编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。

在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。

带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。

故此，观点新媒体策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。

观点网经过三年疫情的洗礼，实体商业在不确定性中前行，但也给予其内部调整的机会。

新的市场环境背景下，深耕广东省二三线城市商业地产的富港集团，以东汇城为依托，在发展方向、自主品牌上进行尝试。

在富港集团总裁陈文豪看来，商业是非常有趣的，做商业运营是需要熬得住寂寞。

“欲成大事先镇定，欲成大业先静心”，他说道，因为商业运营不像地产开发周期较短，很多反应、判断会有一定的滞后性，也会面临很多突发的问题。

就像是环法自行车赛，有的冲击赛段的冠军，也有追求总积分榜的位置，车队都根据自己的特点进行不同的打法，期间也会有很多突发状况需要即时调整。

属于富港集团的商业打法是怎样的呢？

择机出击

10月下旬，消费基础设施领域的重磅新闻，无疑是四家企业递交了公募REITs的申报书。

陈文豪坦言，富港集团在2014年已经开始想要做REITs，当时找了新加坡的公司协助发行。

从现时新加坡已发行的REITs来看，筹备了大半年时间之后，富港集团的尝试并未成功，更多的是因为关于顶层架构设置，需要的成本较高。

新加坡的REITs是由信托契约构成，要求必须把资产归集到一个公司里，并需要在境外控股公司与持有物业的项目公司之间搭建信托结构，设置房托管理人，将项目公司注入REITs。

虽然北京华联商业信托、大信商用信托等均实现打包的模式在新交所发行REITs并上市，但富港集团的购物中心较为分散，且居于二三线城市。

陈文豪表示，另一方面，当时新加坡整个市场是对中国的资产并不是特别看好，所以后来也停下来。

“目前还是存在着很多不确定的因素，购物中心比较分散这是我们的致命伤之一。”他续指，现在看是否有其他的方案，如实在不行，可能会是单体的发行REITs。

据观点新媒体了解，富港集团目前开发运营了佛山三水广场、增城东汇城、开平东汇城、梅州东汇城、茂名东汇城、阳江东汇城、信宜东汇城七个项目，在建的是江门东汇城，项目面积均超12万平方米。

在选择好进驻的城市后，富港集团跳出原有的旧城区，在新城区建造一个新的中心，这在某种程度上与其他企业并不一样。

富港的首个项目是三水广场，始于2004年，分二期进行，总建筑面积达15万平方米。是佛山三水地区的第一个真正意义上的大型购物中心。

三水广场之后，摆在富港集团面前有两个选择：增城和昆山。

2011年，增城还是县级市，由广州市代管，而昆山已是中国十大县级市排名第一的城市，属苏州市下辖，因此成为各类企业和外商投资的首选地。

陈文豪表示，当时与昆山有点联系，想要前往运营购物中心，两个地方都考察过，最终选择增城，因为到昆山始终是步子跨得太大了。

“以此作为一个基调，我们先做好广东省内的商业。”他说道。

增城东汇城奠定了富港集团广东发展的思路。随后，梅州、开平项目前后脚开启，向东或向西前进的选择又再次摆在面前。

陈文豪表示，虽然粤西当时没那么快有高速公路，但因为梅州的商业经济氛围没那么好，项目发展不如预期，我们才意识到粤东地区的商业经济并不如粤西。再加上老板是茂名人，才产生了粤西每个地级市做一个项目的想法，后来就相继发展了江门、阳江、茂名、湛江等项目。

其中，茂名项目在运营成熟后，富港集团就实现退出。他指出，某种程度上算是集团的轻资产尝试，同时也是预见房地产下调的形势，及早收拢，以期更好出击。

对于未来计划开拓的城市，陈文豪表示，聚焦于大湾区，比如江门恩平、肇庆四会等。

这两个选点颇有讲究：东汇城项目在江门已有一定的品牌积累和知名度，四会则是毗邻三水，仅一山之隔。

“因为我们更多的是下沉到地级市的商业，如果要有一个领头产品或门面，的确要在一线城市里打造一个项目。”他表示。

广州骑楼可谓是粤派骑楼的代表，从1918年起，广州建起了今中山四路、北京路、文德路等城市干道以及沿街骑楼。永庆坊旧改项目给出了一个很好的商业解题思路，而广州城区还有不少的骑楼街等待焕新。

