乐居财经 李礼 11月20日，国金证券发布地产行业研究。

本周 A 股地产有所下跌，港股地产、 物业板块上涨。 本周（11.11-11.17） 申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第 24； WIND 港股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第 9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深 300 指数涨跌幅为-0.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-0.5%和+1.3%。

　　本周成都、南昌开展取消地价上限后的首次土拍， 南京挂牌九批次宅地不设地价上限。 本周（11.11-11.17） 全国 300 城宅地成交建面 744 万㎡，单周环比+17%，单周同比-48%，平均溢价率 2%。 2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 32795 万㎡，累计同比-29%； 年初至今，中海地产、保利发展、 建发房产、 华润置地、 绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比连续下降， 政策脉冲逐渐趋弱。 本周（11.11-11.17） 35 个城市商品房成交合计 291 万平米，周环比-1%，周同比-12%。其中： 一线城市周环比-25%，周同比-20%；二线城市周环比+7%，周同比-8%；三四线城市周环比+36%，周同比-18%。

　　本周二手房同环比均上升， 整体成交规模维持稳定， 韧性较一手房更强。 本周（11.11-11.17） 15 个城市二手房成交合计 190 万平米，周环比+2%，周同比+27%。其中：一线城市周环比+4%， 周同比+22%；二线城市周环比-0%， 周同比+27%；三四线城市周环比+43%， 周同比+35%。

　　10 月房地产主要数据表现疲弱。 根据国家统计局，新开工面积 1-10 月为 79177 万方，同比-23.2%，较 1-9 月收窄 0.2pct； 10 月为 7054 万方，环比-14.3%，同比-21.1%。商品房销售额 1-10 月为 97161 亿元，同比-4.9%，较 1-9月扩大 0.3pct； 10 月为 8091 亿元，同比-8.1%，已连续三个月收窄。从新房价格看，各能级城市的新房价格从 6 月开始停止上涨，其中一线更下跌幅度最小，三线连续 5 个月环比下跌； 10 月 70 大中城市中有 56 城价格环比下跌。从二手房价格看，各能级城市的二手房价格从 5 月开始下跌，下跌持续时间及下跌幅度较新房更大； 10 月 70 大中城市中有 67 城价格环比下跌。 政策脉冲效果趋于减弱，或倒逼供需两端更大力度的政策出台以提振市场信心。

　　供给端支持已蓄势待发。 在 10 月底召开的中央金融工作会议中，高层再次定调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。 11 月 17 日央行、金管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出各金融机构对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助于提振市场信心，促进房地产行业回归稳定发展。

　　投资建议

　　前期政策效果趋于减弱， 高层多次表态支持房企合理融资需求， 预计后续供需两端将持续出台支持性政策以提振市场信心。 推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企， 如中国海外发展、 建发国际集团、招商蛇口、 越秀地产等。 受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。

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