近日，据澎湃新闻从不愿具名的消息人士处获悉，全球最大的另类资产管理公司黑石集团（Blackstone Inc.，NYSE：BX）正在抛售位于中国的物流资产包，总价超百亿元（人民币，下同），据了解，资产包已经有意向买家。

据了解，此次拟出售的11个物流园区项目总建筑面积约220万平方米，目前平均出租率约80%。分别为：龙地南京滨江冷链物流园、龙地常熟经开物流园、太仓龙地和泰物流园、乐创德清物流园、龙地广州空港物流园、龙地佛山南海物流园、武汉乐盛物流园、龙地长沙空港物流园、成都龙地东百新津物流园、龙地西安空港物流园、龙地青岛港物流园。

来源：观点网

其中，规模最大的是龙地广州空港物流园，位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。

值得一提的是，2020年11月，黑石集团从富力地产手上收购了龙地广州空港物流园70%的股权，对价11亿美元（约合70亿元人民币）；2021年12月，黑石集团又从富力地产手上收购了该项目剩余的30%股权，对价12.63亿元人民币。

有分析人士指出，正常而言，投资公司对一些小项目可能是“快进快出”，但如龙地广州空港物流园这类比较大的交易，黑石集团完成收购的时间尚不满两年，正常的长期投资不会在收购这么短的时间内就出售。

据悉，黑石集团第三季度营收23.2亿美元，低于市场预期的25.7亿美元；可分配利润约12.1亿美元，同比下降12%，合每股94美分，低于预期的1.01美元。第三季度总资产管理规模1.01万亿美元，而市场预期1.02万亿美元。

此前，6月28日，黑石集团以31亿美元现金向物流基础设施运营商安博出让旗下一宗占地近1400万平方英尺的工业地产。黑石美洲区房地产业务主管NadeemMeghji称之为“证明了市场对优质仓储资产的大量需求”。

广州空港物流园易主三年或再被出售

作为国家三大国际航空物流园区之一，国际空港物流园区坐落在广州新白云机场北区，优越且关键的地理位置能吸引众多租客，亦能更好的转手。

据观点新媒体了解，广州空港物流园项目总用地面积约1145亩，规划总建面积约120万平方米，仓储租赁面积约95.4万平方米，覆盖坡道库、电梯库、冷库、办公楼、宿舍等多种形态。

广州空港物流园项目是通过两次交易才完全转至黑石集团旗下的物流资产龙地平台。

2020年11月11日，富力地产公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。合并事项后，富力将保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润。

2021年12月7日，富力地产再发布公告称，将出售广州国际机场富力综合物流园30%权益，接手方依旧是一年前买下该物流园70%股权的黑石集团。

富力地产于彼时表示，广州国际机场富力综合物流园位于广州新白云国际机场北出口花都区金谷工业园内，用地总面积1528.9亩，仓储总规划面积约123万平方米，2020年税后纯利达237.09万元，目前大湾区最大的物流园项目。

公告显示，富力地产估计将在此次收购中收取现金付款约12.63亿元，董事会拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及作用于一般运营资金。

再至2022年11月，龙地首席执行官黄咏祥表示，龙地旗下运营的是在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽，精心布局和挑选优质资产组合，重点集中在仓储物流。目前重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。

前东家富力和龙地双方均对于空港物流园的未来都十分的看好，但似乎存在一定的未知。

2020年交易时，黑石表示将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成；直至2022年初公告中，未开发的仓库净用地面积仍为210亩。

这一笔支出费用并不低，并且2020年税后纯利仅237.09万元，似乎并不能算得过账来，或许这是黑石迟迟不开发的原因，而且准备寻找新的接盘方。

公众号消息，龙地广州空港物流园仓储租赁面积约95.4万平方米。截至2022年10月14日，园区剩余可租赁面积约7.71万平方米，其中干库可出租面积约5.12万平方米，冷库可出租面积约2.59万平方米。

按此算来，彼时龙地广州空港物流园未出租部分占8.08%。这成绩算不得很优异，但也是中等偏上。

今年仓储物流虽呈现增长的态势，整体经济环境低迷及电商增长转弱等多因素叠加，仍使得该行业不少企业出售资产求取资金。

资产管理规模约万亿美元

黑石或进行地产项目换仓

据黑石2023年度第一季度财报披露，一季度，其资产管理规模达到创纪录的9910亿美元，有限合伙人向公司投入400亿美元资金，过去12个月内流入的资金累计高达2170亿美元。黑石创造了12亿美元的可分配收入，在过去12个月中，几乎所有旗舰战略的表现都显著优于相关公开指数。

黑石董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民表示：“我们认为未来将是一个极富吸引力的部署资金的环境，在此之前，黑石的募资计划使我们获得了创行业纪录的近2000亿美元的待投资金（dry powder）。”

“我们在运营时的风险情况绝不同于那些几乎总是由于高杠杆资产负债表叠加资产负债错配而陷入困境的金融公司。”苏世民说，“在黑石，我们既没有高杠杆资产负债表，也没有资产负债的错配。我们是第三方资本的轻资产管理者，这些资产分布在数百个独立的投资工具中。我们公司以最小化的净债务水平、无保险负债的方式运营。我们不吸收存款。”

值得注意的是，黑石一直在不断处置旗下的传统地产资产。今年7月，有消息引述知情人称，黑石(BX)研究处理拉斯维加斯Bellagio酒店物业的半数权益。

6月28日，黑石出售1400万方尺工业楼面组合予Prologis，作价为31亿美元。

6月25日，黑石旗下私人房地产投资信托基金 BREIT 表示，已同意以8亿美元出手旗下JW万豪圣安东尼奥山乡村度假酒店及水疗中心，卖给 Ryman Hospitality Properties ( RHP.US ) 。

在接连出售这些传统投资资产的同时，黑石也在不断买买买，比如黑石计划投资80亿美元，为科技巨头建造新的数据中心。

此外，黑石还接连收购物流资产，比如今年7月，黑石拟2.4亿美元收购ESR等旗下亚洲物流仓储项目。

9月4日，黑石还与沃纳多不动产信托、哈德逊太平洋房地产和纽约市经济发展公司合作成立曼哈顿首家公私合作企业，将在曼哈顿94号码头建造一个专属影视城。

显而易见的是，黑石在持续调整自己的投资方向，即从传统地产资产转向新经济地产与娱乐性地产。

来源：澎湃新闻、地产资管界、观点网

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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