陈文豪透露，现在正在接触北京路骑楼街旧改项目，这些老骑楼很有建筑特色，也是一些文化遗迹，很值得保留。

谈起对骑楼改造时，陈文豪一改此前的稳重，展现的更多是兴奋与期待，以及对于属地文化、建筑的认同和尊重。

富港集团的商业从三水启程，拓至增城，再沿粤西高速一路落子，十余年走过，第八个江门项目将在明年开业，现准备冲击广州商业旧改，打造属于富港的一线标杆项目。

存量机会

存量时代下，盘活二三城市存量商业或是摆在商业地产运营商面前一个不小的难题，但也是一个不错的机会。

因为疫情使得不少社区商业项目经营不善的问题越发显现，出现了无法支撑正常营业的局面；或者是住宅已经完成开发、交付，发现配套的商业需要运营起来。

陈文豪表示，近期有不少人邀请我们过去看看商业该怎样做，进行商业存量的活化。

他提到湛江的一个项目，住宅几年前已完全交楼，购物中心已经建好，但还是毛坯，而且写字楼和公寓也在空置。在他看来，这的确会对项目造成一种困扰。

也有因为城市商业核心的转移，使得原有商业慢慢淡下来，需要寻求转型，例如广州的骑楼街。这些都给予了富港集团选择与机会，是否接盘操刀、能否接手改造。

富港集团秉持的理念是“开开心心赚小钱，一不小心赚大钱”。一不小心，富港集团在开平的管理面积超20万平方米。

陈文豪介绍到，最初开平东汇城仅2万平方米开业，其中包括1.6万平方米的超市，还有6万平方米未开业。这个项目是他留学归来后的第一个项目，因此记忆尤深。

彼时项目周边还是田野，住宅尚未完全建起，所以东汇城只开业了2万平方米。后续住宅慢慢增加，配套街区商业不是本土开发商所擅长的，就选择委托给富港集团运营。

现在开平东汇城8万平方米已全部开业，并且把周边街铺16万平方米盘活了近13万平方米，为富港集团提供了稳定的现金流收入。

另一方面，陈文豪认为，东汇城的核心是在设计和规划。

虽然他经常出国，想将很多设计理念和经验带回来，但往往会在落地时出现偏差，由于没有经历过，无法想象那个场景、无法实现那个东西，所以东汇城会针对单个元素进行逐步的增加和修改。

富港集团推出的自有品牌：1酒7吧、瓶壶湾和High风世界等，就体现了其“大处着眼、小处着手”的特质。

陈文豪表示，1酒7吧和瓶壶湾是其优势之一，这是利用开发时留下的规划思维，根据消费者的习惯对现有建筑物慢慢进行改变。

1酒7吧在某种程度上是步行街，呈现的是线状，而瓶壶湾针对的是块状设计，两者有一定的区别。1酒7吧更多的是展示和外摆，瓶壶湾则是引入快闪店、玻璃屋或清水平台。

目前瓶壶湾仅有三个，分别位于增城、三水和开平，但1酒7吧的可复制性较高，更能用于较多线性空间的存量商业。

陈文豪指出，对街道和空地进行硬件的改造，再用故事包装吸引人流，现在1酒7吧和瓶壶湾已成为项目颇多人流的地方。

他续指，1酒7吧模仿的是香港的兰桂坊，即不一定要喝酒的氛围感，可以去感受人文气息，感受年轻的氛围感，是休闲的，大家可以坐下来“hea一下”。

1酒7吧和瓶壶湾在疫情前就已在增城东汇城尝试，把氛围营造出来后，从外往内带动，通过点构成联系，虽然疫情导致整个人流有所减少，但营业额并没有减少太多。这也与富港商业运营有关，并未过多追求指标，而是保持真正的硬实力。

