面。

买四房，得五房，实用率竟如此惊人买家的心动，最初源于对实用率的好奇。广州并不缺房子，但在过去几十年，实用率高达100%的户型几乎不曾出现，直到新规落地，高实用率户型才走到公众面前。有意思的是，当别人还在挑战100%实用率时，路劲美的隽樾府已经率先摸高110%。什么概念？在它的影响下，项目首发建面约87-132平3-4房，每个户型都被赠送面积厚重镶边。

左右滑动查看更多户型落到具体户型上，其建面约87平B户型，客厅开间宽达4.9米，比面积过百的竞品还要多出29%

图丨示意图这样的尺度，你至少要摆上一台85英寸的电视，才不会抱怨空间失衡。

图丨约87平B户型客厅示意图请留意一个细节：主卧开间宽达3.7米，比寻常主卧阔绰20%。0.8米的留空，能让你不必贴墙行走，给生活留下一点透气感。来，感受下什么叫宽一点，大很多

图丨约87平B户型主卧示意图从建面约112平四房开始，隽樾府不再讲究将某个空间做到极致，反而是力求将每个空间做得舒展。一个入门级四房，往往要将客厅与相邻房间打通才能拥有5米横厅。隽樾府却能在保留四个房间的前提下，将客厅开间拉到约5.2米，甚至预留切分为五房的可能性。

图丨约112平四房客厅示意图餐厨同样藏巧于拙，别看原始户型是最常规实用的U型厨房，稍加改造，它就会爆发无穷潜力，生长为允许四代同堂的宴会厅。

图丨约112平四房餐厅+厨房示意图

别人的房子越住越小，但在路劲美的隽樾府，房子只会越住越大。这样的产品力，放眼整个番禺，都是舍我其谁。

难以复制的地段，再造花城广场2.0生而稀有，便很难向平庸低头。与路劲美的隽樾府至高产品力匹配的，是同级产品难以复制的资源。

一座番禺广场，成就花城广场2.0

路劲美的隽樾府一诞生，就位处番禺广场腹地。拉高视野，你会发现番禺广场+市桥水道的中轴线格局，颇有几分花城广场+珠江前航道的气势。

图丨实景航拍

事实上，其定位几乎与花城广场对标，甚至能称为花城广场2.0。2022年，番禺广场被定位为番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。番禺几乎把所有的好东西都摆在了这里：区政府、税务局、财政局、教育局……能决定一座城市命运的政要部门，纷纷在这里落子。

图丨番禺广场中轴线

强如万博，只有2条地铁交汇，但在番禺广场，5条超级线路在此布局。其中，全国最快的两条超级地铁（160公里/小时），唯一的交点便在番禺广场！

图丨地铁线路示意图

两座巨无霸地标，撑起番禺新增量

有购物的念头，出门走几步，就是永旺梦乐城和基盛万科里。

图丨基盛万科里在很长一段时间里，这里都以烟火气闻名，甚至比万博更得人心。去年9月，官方正式回应番禺广场建设进度，随着18号线竣工，超级中央商务公园终于迎来重启。

图丨番禺广场效果图据悉，在今年番禺土地推介座谈会上，番禺广场地下空间及东侧地块就曾以商地性质出现，预计不久后会挂牌出让。未来，番禺广场将融合中央公园、地下商业、交通场站等功能，成为城市级TOD复合型综合体

图丨番禺广场效果图这座巨无霸会向上生长，打造约40万平巨量商圈，以260米的地标撑起城市天际线，又会向下扎根，深挖约18万平地下空间，造就一座地下都市。片区控规显示，光是3层地下商业，体量就高达7.6万平，相当于将半座花城广场（商业面积约15万平方米）搬来番禺。路通财通，作为广州重要的交通枢纽，番禺广场以极为谨慎的态度梳理路网，为迎接千万级客流做足铺垫：光是地铁出入口100米范围内，就密集设置了18个交通设施，通过7个下沉广场实现换乘。番禺广场的新生，将为番禺带来无限想象。

三位顶尖设计师，缔造区府新豪宅

承载豪宅使命的，是来自上海柏涛、本末言、奥雅的顶尖设计团队。保利天珺、越秀天河和樾府、时代大家……广州多个耳熟能详的豪宅，就出自他们之手。在大师们的碰撞下，每个细节都经历了数次推敲。为了弱化结构厚重感，玻璃与玻璃之间的立柱，厚度被压缩至仅有2cm，观景面几乎不被切割。

图丨建筑外立面效果图架空层儿童空间，又以趣味为次，安全为先。在这里，几乎所有的直角都做了包边/圆角处理，再好动的小孩，也不会因为碰撞受伤。

图丨架空层效果图漫游售楼部，你会发现花园意外地静谧奢华。

图丨园林实景图

调性将在小区内部延续，但社区会更注重互动与参与。小区园林以三轴六景的理念打造，一出手，就是百余株乔木撑起林荫森森。

图丨园林效果图

林荫之下，又镶嵌着独一无二的热力中心。星空跑道、阳光双栖泳池、多功能图书馆……细数下来，功能节点比比皆是，足不出户，你就能在小区里卸下一身疲惫。

图丨园林效果图有度假感很好，但在家就能拥有度假感更好。试问，还有什么好东西没有留给隽樾府？

十年仅出一盘，敬献高阶人士房产君打听到，项目吹风价为4.5-4.8万/平，几乎是番禺广场板块的天花板。为什么，路劲美的隽樾府有如此底气？其一、流动的CBD，铁打的行政中心80年代的上下九，90年代的环市东，00年后的天河北，近10年的珠江新城。广州的CBD，每隔十年左右便会轻微偏移。但政务中心极难更迭，因为它与“城运”息息相关。再如1992年5月，番禺撤县立市（县级），2000年5月21日，番禺又再度撤市设区。兜兜转转几十年，番禺政务中心始终留在番禺广场。

图丨番禺区府

本地人有一个清楚认知：你可能不去万博购物，但不能不去番禺广场办事。固化的地段将成为护城河，让资产更能抵御时间冲刷。其二、富人只取臻品，而我立于潮头股神巴菲特曾说过：宁愿以合理的价格买入伟大的企业，也不愿以低廉的价格买入平庸的公司。究其原因，每次行情涨落都会令分化进一步加剧，大浪淘沙，留下来的才是黄金。因此，高阶圈层认可的地段极为聚焦，连1公里的偏差都不能容忍。就如珠江新城与天河公园，1公里的距离，划分两个世界。而在番禺广场，放眼区府1公里范畴，只有一座路劲美的隽樾府在售。