深圳两大楼市重磅政策引起市场关注。11月22日晚间，深圳楼市发布两则消息，一是深圳二套首付降到四成；二是取消成交总价750万的“豪宅线”。两大政策均从明天起执行。

“深圳在楼市调控的历程中终于向前迈进了艰难的一步。”业内认为，深圳此次二套房首付标准降低和“豪宅线”提升的政策，叠加此前深圳曾出台的认房不认贷、房贷利率下调等措施，政策组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。

二套首付降至四成！首付压力减少一半

业内：比“认房不认贷”威力大

据新华社消息，中国人民银行深圳市分行发布通知，23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

“政策早一个月出来我就买房了。”有购房者告诉湾财社记者，自己原本的二套住房首付比例需要80%，她曾看中福田某项目，计算过后首付出资高达1000万，手里的现金暂时无法覆盖便只能放弃，但政策出台后，其首付出资降至500万，首付压力减少一半。

乐有家研究中心以总价800万的住宅为例计算，新政前它属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万。

易居研究院研究总监严跃进告诉湾财社记者，降低首付，利好改善型住房需求释放，势必提振换房需求。

事实上，湾财社记者注意到，11月22日晚间有不少中介已经在朋友圈和购房群里发布已有房源成交的消息。“政策落地，客户立马空转。”在政策流传出的半小时内，湾财社记者便注意到有中介发布了项目房源成交的消息，不过是否因政策消息致成交意愿尚不能确定。

但可以预见的是，该政策会给深圳楼市带来一定的积极影响。有业内人士指出，该政策的出台可能比“认房不认贷”的威力更大。

此前“认房不认贷”的政策在执行层面，购房者为降低首付比例，原先有一套房的刚需改善客，不得不卖掉唯一的住房再置换。虽然政策对市场有一定的刺激作用，也在短时间内拉升了一波交易的活跃度，但效果非常有限；但二套房的首付比例直接降低的政策一旦落地后，如果收入比较高的家庭，便可以直接买第二套，不需要置换掉前一套，可以有效地提升购房活跃度。

普宅标准调整：取消750万“豪宅线”！

算笔账：税费或可立省40万

据深圳市住房和建设局公告，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

湾财社记者注意到，深圳此前的“豪宅线”是2020年“715调控”划定的：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

对比最新的文件可以发现，第三条“豪宅线”取消了。这意味着，本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

那么税费新政后节省了多少钱呢？据乐有家研究中心计算，住宅满5年，按770万，原价50万计算：增值税以及附加政策前为38.16万，政策后为0；个税政策前为11.01万，政策后为7.7万；契税政策前为22.02万，政策后为23.1万；总共节省40万。

“调整的变化是，不再看总价了。很多普通住宅标准都是2016年以前的，和实际房价水平不符合，自然导致‘普通住宅被认定为非普通住宅’。市场购房者意见大，此次调整社会反响好。”严跃进指出，过去二套房首付比例有普通和非普通住宅的标准，此次不再区分，说明政策更加务实。尤其是购买非普通住宅的首付比例大降，政策效果将非常好。

“两大实质性利好对楼市回暖有很大的推动作用。”对于两大政策的后市影响，业内普遍认为，在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策发布能进一步带动商品房市场的整体活跃，提振信心；政策出台后有利于更多刚需及改善型家庭享受税收优惠政策，进一步降低刚需购房成本，充分满足合理住房需求。

国家高端智库CDI研究员宋丁对此发表评论指出，上述两大政策是深圳房地产二手房市场的一次正式的重大调整，向市场传递了非常积极的信号。他表示，本次政策调整是对供需关系已发生重大变化的房地产市场的正确判断，而政策也将提振整个深圳楼市，甚至对深圳四季度经济面的稳定发挥较大作用。

南都·湾财社记者 孙阳