陈文豪表示，项目要创新，但有一个弹性空间，并且不断地总结和修正，追求的是合理收入，而不是极致的收入。

东汇城不仅在项目上有创新，而且渗入到细节部分，使得消费者获得新的感受。

以前台服务为例，增城东汇城周边有不少的商务酒店，所以富港集团转向以年轻风格为主的酒店，第一步调整的是前台人员和客服人员的制服，不再是西装革履，而是新潮的卫衣。这拉近了年轻人的距离感，利于塑造年轻人情感归宿的氛围。

“一进酒店眼前一亮，但还不够新潮，还不够大胆，卫衣可以再夸张一点。”陈文豪说到。

在存量商业下，富港集团及东汇城进行创新性改变，从整体项目到自有品牌，再至薄物细故，努力把握机会，进一步巩固自身实力。

以下为观点新媒体对富港集团总裁陈文豪先生的专访实录：

观点新媒体：国内消费基础设施REITs正在加速进行中，富港集团是否有研究过这方面？

陈文豪：富港集团在2014年已经开始想要做REITs，当时找了新加坡的公司协助发行。我们准备了大半年时间，但没有成功，原因更多的是关于顶层架构设置，需要的成本较高。

因为必须把资产归集到一个公司里，再通过资产套入另一个公司，然后通过那个公司把利润分派出去。

其次，当时新加坡市场对中国的资产并不是特别看好，所以我们后来也停了下来。

目前来说，发行REITs还是存在着很多不确定的因素，因为我们的购物中心比较散，这是致命伤之一。现在看是否有其他的方案，如实在不行，可能会是单体发行的那种REITs。

观点新媒体：增城项目是较早开发的项目，当初是什么契机从佛山转战广州？后续的发展路径又是基于什么考虑？

陈文豪：三水之后，当时有两个选择，一个是增城，一个是昆山。最终我们选择增城，因为去昆山的话始终是步子跨的太大。

然后就以此作为一个基调，先做好广东省的商业。

第三个场去到梅州，并不是开平。其实是梅州和开平两个地方一起。梅州经济氛围没那么好，市场经济条件没那么好，我们要在粤东和粤西地区之间进行选择。

首先增城是奠定了必须要在广东发展，后来梅州做得不怎么样，就奠定了粤西发展。

第三，老板们是茂名人，就产生了一个想法，沿着整个粤西高速这条路，每个地级市做一个，才会有江门、阳江、茂名项目。

观点新媒体：未来计划在哪些城市落地项目呢？

陈文豪：我们更加聚焦于大湾区，首先考虑的会是江门恩平、肇庆四会之类。

其实这也是我们的无奈，因为发展某种程度上要寻求银行的支持，目前银行对于商业认可程度较高的，仅仅局限于大湾区，所以我们现在的聚焦点仍然是在大湾区。

观点新媒体：二三线城市有不少的存量商业，公司有没有打算介入？

陈文豪：最近很多人找到我们，希望帮他们看看商业怎样运营。

前一段时间，我们在湛江看到一个购物中心，项目外立面已经装修完毕，里面都是毛坯；旁边空地原是做公寓以及200米写字楼，现在都是空置的，但周围住宅在四五年前已经全部交楼了。

在我看来，这种存量商业在当地会造成很大的困扰，但只能说这是时代发展不可避免的后果。

观点新媒体：您入职富港集团已经10年多，对未来发展有怎样的思考呢？

陈文豪：我觉得最大的感受是要不断反思、不断总结，而且不能太浮躁。特别是现在这种环境之下，整个消费等级不断下降，我个人觉得在这种情况下更加要稳。

对于富港来说，也是更加偏向于这方面。我父亲现在是董事长，他会比较急躁，但我反而更加偏向于越是这种时候越要镇定，因为越急躁就越容易出事。

有时候镇定过头也未必是好事，就像江门开业问题，其实现在有点滞后了，所以我考虑得太多也未必是好事，有的时候反而有点停滞不前。

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