｜地块航拍

不出所料。

黄埔图书馆北侧地块（护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块），成为了广州第一宗取消“限地价”的地块。

今天发布的出让公告，明确了要「按照价高者得原则确定竞得人」。

信号很明确，广州土拍，已经放开了地价限制，成为了自然资源部发文建议取消地价上限后，第一个落地执行的一线城市。

接下来出让的地块，也会延续这一规则，不再设置封顶价、限制溢价率，上不封顶，直接拼财力。

接下来的土拍，抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲，而是地王。

今天登场的黄埔图书馆北侧地块，也是奔着实现开门红来的。

其位于老黄埔核心，体量超16万方，起始总价394726万元，折合楼面价为2.4万/平。

如果算上文化馆、幼儿园、商业等配建成本，可售地价已达2.7万/平+，超过了黄埔几个现任“地王”。

需要说明的是，这还只是起拍的价格。

参考成都的例子，取消限地价后，备受关注的青羊区蔡桥街道地块，溢价率达到30%。

溢价虽然没有高到令人咋舌，但突破2万大关的地价，已经刷新了片区天花板。

而黄埔图书馆北侧地块，据我们了解，有不少企业都对地块表露出了浓厚的兴趣。

在价高者得的新规下，这块地的价格，大概率也会创下历史新高。

这也是接下来广州土拍大热门之一。

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是的，「之一」。

这块地是很好，但兄弟们也不差。

之前的广州第四批拟供应商品住宅用地清单，已经提前曝光了不少靓地，计划在2023.11.11-2024.2.10期间发布出让公告。

广州这一波，哪里能改命？

很多热门地块，今天已经都过了会。

大家最关心的价格，我们也搞到了。

重点已经很清晰了——

领衔主演天河，捧出了世界大观二期、吉山仓二期和黄村三联路地块，这“三大金刚”，都在奥体牛奶厂一带；

海珠也不遑多让，带来了紧挨琶洲樾的琶洲西区商住地块、翻版“兰亭盛荟”三滘立交地块，以及回炉的新滘西路以北地块；

荔湾呢，也怒刷存在感，带来了两个重磅彩蛋，一是后航道的东沙国际商贸港地块，二是与白鹅潭悦府仅一路之隔的陆居路地块。

这些地块，陆续都会挂出来。

我们分区域来聊一聊。

-海珠区-

琶洲西区商住地块

最贵的地，我们放在最前面来说。

这块地，是今年9月，琶洲刚挤出来一块蚊型地，就在琶洲·樾旁边，一半商业，一半住宅。

地块用地面积1.11公顷，体量11.1万m²，总价虽然只有14.3亿，但单价非常高，名义起拍楼面价达到了47670元/平。

叫价这么高，也是因为底气够足。

毕竟这块地，除了过于“迷你”，几乎没有缺点。

寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边，周边又没什么对手——

隔壁琶洲樾已经接近清盘，14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。

而一涌之隔的琶洲南TOD，近期准备加推，吹风价13-16万/㎡。

琶洲西这块地，不说卖得更贵，对标总是可以的。

说起来，琶洲樾所在的AH040329、157地块，之前越秀是底价拿的，总价14.86亿。

算上配建的拆迁安置办公物业，以及重点工程项目等，成交楼面价33993元/平。

价差还是蛮大的。

悄悄预测一下，琶洲西这块地，到时应该也是越秀来拿。

三滘立交地块

和琶洲西区地块高端定位不同，这块地，就差把“刚需”两个字写在脸上了。

地块位于海珠客运站以东，广州大道南及广州环城高速交界处，和知名红盘兰亭盛荟一样，是高速上盖项目。

轨道交通方面，地块距离2号线+广佛线南洲站虽然仅500米，但隔着一条涌，需要绕。

地块占地6.7公顷，体量超15.17万平，相对片区多个“小而美”楼盘，将来在产品和社区的打造上，发挥空间更多。

不过，由于高速的存在，不可避免会受到噪音影响，周边城市界面也比较一般，定位上估计还是刚需、刚改为主，强调性价比。

值得一提的是，地块单价虽然不高，仅31278元/平，但47亿+的总价，又逢年底，可能房企考虑会更加谨慎。

新滘西路以北地块

这块地，相信大家都不陌生，就是上个月宣布终止出让的石溪水厂地块。

这块地位于新滘西路以北、工业大道以东，总用地面积约2.1公顷，体量超5万方，距离保利的东方红印刷厂地块，仅100米左右。

周边配套，两块地之间的配套，几乎是共享的。

不同之处在于，东方红配建要求要更高些，包括学校、安置物业等，还要做土壤修复，对开发商要求很高。

