编者按：

世界进入动荡变革期，中国经济如何应不断出现的新困难、新挑战，如何加快形成新质生产力？经济增长的信心之源在何处？为此，和讯网特别策划本专题，跟踪产业新形态，发掘产业新趋势，呈现新质生产力。

2023年12月2日，和讯财经年会即将召开，本次年会将邀请各界有识之士，围绕“寻找中国经济的信心之源”这一话题，共同探索中国经济增长的新密码。

2023年眼看就走到结局，房地产这艘在暗夜行驶已久的巨轮，似乎终于找到了有光亮的方向，一边前进，一边还伴随着支离破碎的声音。

集结号已经吹过很多个回合。

但响应者寥寥。“认房不认贷”政策落地后，市场端仅振奋了一周多的时间，需求端的响应者主要集中在北京、上海、成都等热点城市。企业端则仍然表现出信心不足，总有企业在暴雷的边缘游走。

“阵痛比预想中更长、更痛。”万科董事会主席郁亮说，无论是民营房企还是国有房企都很煎熬，压力都很大，都很不容易。

不过，黑夜很长，但仍然会有光照进来的地方。

“房地产现在需要的是改变行业逻辑的契机，尤其是改变资金方对房地产投机属性的认知，以往依靠人口、土地、政策壮大起来的房地产，都是红利依赖。”一位房地产央企负责人坦言。

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这个契机或许已经出现。

“对于推动房地产稳定发展而言，今年8月份国务院通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》是有意义的，就是让保障房作为市场的重要一极，重新回归到房地产的整体政策框架下。市场的归市场，保障的归保障，这既是房地产的底层逻辑，实际也是房地产的顶层设计。”上述房地产央企负责人说。

这就是近期被媒体热议的“新一轮房改”，其核心就在于这一句“市场的归市场，保障的归保障”。

当然，这个核心思想实际并没有什么新意。

早在2012年3月，当时的住房和城乡建设部发出《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，“保障房”的概念正式摆在公众面前。随后，保障性安居工程将在此之前的经济适用房、廉租住房，以及后来大力推广的公租房，统一纳入到“保障房”的体系中。

延续这一体系，2015年前后，“中国房地产政策顶层设计”的“二次房改”呼之欲出。在那时，“市场的归市场，保障的归保障”的理念就已经形成。为了平抑一路走高的房价和市场难以浇灭的购房热情，保障房被寄予厚望。

不过，在随后的几年中，中国的房地产市场被如火如荼的城镇化进程一路托举，房价水涨船高，保障房则一直作为房地产调控的配套措施，按部就班，看上去并未获得它应有的地位。

直到十年之后的现在。媒体拿出8月份国务院通过的《指导意见》重新解读，再次构建了中国房地产未来崭新的格局。

十年时间，是什么让这个顶层设计再次被赋予重要意义？

答案是预期。十年前，这一顶层设计带来的预期是以抑制高房价为目标的房地产调控，而十年后，这一顶层设计则成了房地产市场的暗夜之光。

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关于这份文件，核心主要包括两个方面：

一是，加大保障房建设和供给，实现住有所居。由城区人口超300万以上的城市率先探索十点，其后统一模式，统一加速，大规模铺开。

第二，保障房和商品房彻底分离，保障房不再允许上市交易，相应的，商品房回归商品属性，各种限购、限制措施都会逐步取消。

在这样的逻辑之下，此前针对房地产的各类放松政策、以及此后即将推出的各类“救市”政策都可以被视作是为了构建新格局所做的努力。

事实上，今年7·24政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”开始，中央政策力度由“托而不举”转向“托举并用”。此后，限购放松、调整“认房不认贷”、调降首付比例下限、调节房贷利率、存量房贷降息，以及降准降息稳经济，从中央到地方，一系列松绑政策流水一般被祭出。

松绑之后则是补贴。更为实质的万亿特别国债只是一个开始。一位接近国家发改委的业内人士称，针对保障房建设的专项补贴预计也会提上日程，而这份补剂或将直接为房企输血。

思路捋顺了，市场上的正向预期也就随之而来。

这一预期是什么？

“作为商品房的住房产品一定是具备投资价值的，这样有能力购房商品房的群体才有意愿去购买，从而由市场决定其价格，这是新的房地产市场格局的终极目标。”上述业内人士指出。

“过去我们行业聚焦在长期居住问题的解决，但是细分到具体需求，还有短期居住需求。”郁亮说，西双版纳等地的旅居项目，百分之七八十销售给了北方客户，而南方人也会选择到北方购置康养项目，“随着收入水平的提高，对房子的需求会越来越多元化，这些都是合理的住房需求。”

换句话说，这些需求的满足都将基于住房的商品房可投资属性。

可以看到，当下的市场正在发生细微变化。

11 月 1 日，克而瑞陆续公布了最新 10 月房地产市场部分数据及销售榜单。从整体数据来看，市场供应显著缩量，重点 30 城供应环比下降 45%；成交在各地新政持续发酵下，网签集中备案稳中有升，但各地新政成效不一，北京、上海、深圳、杭州、成都、武汉等热点城市成交量有小幅上升。

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对于房地产企业而言，更重要的问题，在于钱从哪里来。

就在几天前，万科因公司美元债及国内债价格大跌遭投资人诘问，是否会步恒大、融创等后尘进入债券违约。为此万科紧急辟谣。

实际上，在过去三个季度，保利、招商、中交这些地产央企的融资性现金流都出现了持续净流出，甚至于一些地方国企也在大幅减少自身的有息借款。

万科在辟谣中也表示，公司当前经营正常，1-9月累计合同销售金额2806亿元，保持在行业头部梯队，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月在覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。

对于房企而言，在大大小小的知名房企暴雷之后，规模的重要性，已经全面让位于企业的财务健康。在一系列融资收紧之后，如何打开资本的大门，则成了房企能否恢复信心的关键。

尽管831新政之后，政策层面允许房企再融资，且不再受破净破发等指标的限制，但这个政策似乎很难落地。9月公开市场直接融资，无论同比还是环比都大幅度降低，正是验证了融资的相关部门对于房企的一些担忧。

对此，刚刚召开的中央金融工作会议似乎也给到了一些信心。会议指出，将促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

对此，中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强认为，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”将是未来金融支持房地产的主要领域。

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REITs 的出现，是照亮房地产的又一道光。

10月26日，沪深交易所受理了四单消费基础设施公募REITs，包括沪市两个项目：华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金；以及深市两个项目：华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金和中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金。

这四个项目的共性是底层资产较为优质，均位于抗风险能力较强的一二线城市；运营时间较长，底层资产运营时间在6-10年；且收益整体稳定，回报稳定，出租率接近100%，有较强的业绩增长潜力。

REITs一旦打通，也意味着房企能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展。

郁亮认为，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

“REITs让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了REITs，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。”郁亮说。

郁亮说，没有成功的企业，只有时代的企业，每个企业都要适应时代的变化。2024，当那道光强大到能照亮黑夜的时候，或许就是一个新的时代的开始。