相比之下，新滘西路以北这块地，虽然有限高，但整体操作难度还要更小一些，包括体量、附加条件等。

当时地块撤牌，主要还是因为价格太高了。

所以，这次回炉，地块也是带着诚意来的，直接降价一个亿。

起拍总价从原来的208325万，调整为198325万，楼面价每平少了1800元+。

之前观望的房企们，心动不心动？

-天河区-

世界大观二期地块

黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积约9.8万平。

今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。

相较一期地块，二期地块要稍微逊色一些。

一是体量不如一期，2.0-2.5的容积率也略高；

二是宅地虽然位于太阳湖两侧，但实际景观比较一般，更像河涌。

但优势也很明显——地价更低。

地块起拍总价约41亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（50160元/平）拉开了不小差距。

并且，地块还规划了1万方的商业，根据之前的规划图，将打造为滨湖商业。

家门口的商场，对很多买家来说，还是极具吸引力的。

预计12月，地块就会上线了，意向参与的企业不在少数，都是大型央国企。

二期地块开发建设的加快，一定程度上能弥补板块现状存在的商业短板，但也会给隔壁的越秀项目带来压力。

根据之前各路瓜主口风，世界大观地块入市时间，预计是在明年初。

但在这一“后来者”的地倒逼下，以越秀速度，不排除会提前抢跑。

脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，很难不形成正面竞争。

对一期地块来说，跑得越快，越能抢占先机。

吉山仓二期地块

天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块，属吉山仓地块的一部分，原业主是广物集团。

从今年9月，规自局公示的控规来看，这是一宗纯宅地，体量超17万m²，比一期地块（即华润置地天河润府）略小些。

当时华润置地选择吉山仓，是作为“代建”南沙全民文化体育综合体的补偿，入局之后，又确实把片区的热度拉了起来。

项目主推80/87平三房、112/128/143四房，货量大约1800套，预计明年初会开售，目前已经开放了展厅，关注的人不少。

华润置地对这个项目，无疑是寄予厚望的，包括即将登场的二期地块，也有很强的参与意向。

实际上，地块2.1万/平的楼面价（名义），也侧面透露了一些信息。

这么低的价格，不排除是为了凑齐南沙全民文化体育综合体（30亿元）配建资金，作为拿地企业的补偿之一。

如果将来真的由华润拿下，连片开发，也能互相辐射配套。

黄村三联路地块

说黄村三联路，可能很多人都觉得很陌生，但说奥体优托邦附近，相信大家就有概念了。

这个天河东“扛把子”商场，与地块仅一路之隔，步行大概700米左右。

这也是地块，最大的优势所在。

但与此同时，地块面临的困难也不少。

一个是地块太小。

地块用地面积约1.81公顷，总建面约5.82万m²，货量非常有限。

一个是距离地铁太远。

附近的黄村站，虽是4号线+21号线的换乘站，但离地块直线距离约1公里，步行不便。

另一个则是城市界面一般。

地块周边厂房不少，景观也以村景为主。

相比世界大观二期、吉山仓二期，黄村地块综合素质确实是弱了不少。

届时出让，估计也是反响平平。

-荔湾区-

东沙国际商贸港地块

这块地，是第四批清单中，最贵的一块，也是体量最为庞大的一块。

地块起拍总价约82.8亿，建筑面积超32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地。

地块位置极佳，就在白鹅潭，国际医药港一带，广州幸福湾就在附近。

配套方面，优势也比较突出，地旁有在建的10号线东沙站，大型商业星河COCO Park也已开业。

由于靠近珠江后航道，江景资源也不缺。

从效果图来看，现状的绿地，将被大片水域所取代，也就说传说中的国际内港湾及游艇码头。

30万㎡江景滨水住宅，不是盖的。

对幸福湾来说，这块地会是一个很大的冲击。

幸福湾主力产品，是建面约233-335㎡大平层，目前售价9-11万/㎡。

东沙国际商贸港这块地，虽然商住占比不少，但定位不会偏离幸福湾太多，整体往豪宅走，10万+预定。

不过，地块西北组团，还有两块纯宅地，位于环翠北路和白鹅潭大道交界，属于二线江景，可能会做小户型，做刚改产品。

陆居路地块，之前我们专门讨论过，可戳白鹅潭陆居路：我胡汉三又回来了